土地价款抵减销项税额的相关处理
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一、相关政策内容
根据 《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》 国家税务总局公告2016年第18号规定：
第四条 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）
第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
根据《财政部 国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税[2016]140号)第七条规定：
《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号)第一条第(三)项第10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
二、案例分析
A房地产公司的B项目为一般计税，拿地方式为出让方式，土地增值税清算时，取得项目销售收入(含增值税)21.8亿元。截至目前为止B项目可销售面积为50000平方米，已销售面积为40000平方米，该项目支付的土地出让金和拆迁补偿费用为5.45亿元。
根据上述条例可知，当期允许扣除的土地价款=5.45*（40000/50000）=4.36亿元
（1）增值税销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/(1+9%）=（21.8-4.36）/(1+9%）=16亿元
（2）会计确认的销售额及相关会计处理：
借：预收账款 21.8亿
贷：主营业务收入 20亿
借：应交税费-应交增值税（销项税额抵减） 0.36亿
贷：主营业务成本 0.36亿
土地款抵减销项税额＝4.36/(1+9%）*9%=0.36亿元
【注意】1.8亿元的增值税销项税额是反应在会计和发票上的金额，0.36亿元的土地款抵减销项税额需要在增值税申报时填列在增值税申报表中。
（3）土地增值税清算收入的确定
以上述案例为基础，假设可供销售建筑面积全部已售进行分析：
土地增值税清算收入的确定通常有两种观点：
①《广州市地方税务局关于印发2016年土地增值税清算工作有关问题处理指引的通知》（穂地税函[2016]188号）纳税人选用增值税一般计税方法计税的,土地增值税预征收入按“含税销售收入/(1 +9%)”确认；土地增值税清算收入按“(含税销售收入+本项目土地价款×9%)/(1＋9%)”确认,即:纳税人按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而减少的销项税金,应调增土地增值税清算收入。
土地增值税清算收入=(21.8+5.45*9%)/(1＋9%)=20.45亿元
②《北京市地方税务局关于发布<北京市地方税务局土地增值税清算管理规程>的公告》（北京市地方税务局公告2016年第7号）土地增值税清算时，已全额开具发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
土地增值税清算收入=21.8亿元
具体的需要按照当地税务机关规定处理，跟清算税务人员沟通后确定。
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