民营房企陆续出险后，外界自然更聚焦在央国企的表现。

打头炮的越秀地产(00123.HK）和越秀服务(06626.HK），至少业绩不算差。你可以听到越秀系对于TOD项目的热情。

对于金茂服务（00816.HK），应该关注它什么？

答案或许：

一是在城市运营服务上的表现。据说去年城市运营服务上获取3个项目，目前储备在谈的项目还有10个。

二是高增长能持续多久。公司的目标是十四五期间维持年均复合增长50%的指引。

三是四大社区增值服务表现。金茂服务的社区增值服务挺全面，有美居平台服务、社区生活服务、社区空间运营服务及房地产经纪服务。

四是和股东中化集团会如何推进协同。

【以下是会议整理】

城市营运服务在上半年面积转化情况

A：去年城市运营服务获取3个项目，2022年上半年实现21年全年目标。

今年目标不止3个，下半年还会有城市运营项目落地。

城市运营项目在整体经营管理上，对于投后管理有一些举措。

运营管理上，签约的城市运营转化的单体项目50个，签约金额过亿。业态涵盖写字楼、亿元、工建、学校等。

城市运营服务的毛利情况：跟基础物管毛利率17–18%可以持平，个别达到20%多，低的10%多。

未来增长：谈判有门槛，虽然谈的时间长，谈下来后对于未来确定性非常高。不用花很高的市场费用。

储备的在谈项目有10余个，集中在长三角、京津冀，长江中游等城市群里。

运营角度，升级运营内涵。自上市路演起，从1.0到4.0版本，明年推出5.0。除基础物业服务，还会拓展优质产业资源和联盟，政府需求出发，更好打造增长。

相比同行，公司收入和利润有不错增长，行业下行情况下，如何看待未来2-3年前景，是否会对增长目标做调整？

A：2020年公司进入高速发展阶段，2021年业绩翻倍。2022年上半年虽然受外部影响，但也维持翻倍增长，高于行业平均增速。按照“高全新快”的战略落地践行。

对今年整体目标，没有调整指引计划。下半年保持高速发展态势，长期继续维持十四五期间年均复合增长50%的指引。

上半年虽然有疫情影响，但新增900万平面积，外拓面积超过内生增长。收购上有突破。

下半年发力外拓，聚焦储备的标的公司，维持2023年面积过亿平，保持不变。

行业上半年受房地产影响，但公司在上市之初就提出，物管服务是朝阳行业，在黄金阶段。行业有巨大业务延展性和韧性，轻资产的特点具备抗周期的能力。

业务延展上有多元化可能，增值业务开展上增长快，行业本身给业务衍生上带来可能和空间。

虽然资本市场对物业服务估值有所回落，目前上市的企业都是房开背景，很显然外界把房地产行业和物业划上等号。现阶段物业服务行业估值有一定压制，但金茂服务这样的企业财务不受关联方影响。

对于未来，行业估值会有修复，市场政策端有企稳迹象，估值会凸显出现。对于未来发展相当的乐观。

十四五规划的复合增长率

A：规模和利润上同比提出规划目标。没有调整。

继续维持145规划里面的目标。没有调减的安排。

社区增值服务，收入和毛利有增长，增值服务的细分情况如何？

A：在组织迭代、行业人才、业务数字化、以及前置到地产交付协同，取得不错的价值反馈。

社区增值服务有4个核心板块：美居平台服务、社区生活服务、社区空间运营服务及房地产经纪服务。在结构上有调整优化趋势。

空间运营占约35%。用户+场景解决问题，提供充电桩、宽带网络、直营水等

社区生活服务占约26% 。自有开发原生产品，回家app，线上运营，整合中化资源，供应链优势。

美居占约17%。创新模式和个性化模式，标准化家装定制，把分散的业主需求整合成大批量的集中采购获取溢价。上半年收入5000万元。装修行业、家具行业平均都能达到10~15万的客单价，未来整个转化率在下半年还有极大的挖掘跟提升空间。

资产经纪占约19%。大力发力主抓业务，门店增加10家，经纪人增长2.5倍，业务覆盖率、市占率，经纪人的人均佣金和产出在行业里都都是名列前茅的。

这四大板块的业务核心能高增长，本质的原因就是能够充分发挥跟中国中化以及金茂整个产品链、供应链的协同优势，聚焦社群运营体验和价值创造。同时也在战略、创新、运营、科研部门研究基于社区的大健康及养老。

寄希望于下半年能提交再翻一倍增长的社区服务业绩。

疫情对业务开展，成本端额外支出影响？

A：对成本的影响，一正一反，对公司影响不大。

成本增长：采够防疫物资。成本降低：封控区不需要投入保安秩序，防疫物资价格不贵，防疫补贴

收入角度：一正一反两个因素，

出差交流上，拓展收入会有影响。对社区增值服务上，促进业主、政府对物业认知重要性，客户到家。美居服务上有收入提升的效用。

整体社区增值在上半年有很大的提升。

行业里面的并购机会

A：公司落地的首单并购是地方国企，跟公司匹配度高。

对行业来说，房地产承压，地产背景物管公司出现并购机会，跟多家在商洽。

经营性现金流健康，对于下半年市场拓展有非常好的基础。

央企背景的优势，行业整体估值回到理性，有匹配金茂意向的公司。为下半年规模增长提供基础。

和股东中化的协同合作

A：股东中化公司在两化合并后成立专门的协同办，我们去年和中化成立合资公司，为化工产业园区提供综合服务。

在泉州与中化泉州公司，生活园区、产业园区进行业务协同，提供综合服务。

在武汉、临沂等城市也协同中国种子集团、中化化肥有限公司，对整个办公写字楼和科创园区提供一体化管理。

在两化合并之后，在1.4万亿的产业背后，能给中茂带来的服务空间的是非常大的。公司正通过各种协同机制、平台开展各种业务合作，除物业服务和物管服务外，延伸到增值服务。未来能够延伸、拓展出的服务是很多的。

围绕客户需求，在衣食住行方面，能通过中化的资源，金茂服务一体化的平台，为业主提供更多更丰富服务。

地方国企和城投的合作空间

A：在国企合作方面，金茂整体的战略叫城市运营，从去年增加全周期的内容服务，从原来和属地城投、政府合作，更多的是谈开发，现在整个城市运营的投运一体+增加服务。

更多的和属地城投公司、国企公司成立合资平台，对2G、2B、2C业务一体化全工作周期、全生活周期开展城市运营服务，空间广大。谈到城市运营更多公司谈到的是2G，实际上通过对政府的服务能够延伸出来的2B和2C的业务是非常广阔的。

目前成立的6个和属地政府、管委会的合资平台上，公司业务延伸是非常明确的，从2G延伸到2B和2C，再按照全业态、全工作周期、全生命周期来延伸物管、资产和增值服务业务

房地产下行压力下，公司非业主增值服务做的比较好的原因？能持续吗？

A：非业主增值服务，金茂的增长在行业里保持比较领先的位置；从中国金茂对品质的追求上也保持长期的战略稳定，非常在意产品后端的用户体验，所以在前端开发时对物业公司如何更好的把后期的客户体验反馈到前端的产品设计上，也有稳定的需求。

上半年的数据，非业主增值的毛利占比大概同比下降10%，社区增值提升10个点

社区增值是相对稳定，占比上有一些下降。

滨江服务、绿城服务，头部非业主增值服务都是相对弱的。

股权激励方案进展

A：上市之初就谈到，高质量发展以匹配相应的机制，上市之后630完成股权激励方案，参考母公司的方案和监管要求。

股权激励方案提交国资委进行预审核，跟进情况，尽快把政策匹配到高全新快的战略中去。

现金流管理上具体做哪些管理

A：现金从去年5亿增长到目前10亿，从资金的收和支分别做什么：

收：在资金收款上，在公司整个的绩效评分卡里，资金效率、资金清欠、预收、收缴率管理、应收账款的追缴，整个公司在“收”方面给与更多的关注和评价。

支：大力推行资金计划，核心是“以收定支”的策略、规范供应商的账期管理。

从具体的管理工具上，全年按照年初的资金计划和损益预算严格执行，细化到系统设计中。

第二，针对资金管理上，要求大家集结起来重视资金管理，大力推进快收、缓支，调动塑造公司在管理现金中的氛围，在630、930、年底会有制度评价。

分红派息

A：中期没有派息计划，全年会根据情况给与全年派息政策。