我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为8800+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。

我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过10年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。PS：从不接受第三方充值。

以下精选问答内容来自房段子解答案例。由于以下问答信息，部分涉及到隐私等问题，因此有所删减。均为此前问答，因此回答的内容数据可能有一定的时效性，不能完全套用，还请理解。

会员


提问

老师您好，我报名了天恒瑞云府二批次，排名在倒数，想买138户型，最后只剩差楼层，就没买，下批次（三批次）的138户型估计也很激烈，SS推荐我买128户型。我是今年中旬的高新市D人才资格。

如果不选天恒，又想买套四，综合考虑是高投新悦府这个盘排第一，但是新悦府二三四期一直没有公布售价，所以不确定最后的价格是多少，会不会超出预算。段老师有没有消息后面批次的价格是多少？

关于朗基紫境府，我是高新刚一+22个月，想问问我这个社保资格有没有戏？当然也比较认可您说的，天府新区浅尝辄止就好。我觉得加上最近天府新区二手房踩踏，如果有的选还是想买高新区的。不知道是等新悦府，摇紫境府还是直接上车天恒下批次？

房段子解答

成都二手房，在金三银四正式结束后，并未迎来此前有人预期的量价齐涨，成交量的提升，我前面说过，很大程度是银行放款速度的加快，同时带来的，也有挂牌量的迅猛上涨，这一来一回，并未真正触及二手房价格上涨的诱因。

新政前问答，有一定时效性，仅供参考。

1、天恒瑞云府二批次目前确定是放弃状态的话，也不留遗憾，安心冲刺或者等待第三批次即可，第三批房源量大，或许能降低内卷程度。

2、新悦府后面批次来看，整体的产品还是偏改善的，在人才公寓里，难得的大户型，预估的单价可能在2.6-2.8左右，这个还没有最终确定，只是预估的，仅供参考。

大部分楼栋为14-17F的纯南北/东西板式小高层，2T2户。125平140套；145平130套；170平260套；190平130套。估计是明年很多人才资格盯着的偏改善的楼盘，门槛大概也要个350万左右了，做好思想准备。

3、朗基紫镜府，这个楼盘主力户型大概是户型包括116（套三双卫）-141-182-184，之前批次是单价2万，我预估下批次可能是2.5左右，门槛在300-350万左右，可能明年初开盘，你们的社保22个月，刚需身份，应该难度不大，因为楼盘本身来说，单价总价都不是非常低，没那么恐怖的购买力。关键是和新悦府以及天恒，开盘时间都并不冲突，可以挨个击破。

4、天府公园未来城之前开过一批次，往后的还有大量房源，刚四就是拆盲盒，如果能偶然进入摇号池的话（比如你放弃了天恒第三批次，又赶上未来城），这个就是听天由命的选择，期间努力尝试下也没问题的。这个就不要等顺销才去买了，能顺销出来的，可能也不是什么优质房源，选定了的话，可以尽量预售阶段上场。

综合来说，我是建议立马蹲守天恒三批次，然后年内再报名未来城（至于生态带绿城，人才优先，刚需再上，你刚四身份，基本买不到好的房源，建议放弃吧）。明年初考虑朗基，明年上半年等待新悦府。

会员


提问

你好，我孩子在大源上班，有高新刚需资格，预算不算高，之前有打算看凤凰城的老房子，但是觉得价格太低了，反而担心还会不会持续下跌？现在买入到底是捡漏还是站岗呢？大源这种核心板块，老点的房子，还有价值吗？

房段子解答

是是

英雄迟暮，核心板块的老房子，还能保值吗？

大源的开荒功臣，中海兰庭和华润凤凰城，眼瞅着都要退出历史舞台了。

很多新成都人，在链家贝壳上选房，第一时间就是筛选10年内的房源，除非极尽耐心地解释，才愿意多看一眼超龄房源。

中海兰庭、华润凤凰城，差不多都卡在或者超过这个时间了。（但房龄这件事，链家贝壳做得并不十分准确，有很多漏网之鱼，也有误伤）

这意味着，房龄大的楼盘，失去了被选择和亮相的权利，即便贵如大源，也逃不过这样的历史规律，只不过或早或迟，只不过还有板块加持，只不过早赚够了。

中海兰庭，挂牌价最低（下同）3万，成交价极有可能跌破3万，这还是学区利好（划给蒙彼利埃小学）后的结果；

华润凤凰城一期，2.85万；二期3万；三期3.27万...

退一万步说，接下来就是没人筛选看房，也不断降价的话，那么这种核心区的老房子，还有对应的价值吗？是不是板块的价值，依然很难冲淡房龄的折旧？

说什么的都有，谁也不服谁，最好的方法，还是回归市场，用真金白银来投票吧。

当然，今天你是一定要一个答案的。

1、核心区的老破大，相对非核心区，是更加保值的，房龄对房价的折扣，会有较强的减缓，当非核心区的老破大只能值次新房5成价值的时候，核心区的大概是可以达到7-8成。

2、大源的这类老破大，目前来看是一个相对的价格洼地，纯粹自住的话，其实体验还是不错，性价比已经到位了，包括学区、绿化、物业、交通等资源，是真的比较适合改善自住的家庭，这类房源价格的判定，可以多翻阅我此前对二手房买入的节点分析。

3、从投资的角度来说，核心区老破大，虽然价格低，但并非投资佳品，度过当前的楼市低迷期，后面与次新改善的增值速度、绝对值差异，还会持续拉大。

4、你家小孩是刚需自住，还处于未婚状态，当前并非改善的家庭需求，而是更多地寻求自住（一个人不需要太大）和保值增值以及关键的未来流通性的问题，因此相同预算的话，我更建议多考虑大源周边相对次新一些，单价3万出头的套三双卫产品，比如XXX...


会员提问

我们在外市有一套房，孩子才上幼儿园，打算举家搬到成都来，考虑未来的读书和综合价值。目前是有全城刚需资格的，比较偏向学区，预算300万左右，东西南北都想看看，不局限于哪一个地方。现在还不想把自己困得太死了，新房二手房我们都可以接受，毕竟来成都还没敲定哪里工作。 ‍‍

房段子解答

新政前问答，有一定时效性，仅供参考。

你好，你们目前社保分属xxx多年，再加上户口在高新南了，按照新政，汇总就是全成都的购房资格。在成都没有房子的话，就是刚需资格，至少是刚四资格。

你们的核心目的是为了孩子以后到成都读书，学区的概念，所以你截图的那一套，还真的不太适合哈，因为天府新区学区概念并不浓厚，另外这里隶属于万安，学区更是无从谈起，放在多年前，就是村小级别的。

按照300万预算来说，想寻求学区房概念，是刚需低顺位+不算太高的预算。基本只能往二手房方向走，因为新房的话，一是（值得买的）大多超预算，二是新房大多是偏僻新兴板块，缺乏学区概念，三是即便是学区房的话，不是贵，就是很难抢到，我们普通资格就是纯粹陪跑的。（我听说龙湖学樘府有少量的工抵房出来，但是我没资源对接，你有兴趣的话，可以打听下，龙湖学樘府是茶店子小学的学区房）。

所以综合来说，还是要考虑二手房，范围肯定锁定主城区。

金牛的高中、指标到校其实不错，但是初中拉胯。推荐看看茶店子的西宸原著（有一些102平的套三双卫，总价肯定是符合预算要求的，但也要努力砍价，缺点是临近三环也有噪音。）

成华是小学和初中都没有特别惊艳的地方，但是可以寻找一些小学还不错的（初中中等），比如建设路-万象城。（推荐看华润二十四城，单价回落，不到3万，专注4-7期相对次新，但很多都是套三单卫，正读石室小学）。

武侯区的学区近些年表现一直不愠不火，也谈不上多好，相对比较有热度的可以看武侯新城，这里推荐看看北二外小学初中，基本上是小学+初中比较好的区域了，但是武侯新城距离攀枝花较远，可能以后需要搬过去住。当前这边推荐看看保利花园二期，单价大概是2.7-3万左右，可以买到一些99-112平的套三双卫，整体来说，单价和户型面积都比较适宜，相对刚改，但是新的环境，有点背井离乡的感觉，要看适应能力。

至于高新区和天府新区，资格也是有的了。

天新的话一是太远，二是学区大摇号，三是学区并不成熟，所以不太推荐。

高新区的话，当前能300万左右的我推荐还是专注考虑高新九区，也就是市一医院和火车南站附近的楼盘，比如南城都汇系列，南城都汇汇晴园五期、南城都汇汇朗园五期，单价三万上下，89平小套三格局，是比较偏向于保值和学区概念的选择。或者火车南站的看看人居盛和林语南区，可以看一些97平的套三双卫，次新+城市界面好+学区配套好。目前单价3万出头，相对这个板块和学区来说，我觉得还是有一定性价比的，只不过临近三环，也存在噪音问题，当然，也需要你好好砍价。

最后就是两个重头戏，青羊和锦江，成都历来的教育重镇。

略略略....

最后我要表达的是，当前来说，成都整体二手房都处于降价的态势，因为你们可以多抽空，花点时间，好好看看上述楼盘、房源，精选一些有感觉的，然后再择机看房，择机买入（不一定很着急买到，因为孩子还小，可以在今年底，明年初下手都可以的）。

最后考虑二手房的话，我们这边也是有贝壳专业经纪人全城带看的，辅以房段子线上综合把脉分析，最终上手最满意最有性价比的房源概率很大，如有需要可以跟我说下。当然也可以自行去找另外的中介，都完全没有问题。

由于篇幅所限，还有很多问答就不一一贴出来了，如果有买房卖房方面的疑惑， 目前房段子已经开通“微信1对1”咨询渠道：djzsihai2007。