2023年，对于河东、河北、红桥的房子，别想太多。

第一，房价涨不了。

第二，土地出让不乐观。

话不好听，理却不亏。

河东、河北、红桥的主力盘不少。

河东改善盘多，房价不低，走不起量。

河北滞重盘多，有的盘都卖好几年了，全区2022年才卖了891套房。

2023年甚至2024年，还得看这老几位。

有个隐患，2022年都没卖地，再卖需要补跌。

尤其是河东，降地价是最大的灰犀牛。

又赶上产品换代，本就不富裕的家庭雪上加霜。

想等后面的纯新盘？

麦子还没种呢，吃上馒头有的等了。

路劲太阳城今年6月就交付。

2万4精装完全符合地段价值，250万能兼顾面积和学区。

75平米180万也是市区门槛。

津滨大道三个盘，话语权掌握在大华清水湾手里。

它是现房，如果降价了，城投东方熙荷、格调步庭肯定受气。

不过，大华清水湾交付后，反而卖的一般了。

上实仰山、中交春映海河，继续PK。

上实仰山标准层博弈到3万5左右，基本稳定。

有这价压着，中交春映海河很难涨起来。

中交春风景里今年小户型能“开张”。

特别是77平米135万，春节后新天津人集中进场，量能冲上来。

但100平米以上的大户型，还是拼不过九和府的现房。

花语津郡，性价比一般，纯纯的地缘“定向改善”。

没办法，需求太刚性，离不开这块地儿。

西派国印一期值得买，现房，是按当年高端地王盘的配置做的。

新加推的4号楼，单价3万3，比之前涨了1000多。

这价儿略贵，如果能给到3万1，可以入手。

二期偏刚需、刚改，品质参照四期。

今年，还有哪些尾盘可买？

下三区的尾盘，基本都“历史悠久”，多年媳妇熬成婆。

慢动作里的快动作，不降价走不掉。

下三区有个特点，与上三区不同，卖成现房也涨不了价。

为啥？大多都降过价，减配了，奔现反而是利空。

这8个盘只需关注存量，不必担心价格。

因为配套资源没有唯一性，很容易有替代品。

优势是快交房了，或已是现房。

雍祥园、万达水西台、碧桂园云鼎、北宁公元，只剩四五十套没网签。

雍祥园交付品质不错，降价后，量跑起来了。

房价已回归合理值，地缘改善可以薅羊毛。

万达水西台2022年底刚交付，整体说得过去。

看得出来，最初的设计骨架是要做“精致改善”。

从4万降到最低3万2，拿到手的肯定也不是效果图，一分钱一分货。

剩下的大多是南向第一排，被医院遮挡。

碧桂园云鼎预计7月交房，建议买现房。

施工速度略慢，至今有楼栋还未封顶。

北宁公元，非必要就不建议买了。

品质不匹配房价，也没什么社区感。

九和府共1618套，还剩400来套没网签。

之所以说也是尾盘，因为主流房源89、93平米的已经卖完了。

市区门槛只能卖总价，超200万有更多选项。

所以115平米单价最低降到1.65万，取悦总价。

财富绿道丹庭高层没什么可选了，洋房可以考虑。

交付后二次改造，品质提升不少。

河东、河北、红桥，今年还能淘换出纯新盘吗？

太少了，有希望入市的就俩——

大华清水湾二期，已经出完规划，要动了。

小高层和洋房，户均才107平米，改善的底气不足。

洋房面积偏大，小高层还是以80、90多的小户型为主。

比一期便宜，不见得会做精装，而且期房本身也比现房价低。

天房发展御河桃源，河北区的地王。

2022年酝酿一年也没开盘，今年怎么也得开了。

最小面积51平米，这盘卖不了溢价。

2022年四批次，红桥出让了丽水苑地块，地铁资源摘得。

据透露是定向安置房。

上三区无刚需，但下三区不同，哪类都有。

❶市区刚需门槛

河东、河北、红桥出现“环城房价”是市场选择的结果。

拼不过资源，只能拼价格。

扎心的说，门槛盘撑住了下三区的成交量。

门槛盘2022年都降价了，提前割了韭菜苗儿。

刚需买房靠存钱，购买力滞后于经济起势。

今年苗儿长不起来，门槛盘房价也不会起。

春节后，会有新天津人进场“补偿性”买房，但只是波段行情。

❷地缘改善

徐主编说过“天津由一个个小城市组成”。

每个“小城市”吸引的买房数量不同。

上三区面向全市，下三区只能卖给区域内的人。

成交量有天花板，房价也有天花板。

上三区地价占房价50%甚至以下，下三区基本要占到70%以上。

溢价能力，说到底是购买力的高低。

另一方面，下三区“钱在逃跑”，购买力逃离。

上三区的教育、基础配套虹吸，进一步抽空弱量级的钱。

所以，下三区不得不进入残酷的存量厮杀。

❸ “环上三区”

中海云麓公馆、中交春映海河、上实仰山、雅颂台，这4个盘属于“环上三区”。

不仅有地缘购买力，还能吸引和平、南开、河西的购买力。

虽然没有主角光环，但称得上“男二女二”。

购买力水平决定房价，扛得住。

长期看人口

河北、红桥是天津老龄化最严重的区。

65岁以上人口占比分别为20.65%、20.47%。

老龄化伴随少子化，人口已负增长，河北、红桥的年轻人会更少，影响消费结构。

人是社会主体，也是生产要素。

经济结构弱的地方，更需要年轻人的人口红利。

长期来看，河北、红桥不仅消费力弱，对房子的需求也少。

怎么解决？靠学校是最快的办法。

留住孩子，因为中国特有的消费结构，是更愿意为下一代花钱。

红桥已经活通透了，大力引进市直属重点校。

一线与二线

一线城市涨价，才会产生示范和带动效应。

上三区相当于一线城市，下三区相当于二线城市。

只有上三区涨幅够高，才会溢出，带动“环上三区”的房价。

其它房子，很难有机会。

So，河东、河北、红桥，just 住 it！