广州成交宅地楼面地价TOP10地块,十宗有6宗在海珠。
打从2013年起,广州最贵楼面价宅地就是由海珠区统领,直到2020年3月方被越秀区打破此局。
截至目前,广州5宗楼面地价5万+的地块,3宗都是在海珠。
一直以来,无论是老三区、中心四区,万变不离其“中”的都是海珠。明明流的是王公的血统,为何二手房价却是老少咸宜,刚需改善豪宅都能尽入门中,甚至打不过番禺黄埔,更别提天河?
没错,这大抵就是一个被冷落的贵族王公。
01
广州中心最后一个二手性价比大区
互联网也许会有记忆。
2020年下半年楼市骤然火起,黄埔天河南沙等区房价频频升级。一大群中产阶段或者持币待入的准房客,纷纷在朋友圈暗戳戳发声,祈祷自媒体千万不要炒海珠区的楼市,尤其是滨江东板块,认为那里几乎是广州中心区最后一片极具性价比豪宅区,“一旦炒得火起,广州中心就几乎再无‘宜居之地’”。
是的,无论是过去还是现在,海珠区的楼市还是那么务实和低调,琶洲除外。
广州的曾经,“宁要海北一张床,不要河南一间房”。但随着上世纪八九十年代开启的地产大开发,豪宅先从珠江两岸而起,二沙岛与滨江东几乎前后脚大开发,这两个板块也成为当年先富起来的那一批富豪的置业首选地。
金海湾花园,曾经的地产经理人忆起操盘风流史,最乐意提的项目之一。即便到今天,这个项目所在地段仍是无法复制,一线亲江,都是清一色三四百平米的大豪宅,坐在家里诸多个房间,几乎都能看到滔滔江水从窗前流过,多么诗意。
但这样的绝版豪宅,如今在贝壳上的挂牌单价,不过是10万+至13万+。
对比2021年以来报价10万+的项目(一些已经降价),金海湾花园真是没落的王公。明明仍是贵族,价格却极接地气。目前天河不少二手住宅,都已报价10万+。尤其是一江之隔的珠江新城,更是全面碾压滨江东。
极为写实的是,在2021年广州二手住宅成交量全面下滑之下,海珠区是唯一一个成交量几乎稳住的区域。
“2021年,海珠区整体成交跌幅较其它区域相比最小,成交排名更是冲高至各区第二位(略输番禺16381宗)”。从广州中原的数据可见,2021年,海珠区二手住宅成交宗数(中介网签+自助网签)为16345宗,环比下滑0.7%,网签均价为41977元/平。
广州中原研究发展部认为,2021年海珠区抗跌能力较强的主要原因在于:海珠区目前市场价格相对合理,属于价值低洼区域,市场前景走势乐观,吸引不少天河、越秀的置业客户的目光。
在番禺万博、华南板块一大片二手住宅挂牌单价四五万+之际,在黄埔一大片二手住宅挂牌单价四五万乃至五六万之际,就在2013年的地王旁边,南洲路仍有多个小区的挂牌价仍是四五万(此处价格非指导价)。而从下列指导价更可见,对比番禺及黄埔两个4万+指导楼盘,海珠两个楼盘的指导价是多么弱势,不到4万!
番禺万科欧泊部分房源,均价约为5.5万
黄埔中鼎君和名城部分房源,均价约为4.4万
海珠罗马花园部分房源,均价约为3.9万
海珠珠江御景湾部分房源,均价约为3.2万
试想一下,广州十个楼面地价最高宅地,6个出自海珠,全部都是4万+,其中3宗地更都是5万+地块。而地王周边的二手价格只在四五万+,可想而知,海珠区的二手房,被冷落,打压到何等地步!
即便在南洲路,东晓路、江南西等热门板块,一大批楼梯楼散盘,或者当年的国企老厂宿舍大院,普遍仍有物业单价2万+可以买。想置业海珠区,并没有大家想像的那么难。
换一个角度想,这也几乎是新老广州人想住最中心区的最后门槛了,也算是广州中心的居住良心。
02
2022年海珠一手很贵气,二手且买且珍惜
在2021年,海珠区中海观澜府单盘成交过千宗,为2021年为数不多入围TOP20热盘榜的老城区楼盘。
“比一比天河,先不说珠江新城,天河北、天河公园、牛奶厂一片二手房都要八九上十万,海珠这个全新一手房又近中心才六七八万不香吗?”一名近期计划换大宅的珠江新城白领,在对比天河区二手和海珠的中海一手某盘160多方大宅后,决定上车海珠,未来从天河搬入海珠。
无独有偶。去年底前海珠天珺首次开盘,8.4-9.6万单价,200多套豪宅,上千万一套,不到十秒就一抢而空。其中的个别买家,不乏卖掉金融城的兰亭盛荟,转投海珠区的怀抱。
单价八九十+,是天河多个板块二手老小区的挂牌价,相对之下,海珠的一手房的确真香。
这几年,在琶洲利好渲染之下,海珠也不是全然性价比之地。比如保利天悦,二手报价分分钟10万+。一名曾去保利天悦小区搞清洁的家政工对小编说,“我看那房子已经显旧,装修也一般,才90多平的三房,业主轻飘飘跟我说租金要7500元,简直吓死我!”
写这条稿时,小编查了一下,家政工说的确凿大实话。琶洲,大概也就是被称为性价比之王的海珠区的例外了。
紧挨着琶洲的赤沙TOD,从地块一冒头,到近期修改规划,一点风吹草动,就引得一大片中产阶级唏嘘。尽管吹风价从去年上半年的12万+,掉至目前的8万至10万+,仍是引得一片死忠粉追随。
曾有参与地产项目TOD开发的人士放风警告称,开发商为了节省成本,TOD的地下车库出入口只有那么一两个,买房以后要警惕驾车被堵在自家楼下......
虽然TOD是这几年的全新居住样本,但架不住赤沙TOD是琶洲的邻居啊,粉丝的热情无法阻挡。
从广州的发展版图看,广州以前的正宗中心区是越秀荔湾海珠,上世纪80年代才有了天河,从此有了大众公认为中心四区。在2021年的一手住宅成交中,海珠区的一手住宅价格略高于天河。
可见,老王公的气势还在。
而在2022年,海珠区将是贵价地登场年。根据中地行统计,2022年至少有6个全新项目面世。另外,方圆与美林海岸操盘的新市头村旧改也将有望登场。
2022年的海珠一手楼市,将会很热闹,将会很贵气。
相对之下,被低估的海珠二手楼盘,该是要且买且珍惜了。
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