今年是个平年，腊月又是小月，所以过年早了一些。

每年的今天都是我发这篇稿子，所以编辑部的同事调侃我是“年更遥”！

一年一更，遥遥无期，哈哈哈……

365淘房，名字已经注定了要365天不停更。

点开公众号详情页能看到，我们有2120篇原创内容，一天一篇算的话，坚持了将近6年。

今年春节期间推出的“编辑手记”是我命题的作文，要求编辑们用第一人称、微观视角记录2021年，要客观真实，要有血有肉。

说实话，2021年更新了我对房地产的认知边界。

从骨子里面，我们都是用经济学思维在考虑房地产的问题，所以有时候会看不懂。

现在越来越清晰了，这是政治经济学，政治在经济前面。

政治经济学中的政治（political）一词，源于希腊的politikos，含有“社会的”、“国家的”、“城市的”等多种意思。

政府、资本和社会是一个国家的三股力量。

政府以前是偏向资本，追求经济发展，唯GDP论，重视效率。

而现在开始偏向社会，重视公平，强调共同富裕、二次分配甚至三次分配。

社会包含四个层面：保障、医疗、教育和住房。

我们看到这四个领域在2021年都发生了很大变化，尤其是教育和住房！

无论是内循环，还是打造消费社会，延缓人口负增长，这都是必须要做的。

对于房地产，现在再用调控来定义就太表面了，这个行业真的要转型了！

有一次跟格调华总交流，他做过一个总结很深刻：

在中国，行业监管都不是线性严格，而是台阶式。2017年的环保治理如此，2021的房地产也是如此，上半年还是KTV，下半年就变成了ICU。

为什么金融端一管控，房企就出问题？就是因为这些年房地产过度金融化了。

三高运行（高负债、高杠杆、高周准）、蒙眼狂奔，今年三百亿明年就要冲千亿，这在任何行业都是不可能实现的，要知道房地产的本质仍然是建筑行业。

港资老牌房企纷纷退败在内资房企短平快高周转下，就注定了某些房企的结局。

2021是转型期元年，要转型就必然伴随阵痛。

对于2022年的天津房地产市场，需要看到如下几点。

❶ 2021年是极度不正常的，市场要修复，统计学上所有的极值现象都会回归均值。

金融政策已经开始转向。

但也要明确，市场存在惯性，房企问题也还没有出清。

这些年的天津楼市，都是上半年好于下半年。

2022年将会打破这个规律，下半年好于上半年，会跟2012年很像。

当然，小阳春还是会有，体现在成交量上，学区房单兵突进不可避免。

❷ 部分区域的地价会降，在目前的房价水平形成一个新的均衡，让行业恢复正常的投资经营。

❸ 行业集中度一定会提高，一些房企要退出，国字头成为主力。

天津新房加二手房一年2000多万平米的成交量是稳定的，这是最关键的核心，而且二手房占比以每年3%的速度在提高。

这两个因素会促使行业变得更加稳定。

❹ 十四五期间，保障性租赁住房成为国策。

2022年将在40个重点城市快速落地（包括天津），这对行业有巨大影响。

这个租赁不同于我们之前理解的租赁，长租+市区+低于市场化的租金+租购同权，面向新市民和年轻人。

到2025年，刚需市场还有多大空间，一定要有清醒认识。

商品房市场将会以改善为主，无论是新房还是二手房。

我们提出的“π形走势”说的就是刚需和改善的区别。

写在最后。

在新的一年，我负责的365淘房和直取地产研习社，将在微信、抖音、今日头条等9个平台继续发力，希望读者们2022年一如既往地支持。

最后，我代表平台全体同事给所有读者拜个年，祝大家壬寅年新春大吉！阖家安康！