北京买房：理清思路，购房建议383|买房|大户型|天通苑|学区房|通州

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一、

我们是改善性需求，预算800-1000，希望换一个四居室，大一些的。目前看了亦庄枫丹壹号和旧宫的紫郡府，枫丹壹号是3+1户型，144平，旧宫是下跃，近200平。旧宫有地铁五环内，枫丹壹号环境好旁边是南海子公园，现在非常纠结，不知如何选择，想听听您的建议？

另外我朋友推荐天通苑，同样价位可以换一套顶层复式，天通苑周边交通、配套都还可以，不知您对天通苑的评价如何？

A：

1、既然是改善性需求，那就看是否为以后的置换考虑吧。如果是长期自住，以后轻易不会在置换了，那就买紫郡府的下跃，经济实惠，自住为主。劣势就是将来出手时或许挂牌期长，保值情况也不太稳定，说不好是否受追捧，反正这些年算不上太好。

枫丹壹号如果是中间楼层的话就属于普通住宅，劣势就是学区没被划入亦庄。但也有可能被划进去，看过几年的政策吧。如果被划进去就是意外利好，大概率能补涨回去。单从两个小区讲没太大区别，只是下跃这种户型说不太好，看自己的喜好吧。

2、天通苑，那就是纯自住了，肯定是经济实惠，内部的居住体验好。劣势就是流动性弱，将来出手时候的挂牌期长。另外就是升值的排序靠后，基本都是板块内或周边板块都轮动完了，后期才会轮到这种大户型顶复。毕竟大户型在天通苑这种刚需板块有些错配，所以就是纯自住。

这和紫郡府的性质差不多，天通苑整体没什么特殊的，均价这些年不落后，流动性也挺好，普通的经适房刚需板块。就是大户型顶复属于特殊点儿而已。

仅供参考。

二、

想请教一下关于奥森周边房产的疑问：南园西门的小区（京师园/融域嘉园等）和北园东门的小区（万科星园/上元/天月园等），到公园的距离都很近，都有地铁，建成年代差不多，似乎也都没有学区，但为什么前者单价比后者贵很多（一个10万左右，一个8万左右）？是什么原因造成的呢？感谢！

A：

1、社区环境氛围和建筑形式呗。京师园是教师楼，又都是板楼，一直保值都挺好。融域嘉园也差不多，房龄更新，社区稍微小点儿也还行。北航和中科院当年有团购的，氛围也不错。

2、星园是万科在北京的第二个项目，还不算成熟期呢，塔楼板塔形式，当年流行，之后属于过时产品。上元君庭也这性质，商业氛围重，之前都有办公的，对居住有影响。现在有没有我不知道，但这种位置不太好避免，影响升值。天月园小区挺好，就是户型偏大，两居室都120以上，其他没什么，在媒体村算不错的小区了。

其他原因我也说不太好，奥园东边自2008年之后的升值不算太好，跑输的比较多。像大湖公馆和世茂奥临什么的更明显，有房本的原因，但实际上还是关注这边的人少了，不愿出高价。所以如果注重保值就尽量选西边的吧，也好选。

仅供参考。

三、

向您请教房子资产配置怎么更加合适。我家除海淀自住房外有朝阳泛海国际碧海园3居做投资，贷款不高，这两年在考虑重新置换一下，但不打算增加资金，没有学区需求。主要原因是泛海国际虽然是朝阳公园顶级盘，但是这几年涨幅明显低于海淀次新改善房。这两年朝阳经济增速也低于海淀很多，产业支撑相对不如从前。

从投资角度，目前看海淀发展后劲还是有优势，所以房子是否应该换到海淀。看了太阳园、锦秋知春、逸成东苑、世纪城，整体比较老，各有优缺点。金尚嘉园，小区比较小但是管理还不错，但周边房子普遍都是老房。也看了万柳锋尚国际，光大花园、阳春光华、万泉新新，板块比较齐整，但是也都比较老了。

目前也相对比较心仪万泉新新和逸成东苑。主要考虑换掉是否合适，一个是有换房成本5-10%，再有海淀的房子普遍比较老了，虽然万柳和太阳园这两年涨幅挺好的，但是放在手上5年10年可能也就很老了。请教章哥，有没有必要置换。如果换，这样置换是否合适，还有没有其他更合适的地块楼盘推荐？

A：

1、泛海国际，这种房就是自住为主的，纯投资意义不是很大。也还可以吧，不算落后什么，比星河湾和朝阳公园西边的那些强多了。这和产业支撑有关系，但不是很大，全北京豪宅中升值好的不是太多。朝阳的基本都在北部，东部南部的不多。

2、海淀分哪儿，也是北部居多，你列的这几个没觉得怎样，升值都不落后，但也没超出的。而且租金也都不高，毕竟是海淀。可以看看，也多比较一下，看的多了也就不觉得太特别了。

如果是这些小区，我觉得换的意义不大，很难说能靠升值把置换成本给赚出来，还至少损失30%的租金，未必划算。

3、建议看看海淀北部吧，西二旗清河西北旺等地，大多数升值都超过五环内，和朝阳北部差不多，就是租金也低点儿。但相对来说还有可能得到学区均衡的利好，至少不吃亏。

或者就看朝阳北部，望京新北苑太阳宫什么的，升值好租金也相对高（望京最高，新北苑和太阳宫低点儿）。

4、另外不太建议追涨学区房，毕竟明年就2023了，高峰期很快就过去，谁也说不好2024春天之后的走势，至少是没利好吧。

仅供参考。

四、

因帮着照顾小孩，我父母目前搬来跟我们一起住，他们原有套142平的通州花石匠一期的房打算置换。但现在通州房子不好卖，您看卖房的话，我们是上半年争取降价卖出，还是再等等出手更合适？

对于买房，我们希望同时兼顾投资与自住的可能性，因为目前不确定未来5～10年后，是与父母分开住，还是整合成一套大房。目前，我们看了上地的当代城市家园和上林溪，清河一带的观景园、观林园和观澳园，以及通州武夷核心区的融御、荔景园、运河园和水恋晶城，不知什么时机入手合适？

A：

1、我对通州不熟，都没怎么注意行情。常规建议是如果卖房后增加的资金（包括贷款）不多，那就甭着急，慢慢卖也不吃亏。如果增加的多就提前准备，开春后小阳春的可能性大。142平，超了2平米又不多，挂牌时间一般都会略长。

2、能换到海淀就尽量呗，这几个小区这些年的升值都很好。花石匠在通州算是不错的，但和海淀五环外的也不太好比。一期是2010年的，17000左右，上林溪几乎同时期，不到2万吧。那比比现在的价格，差率拉大不少了。以后未必如此，但非说比通州低也不太现实。观景园什么的也都差不多，比较低调，升值不弱于朝阳热门板块。

2、具体时机我也说不好，这房子挺好，面积稍大，看是否好卖吧。

仅供参考。

五、

家里已经有一套3居2卫的00年后的房子在西直门，工作在金融街，通勤也方便，所以不考虑通勤和距离公司远近。站在全北京的角度看哪里值得买适合买？可以优化房产结构，和西直门的房对冲风险，也可以如果西直门确实适合值得买，也可以继续再在西直门买一套，之后再看哪里方便住哪个，再把另一套租出去以租养贷。首套首贷，国管公积金，想把这个用好。

问题迷茫的点：

1、都说可能四五环有投资价值，以后会涨，可是看石景山和东坝新房也8万，觉得这个价格也并不便宜，房住不炒，并且四五环外新房数量也很多也不稀缺，感觉以后也不会涨到哪里去？以及城里位置的稀缺性，对于投资的话，有点迷茫，感觉是不是投资风险大，还是应该自住保值投资，还是城里二三四环里有稀缺性，租金高稳妥一些？

2、未婚，学区政策每年都变，不考虑学区。但是通常学区房会更保值，对于这两者还没想明白，虽然不考虑学区，那是否应该为了保值而去考虑学区房呢？还是刨除学区，单独楼盘属性价值好，不受学区影响呢？

3、多考虑稀缺的环境资源是否为一条思路？以及是否应该纳入重点考量范围？受首尔启发，汉江江景房，以及上海江景房深圳湾等等，家乡小城市有个河景房，确实景色舒适感很好。另外感觉河流湖泊水在北京挺稀缺的，亮马河，朝阳公园，积水潭西海湿地公园，北海，通州河景，等等。

4、有很多好小区，房少，长时间整个小区都不出房，或者一出就是大户型太贵买不起，比如锦官苑。那是否应该等这些小区出房，还是先买？不懂中信城，它地铁是4号线，并没有车公庄2号和6号好呀，但贵很多，仅仅是因为有八中的学区导致？

诉求:

1、可自住可保值可投资，租金要高。2、个人比较重视地段位置和地铁交通。3、看网上对于北京房市的分析，是品质佳的10年后的次新改善盘领涨，会比较保值好流通。4、板楼。5、综合户型的考虑。6、得考虑小区里住的人群，不喜欢流动人口多和网红多的地方，比如百子湾。7、房住不炒，预算应该定为多少比较好？之前看网上分析说北京总价1500以下比较值得买，再高风险就比较大，也不太懂，只是房住不炒也不会涨到哪里去，应该如何定预算？

结合上述情况，有什么建议？片区，楼盘，建议预算，以及考虑因素的优先级。

A：

1、看得我都懵了，要求高了点儿。能理解这期望值，大多数人都这么想的，基本上等于十全十美了，各种优势都要，就不要风险，还得不担炒房客的名声。建议放平些心态，在不是太懂的情况下，要求高了容易被忽悠，反倒有买错的可能。

2、西直门这些年升值高的小区不多，那所谓对冲就是买投资房呗。也甭拿房住不炒说事儿了，意义不大。但西直门这种市区板块也没风险，只要不是公寓就行。是否再买在附近就看自己，房价走势肯定很稳定，就是租金高不了。

3、1500万的预算用公积金，是不是国管的也高不了太多啊，一般120万，占比有点儿低。低于20%贷款率的都不太建议，这让中介根据具体房源算账吧，看税费什么的是否划算。

4、这几年的新房里也就市区豪宅保值还不错，还得是不带配建的。新区的保值好的不多，赌一把的成分更高。所以这种新房更适合自住，还得是考察好质量的。这看自己吧，注重自住或赌一把升值就买新的，稳妥的就买二手的。

二三四环，除了学区也没什么太稀缺的，其他配套算不上。学区房有点儿风险，租金也低，一般低30%，哪个区的都差不多。非学区房里丰台的租金居中，朝阳的稍微高点儿。

5、常规建议是既然短期内用不上学位就甭买学区房，谁也说不好高峰期之后影响多大。但1500万以上也可以考虑，总价越高的受影响应该越少些。但也甭太注重保值，这些年升值并不算多高，这地段的商品房不是学区房的时候就很贵，成为学区房还受拖累了呢。毕竟家长们都是以总价低的老破小为主，很难炒动豪宅。

6、环境稀缺，哪儿都稀缺，想找风景好的有的是。稀缺得加上受追捧才行呢，要不然就是叫好不叫座儿。以自住为主吧，基本都不落后，想超出也不容易。通州运河板块有可能升值更好些，但租金较低。

7、锦官苑，西城的这种小区都差不多。中信城跟八中附小有关系，但前几年没什么学位的时候升值也挺好，所以关系不大，还是本身的价值高。喜欢这地段儿就买，大概率不落后，也别期望值太高，租金是肯定高不了。

8、天底下没有十全十美的房，甭想了。也可以看看朝阳北部的，望京什么的，相对租金高些。

9、1500万只有北部合适，想租金和升值兼顾就以朝阳为主。海淀五环外也行，租金稍低，但有学区利好的可能。其他我也不知道说什么，要求偏高。