桂林市中心地段还卖不出上亿......

备受关注的桂林华中华商厦经历了11次上架拍卖之后，终于在第12次拍卖时被神秘买家以7623.74万元的价格拿下。

历经103轮出价

10月7日-8日，桂林华中华商厦房地产资产第12次竞拍在阿里资产平台进行。

自今年4月25日，该资产第一次网拍以来，先后在京东拍卖、阿里资产这两大国内网上资产处置平台辗转，但遗憾的是，始终因无人报名而一次次流拍。

每一次流拍意味着下一次起拍价就不得不下降。因而起拍价从最初的3.06亿元一路降至现时的6418.749万元，差不多打了个两折。

根据拍卖资料提供的数据，其地上六层和地下一层建筑物共计面积为15014.95平方米，粗略计算出单价仅约4275元/平方米。

且不论这个地段的商业地产评估地价，仅目前该资产租约的租金就已经到了360元/平方米·月。

按照常用的商铺投资静态回报率计算，租金价格高于房屋价格，这笔买卖妥妥地“稳赚”。因此，此次拍卖一改之前无人问津的尴尬，有4名竞买人报名参拍。

竞价从今日上午10点开始，A8307、X0777、K7432相继出价，竞价没多久，就变成了X0777与K7432的“二人转”。

两名竞拍人交替出价，整个拍卖一直持续了4个多小时，直至下午2点半才决出“胜负”。最终K7432以7623.749万元的价格成功竞拍。此价格较6418.749万的起拍价溢价1205万元，溢价率约18.8%。

租金收益仍高达千万

依据买卖不破租赁的原则，虽然华中华商厦已经易主，但现有的租约继续有效。

拍卖资料显示，目前华中华商厦租赁期限为2015年1月1日至2034年12月31日，剩余租期内（2020年1月1日至2034年12月31日）租金和管理费总计约3063.05万元。

广西桂林新梦百货有限公司未按约向红白蓝公司支付租金和管理费，截至2022年1月31日，该公司尚欠付红白蓝公司租金和管理费6045315.04元。

标的物房地产成交过户手续完成前的租金收益和场地占用费等归红白蓝公司所有，成交过户后的租金收益和场地占用费等归成交人所有。(如有)

也就是说，如果租约仍将继续履行，该买家未来至少有2000多万的租金收益。租约期满后，即便按照现时360元/平方米·月的租金水平，按照静态租金回报率大约再需要8-9年可以收回初始投资。

这种资金回报率在当下而言，算得上比较稳妥的投资。根据阿里资产平台规则，破产资产处置的确认书只有买受人自己可以看到。因此该神秘买家的身份尚待后续发展方能揭晓。

50年的历史见证

提起阳桥边上的这栋商业综合体，不同年代的桂林人有着不同的记忆。80后想起的或许是阳桥百货，90后想起的或许是华中华商厦，00后应联想到梦之岛……

资料显示，阳桥百货商场创建于上世纪七十年代中期，主要经营服装，鞋帽，家用电器，钟表，日用化妆品和针纺织品等。

当时的阳桥百货为桂林市较好、商品较齐全的百货店，三层楼面积虽为2000多平方米，却是当年桂林具有代表性的百货商店，现在在一些上了年纪的桂林人心中仍有深刻印象。随着桂林城市的发展需要，该商场在桂林旧城改造的进程中被拆除。

重建后华中华商厦横空出世，一时间成为了桂林商业市场的“宠儿”。

然而好景不长，华中华商厦的火爆并未持续多久，2007年，来自南宁的广西知名连锁百货商场品牌的梦之岛选择这里作为进军桂林的第一站。

2014年，桂林第一家星巴克也入驻这里，随后，汉堡王、屈臣氏也在这里入驻。

在那个网购尚未兴起、城市综合体亦未崛起的年代，它与微笑堂商厦、桂林百货大楼、王城商厦共同撑起了桂林百货商场的一片天。

相比其他几座商场，梦之岛的衰落来得更早一些。2018年，随着全区范围内梦之岛经营战略调整，原本主打中高端的商场已经全部变成特卖场，各种时尚品牌相继撤场，部分楼层也暂时停业。

经营调整并未能重振昔日辉煌，随着电商以不可阻挡之势崛起，加上众多知名商业地产品牌在桂林遍地开花，梦之岛逐渐淡出了桂林人的购物圈。甚至没人留意到它已经悄悄改名新梦百货。

2021年7月，经历了数年的挣扎之后，“京东电器桂林城市旗舰店”悄然入驻，意味着这里又开始了新一轮业态调整。

“老地段”能否再现“新辉煌”

桂林梦之岛拍卖绝非偶然。不久之前，南宁市中级人民法院发布了《关于广西南宁梦之岛百货有限公司强制清算案公开选任清算组成员的公告》。

公告指出，南宁市中级人民法院经审查已裁定受理公司股东对广西南宁梦之岛百货有限公司的强制清算申请。

从企查查查询得知，围绕着梦之岛公司控制权，股东之间这些年来法律纠纷不断，或许这也是其经营不善、濒临破产的内因。

但不容忽视的是，近年来受经济下行压力影响及网购冲击，实体商业的日子并不好过。无论是桂林还是全国，众多业内领先的百货公司相继关店、转型，但收效甚微。

有业内人士表示，当前商业地产面临的挑战大于机遇。全行业从过去的招商难、运营难，到目前的商户经营难，传导到租金缴纳难；从过去的颓势仅仅体现在部分城市，变成现在的全局性困难。

不光老城区，新区商业地产也频现易主。比如临桂最早的商业综合体花生唐购物中心就传出已被万达商业接手的消息，将打造桂林第五座万达广场——城南万达广场。

总体而言，经济下行压力给桂林众多从业者收入带来了严重影响，裁员、降薪、失业潮在不断蔓延。居民收入增速不断放缓，消费欲望持续降低。

另一方面，旅游业复苏进程不时被偶发的疫情打断，缺少了近百万游客的支撑，本地消费能力难以托底庞大市场。市统计局数据显示，今年1-8月，全市社会消费品零售总额同比下降1.7%。

消费增长乏力反过来就会直接影响实体商业的经营效率。纵观桂林目前的商业地产，真正能长久保持人气的实属凤毛麟角。

因此对于新玩家而言，虽然说从价格上拿下华中华商厦算得上“捡漏”，但真正的挑战才刚刚开始。

商业形式无论如何变化，这个地段在桂林市还是顶级的。只要商家处理好一些现有的问题，譬如停车位。我们有理由相信，这块老地段一定还能发出新光芒！

▍内容来源：桂林房协等

▍图片来源：见标注（其余源于网络）

▍图文编辑：扛动车跑的人字拖




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