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自1998年房改以来，房地产开发业务越来越成熟，对于这个行业内的生产商，要求也越来越高。早期开发商只要具备业务能力，就可以生存，而且还可以活得很好。这也使得房地产开发商如雨后春笋般涌现。随着开发商数量不断增加，竞争也更为激烈。经过20多年的发展，开发商要活得好，业务开发能力成为必需品，战略规划能力才是房企的加分项，以引领房企走得更好更远。
战略领先是龙记泰信质量发展的基石
2021年，龙记泰信发布了第六个三年战略规划，规划2021-2023年以及更远的发展道路。龙记围绕住宅开发这一核心业务，提出了“打造以产品为核心竞争力的成长型企业”发展目标。我们认为，在新的战略规划下，企业提及的“效益+规模”，“产品”，“运营”，“双总部”等值得重点关注，下文将从这四个方面结合行业环境做进一步分析。
01
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坚持效益规模并重
引领企业高质量发展
“规模”和“效益”向来是房企要权衡的两个方面，龙记泰信以前也提“规模”和“效益”，但是在2021年的战略规划中，有两大变化，一是把“效益”提到“规模”前，二是强调“效益”与“规模”并重。这意味着在价值取向上，规模对龙记泰信重要，但是又不能仅追求规模。进一步而言，在投资开发过程中，效益也是一个关键要素。企业不能增收不增利，而是要增收又增利。
龙记泰信效益与规模并行的战略背后，实则是有两大基础。首先，作为成长型房企，龙记泰信的销售规模已经上了一个台阶，并且在2020年新冠疫情冲击，2021年调控偏紧的政策背景下，仍然维持了较高的业绩增速。其中，2019年销售金额合计283.5亿元，2020年销售金额增长20.1%至340.4亿元，而2021年前9个月的销售金额已经达到262.1亿元，较2021年同期增长了22.8%。
其次，效益优先是同行的普遍诉求。这可以从规模扩张难度加大，利润诉求增强两方面进行理解。一方面，2020年全国商品房成交规模已经突破17万亿元和17亿平米，并且第七次全国人口普查显示城镇化率高达63.89%。商品房成交规模以及城镇化率达到较高水平后，意味着购房需求已经有较大幅度的释放，随后购房需求可能难以继续高速增长，商品住宅成交增速也有可能放缓，而房企之间的规模竞争也将趋向于零和博弈，一个企业的规模增长将是另外一个企业的规模收缩。因此，行业内房企的规模增长诉求普遍放缓。除此之外，2020年起，房地产政策有较大的调整，比如三道红线政策，房地产贷款集中度管理政策和40%的投销比限制等，这些政策通过限制投资和融资的上限，也将导致房企规模增长难度加大。
另一方面，2015年后，地产调控政策有一定的窗口期，并且融资也有较大的放开，比如企业债和海外债发行条件更为宽松，这促使较多的房企冲击规模。但是在2016年前后，地产调控逐渐收紧，限购和限贷等仅是调控了购房需求，而限价等进一步限制了房企的利润空间。2017年起，地产行业盈利能力不断下探。在这样的行业环境下，房企对规模的增长诉求减弱，对利润的增长诉求增加。将效益放置在首位是当前房企的普遍诉求。这既符合当前的政策环境，也符合股东的利益诉求。
综合来看，在规模难以增长的情况下，提高效益是大势所趋，也是有利于企业长远发展的规划。此外，企业能长远运营，主要也是靠利润，靠效益。无利可图的规模扩张难以持续。
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70%的标准化+30%的差异化
打造有竞争力且能异地复制的产品
正如前文提到的，中国房地产市场经过了20多年的发展，开发商已经不胜枚举，如何在众多房企中脱颖而出，主要还是要靠产品。龙记在产品方面仍然持有较为清晰的定位，即面向三四五线，以多元的高质量产品系满足各类客户需求。
从产品系来看，龙记目前有新中式的观园系和檀府系，以及现代风格的铂樾系等。产品类型丰富，有助于购房者选购。从产品本身来看，王牌产品已经有较高的标准化，比如观园系、檀府系和铂樾系的标准化率已经高于70%。
我们认为，较高的标准化水平有助于产品异地复制，实现产品的规模化生产。同时，留有30%左右的差异化元素，有助于企业根据项目的所在城市、区位、以及周边竞品情况来提升产品的竞争力。
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精细化运营，用“抠”创造价值
提高盈利能力的方式有很多种，例如，前端投资拓展能力强，有更大的概率获取高收益项目；中后端运营管理能力强，将有助于企业从管理环节要得效益，从成本方面节省成本，提高整体的盈利水平。
龙记的精细化运营可以从两方面理解。
其一，上下游业务之间的精细化管理。
龙记泰信的六大核心分别是地产开发、建筑工程、商业运营、地产金融、物管服务，供应链贸易，以上业务大体上是以地产开发为核心，贯穿地产开发全产业链的上下游业务。在这样的大体系下，通过优化供应链上下游各业务之间的衔接，有助于产生协同效应，提高效率以及保障利润。
其二，在具体业务上做精细化管理。
以核心业务地产开发为例，精细化管理意味着进一步抠产品提高竞争力，抠成本降低支出水平，抠营销策略促进销售与回款，抠运营节奏提高周转效率。
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双总部战略
一手区域深耕，一手全国化扩张
2021年龙记设立双总部，这是新战略下更引人注目的一点。西安与上海双总部设置对于龙记泰信而言，将有三大益处。
首先，从地产开发业务的布局来看，龙记泰信的项目主要分布在西南与华东区域，双总部战略下，上海总部将有助于缩短对华东地区项目的管理半径，提高管理效率。
其次，上海作为中国的金融中心，拥有更丰富的融资渠道，将总部迁往上海将有助于企业获得资本支持。
最后，龙记泰信作为成长型房企，目前还在扩张中，并且从过去的扩张特点来看，长三角地区是企业对外扩张的核心区域，以上海为第二总部，将有助于企业进一步推进全国化布局。
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