本文是广州淘房志踩盘评级：第103篇

编辑 | 六仟亿

朱村又准备上新了，这次是徐福上坤云境风华。

这是徐福和上坤两大地产携手进入广州的首秀，今年4月拍地，云境风华所在地块最终以楼面价14262元/㎡成交。

迄今为止，朱村最贵，可以说是朱村单价地王。

综合种种，淘房志对这个盘甚是期待，期待它能在 “住宅批发市场”朱村众多同质化的楼盘中“杀”出一条路，成为最特别的那一个。

可惜，一番实探后，现实无情地给淘房君啪啪来了两掌，并大声告诉我：它充其量就是个朱村备胎盘！

真·地铁上盖+公路旁 ，通勤慢，噪音灰尘夹击

交通评级：☆☆☆

项目离朱村地铁站B出口只有20米，真·地铁上盖，这是云境风华最大且唯一的亮点。

朱村站是普通线停靠站，不能直接享受21号快线。无论到员村还是珠江新城，1小时起步。平均9-10分钟才有一趟。

也就是说，不但要掐着点出门，还要忍受漫长的通勤时间。

想坐一个站到凤岗蹭快线的朋友，建议打消这个念头。从广州地铁给出的官方数据，快线和普通线的路程时间竟然相差不多。

当然，作为一个出色的打工人，这点困难忍忍或许也可以克服。

但噪音和灰尘就很难忍了。首先我们来看看项目规划：

项目总共规划有4栋，其中有2栋接近广汕公路，货车来往比较多，淘房君只是站了不到5分钟，就已经看到3-4辆货车经过，噪音明显，有时还伴随着一些震感。

离得最近的朱村站是个高架站，再加上旁边还有一条规划公道路，噪音+灰尘三面夹击。

剩下的2栋虽然离广汕公路和高架轨道有点距离，但南面其实也是一条道路，可能是近车库出入口的缘故，路边停着不少车辆，偶尔也有货车经过。

除此之外，就是一排相当老旧的朱村房屋，且不说风景如何，到时旧改动工（虽然不知道要过多少年），噪音和灰尘将是一个漫长的身心折磨。

村级设施配套，靠百亿旧改，难以消化的大饼

配套评级：☆☆

出门实探之前，淘房君特地去翻过一遍项目的宣传资料。

“朱村村、横塱村、山田村百亿大城改造，规划15所学校资源、超10万㎡朱村嘉年华城市商业TOD，拥揽3大万达商圈、邻近暨南大学附属崇德小学、九年一贯制省级执信中学（规划）、增城高级中学等等”

一番宣传猛如虎，现场一探两百五。

先说喊得响亮的百亿旧改。

朱村村旧改涉及居民2692户、户籍人口6606人，5个月前才成功牵手大华，改造总投资金额约71亿元。

山田村旧改涉及1858户，共4525人，改造金额约63亿，4个月前才开放城市更新展示中心，对象还是大华。

大华一口气挑起两条旧改村，资金过百亿，涉及村民过万，实在是个不小的挑战。再加上旧改还牵扯到城市规划布局、城市环境、道路系统等多种因素，想快也快不了。

所以目光所及，整个朱村还是一个大型的农村小镇。

百亿旧改3大村，还剩下一个横塱村旧改。去年5月就成功牵手了合汇+奥园+湾区产融3大企业。

就在淘房君打车去横塱村实探时，恰好遇到一个司机，是横塱村村民。

司机村民是个自来熟，车刚开不久，他就跟淘房君表示：

还没有收到横塱村的旧改计划，1年多过去了，等得非常着急，不过这次是3个企业联手操刀，估计他们磨合讨论也要时间吧。说完深深叹了一口气。

旧改进展条才走了一点点，项目早早就把美好未来描绘得有声有色，像极了老板积极给你画饼的样子。这饼，还是对面大华东郡准业主们啃过一遍的。

既然未来的配套还指望不上，那当下可享受的配套呢？一言难尽。

站在云境风华小区门口，一眼看去最显眼的是鸡饭、鸡饭和鸡饭。一周7天，换着店吃，这可能是另一种幸福吧。

往里面恒福路走一走，有小型超市、便利店和除鸡饭外的餐饮店等，仅限于满足日常生活需求。

就连银行，也是村镇级的。

想逛街的话，按目前的宣传口径，可以去增城广场或新塘万达商圈。从项目出发坐地铁去增城广场，16分钟，还能接受。

而新塘万达距离20多公里，公共交通1个半小时起，自驾30分钟起，这样来回一趟，留给逛街的体力已经不多了。

外部商业不如意，项目自带商业也指望不上。除了北侧1#、2#楼设置临街底商以及其它公建设施之外，其余位置都是首层架空。

说到配套，学校是重中之重。规划中的九年一贯制执信中学就不说了，规划这两个字本身就存在极大的变数。

暨南大学附属崇德小学只有24个班，是叠溪花园对应的学校，也就是说，云境风华业主孩子想读这里，还要排个队，且不一定能排得上。

那云境风华附近有什么学校呢？村小。

宣传上说的增城高级中学距离大概17公里左右，地铁口的优势在这里也发挥不了太大的用处，公共交通时间1小时起步，孩子能读也只能选择住宿。

这么盘了一遍下来，云境风华的优势还是只有一个真正地铁口。

赛道拥挤无优势，单价地王沦为备胎

战斗力评级：☆

上面说到，徐福上坤云境风华所在地块的楼面价是朱村最贵。

比较尴尬的是，朱村目前的限价是2.2万/㎡。在政策和环境的影响下，朱村沿线楼盘的房价不升反降，1字头比比皆是。

限价和降价双重压顶，徐福上坤想卖出高价格似乎有点难。

如果从项目产品本身下手，打造高端产品来达到高溢价也很难行得通。

在朱村站C出口，与云境风华隔路相望的大华城东郡，和云境风华享受同样的区位、配套和交通，均价22500/㎡（数据来源贝壳） ，优惠还有1字头的。

在朱村A出口，还有融创御园和恒安花园，恒安花园甚至摆出了15xxx元/㎡起的架势。

更何况，按照云境风华目前释出的产品消息，首推产品建面约75-98㎡三房至四房，其中75㎡为2+1房两厅两卫、88㎡为2+2房2卫、98㎡为3+1房2卫。

也就是说和21号线众多楼盘一样，云境风华瞄准的群体是刚需客户。

左右滑动查看户型图

卖不起高价格也算了，高昂的楼面价还让云境风华告别价格战的行列。

配套拉胯，目标群体高度重叠，产品目测没有太大的竞争力，按现有情况来看，云境风华只能成为朱村的备胎盘。

虽说目前情况不太明朗，但好歹这也是徐福和上坤两大地产进军广州的首秀，据说项目会在11月中旬开放营销中心。

看目前进度，想11月中旬开放营销中心貌似有点难

到时会不会有意外的惊喜扭转局面呢？我们不妨拭目以待。

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