报复性买房，虽迟但到。

这几天打开朋友圈，满屏的“回暖”风。市场好像滚烫的开水，已经沸腾了起来。

成交量“弹跳式”增长，大超年前。

甚至出现了涨价现象。

尤其上三区，炙热程度超乎想象。

和平，yyds，教育和房价“双天花板”。

一直被追赶，从未被超越。

2月11日新成交的一套天津实验小学学片二手房，别看只有6平米，却卖出了“31万/平米”的天价。

就这，多少人想进还进不去。

河西，市区的“榜霸”。

基本面好，共识强，长期位居市区新房的流量顶端。

二手房更是一派“唯我独尊”范儿。贝壳二手房近三成的量，都出自河西。

并引发了全面“涨价潮”。

河西区一片学区房涨幅已超15%。现在普小私产门槛得180万，重小230万左右。

新盘的放风价也奇高。

中海峰境梅江600多万只是“起步价”。

南开区，近年来的表现也很亮眼，亦是买房人追捧的对象。

但与和平、河西不同的是，它走的是另外一条独立赛道——豪宅化。

不靠流速，江湖依旧有传说。

房价，仅次于和平，且势头强劲。

去年，全市16个行政区，只有和平和南开，价格年度涨幅超过10%。

其次是河西。

也就是说，2022年，上三区已领涨全市。

今年的涨价现象，也基本在围绕上三区展开。

回首过去这一年，形势大变，包括政策、市场。但上三区的地位却丝毫未动。

相反，反被低迷行情磨砺得越发突出。

它们能级高，有独立行情。

基本上，每一轮周期，都是上三区打头阵。

买房人、开发商也都认可，已经形成了强大共识。

2022年，市区“实质卖地”的只有上三区，南开3宗、河西6宗。

共计斥资93.62亿元。

今年开年又“追加”了一宗，即海河柳林70号地。

真金白银的投注，最具说服力。

这个市场，开发商拿地都是“按需定产”，由此，开发商聚焦上三区的趋势，已经很明显。

包括买房人，也在往上三区聚集。

在365淘房最新问卷调查中，上三区以绝对性优势，荣膺“置业区域倾向”前三。

尤以南开倾向最强，占比高达43%。

可见，不管行情如何变化，南开始终是买房人心中的“白月光”。

之所以现在被河西盖过风头，一是因为，高攀不起。

南开800万以上的成交，约占市区的四成。

且这一总价段也是南开房价最贵的档，均价约62790元/平米。

比和平、河西同一总价段均价贵出一两万。

二是因为，供应少。

上三区都有一个共同的特点，有供应就会有成交。

正常来说，南开新房市场一年的成交容量能达到20万平米，实际上，去年只卖出了10万平米。

这也意味，只要供应到位，南开能翻番。

那南开今年会有新供应吗？

南开区今年最大的新房“供应池”是战备楼地块。

也就是鹏飞·南开学苑。

众所周知，南开的地大多是“插花地”，体量很小。

但该项目却“横贯”A、B两个地块，容积率2.6、2.9，仅地上建筑面积就超10万平米。

更具吸引力的是，总价仅350万起！

这在普遍“壕化”的南开区来说，着实难得。

这个总价段，也是天津的“黄金总价段”，不止南开，乃至河西，都很有优势。

更重要一点，项目自带“中营小学+南开中学教育集团”九年一贯制学校。

真正的南开“嫡系”学校！

“重点学区”标签，与生俱来。

当下市场，唯教育不破。学区房，是天津公开的大卖点，也是楼市“硬通货”，所有家长置业都绕不开的选项。

适逢入学季将至，学区热日益高涨。

贝壳二手房每天好几百套的成交，40%多、近乎一半，卖的都是学区房。

和平不用说，河西热得烫手也是因为学区。

事实上，南开的教育优势也很强，之所以不及河西认可高，主要败在了均衡性上。

小学就近入学，初中摇号。

而摇号，全凭运气。

南开非好即差，即便小学上的重小，也备不住摇进垫底校。

一脚“天堂”、一脚“地狱”，落差感太大。

加上之前虽守着南开中学这张金字招牌，却不知利用。带火了生态城，带火了海教园……独独把南开自己遗忘了。

好在，去年“视线”终于回归。

两所南开中学“嫡系学校”已正式落地南开区。

其中之一就落位于南开北片黄河道战备楼D地块和原汾水道小学。

也就是鹏飞·南开学苑项目。

将由南开区政府统筹建设九年一贯制公办学校，包括南开中学教育集团附属的初中部，以及汾水道小学和中营小学集团化办学的小学部。

计划今年3月份开工。

战备楼地块九年一贯制学校效果图

新学校将实行“集团校统筹管理，成员校相对独立，教育资源共享”的集团化办学管理模式。

南开中学是天津百年名校，“市五所”之一。中营小学也是南开最好的公立小学，天津最早的官办小学，具有117年悠久历史。

两大“双百年”名校强强联合。关键，能“直升”！

免去了小升初摇号的不确定性，还能享受到南开最好的教育资源。

要知道，在家长心目中，上三区的九年一贯制学校，近乎是“神存在”，非常吃香。

价格也十分坚挺。

即便在最冷的市场时期，全运村都没“掉价”。

现在热度更高，成交量比之前差不多翻了三倍，已有不少业主开始上调价格。

天房美棠，则是因师大二附小美塘学校意外翻红。

现在97平米三室，便宜的也得360万。

华苑能上九年一贯制南开实验的房子，也在被疯狂扫货。

总价一套往上涨了约20万。

客观说，仅以上这几点，鹏飞·南开学苑就已经足够诱惑。

南开区、350万/套起！

又有学区加持，南开中学附属中学九年一贯制学校！

个个都是“王炸元素”，想不火都难。

据说，采用的还是新产品设计，满足了很多人置业核心区、一步到位的居住梦想。

“鱼”与“熊掌”，兼得。

2月18日，南开大悦城外展已开放。

想买南开学区房的，可以关注起来了。

今年天津会有两波行情，一波是补偿性购房，一波是城市轮动。

城市轮动最为受益的当属城市核心区。

也就是说，天津上三区的楼盘，下半年会体现得更明显。

现在，才刚开始。