告别春节假期，随着疫情管控全面松绑、房企供应低位回升，2月整体市场表现出止跌回升的趋势。

NO.1 政策一览

【无锡首套房贷利率下调至3.8%】

自2023年2月8日（含）起，将无锡市新发放首套住房个人住房贷款利率下限由LPR-20bp调整为LPR-50bp。根据1月最新LPR报价，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%来计算，也就是由4.3%-50bp，最新调整利率为3.8%。

CRIC视点：此次首套房贷款利率下限下调，在市场预期之中。无锡首套房贷利率下调至3.8%，实现利率新低，很大程度降低了购房门槛，有助于刺激刚需客户快速入场。

NO.2 市场供求

  • 商品住宅市场

2月，无锡市区商品住宅市场新增供应17.24万㎡，环比上涨99.54%；成交22.15万㎡，环比上涨61.82%；成交均价23087元/㎡，环比下降4.08%。

2月，随着疫情管控全面松绑、楼市利好政策的执行，市场整体表现可圈可点。

从同比、环比数据来看，2月无锡市区商品住宅供求均处于稳步回升态势，市场迎来一波热度，案场来访、认购明显上升。且受备案延迟影响，2月成交数据暂未能完整体现市场真实表现。

从价格来看，2月受主力成交项目影响，整体成交均价有所下滑。

整体而言，无论是从成交数据来看，还是从案场来访、折扣力度收回、房企营销等情况来看，市场已进入止跌企稳的阶段，楼市复苏信号明显。

  • 商办市场

2月无锡市区商办市场表现为量升价跌，成交6.37万㎡，环比上涨18.27%，成交均价9566元/㎡，环比下降0.04%。

商业方面：2月，无锡市区商业市场新增供应1.74万㎡，环比上涨75.58%；成交3.74万㎡，环比上涨148.36%；成交均价10508元/㎡，环比下降20.07%。

办公方面：2月，无锡市区办公市场无新增供应； 成交2.60万㎡，环比下降32.90%； 成交均价8078元/㎡，环比下降1.23%。

公寓方面：2月，无锡市区公寓市场无新增供应；成交0.02万㎡，环比1月有成交；成交均价25330元/㎡。

整体来看，2月无锡商办市场依旧处于去库存状态，九里仓商业中心、绿地天空树、万马广场 等项目市场表现优异。

NO.3 区域供求

分区域来看，2月除滨湖区和经开区外，其余各区均有供应；其中新吴区供应最多，为9.65万㎡；

从成交来看，新吴区成交占比32.64%，领先优势明显；

滨湖区、锡山区、惠山区、经开区2月成交面积均超3万㎡。

价格方面，经开区依然是成交均价最高的区域，为31296元/㎡，惠山区是唯一一个成交均价低于2万元/㎡的区域，为19145元/㎡，主要是因为惠山区边缘板块较多，拉低整体成交均价，而惠山新城板块2月成交均价为22877元/㎡，天一新城板块2月成交均价23390元/㎡。

NO.4 成交结构

从成交结构来看，2月无锡商品住宅主力成交面积段集中在90-120㎡，占比46.29%，环比上月涨幅4.92%；其次是120-144㎡，占比27.00%，环比上月涨幅5.4%。

从环比来看，2月无锡刚改、改善需求持续上升。

NO.5 商品住宅库存

库存方面，2月无锡市区商品住宅库存538万㎡，按照近12个月去化流速，去化周期约20.7个月。

从近几个月库存现状来看，2月无锡市区商品住宅库存量继续下降，而2月市场成交也有所回升，因此去化周期也呈现缓慢下降趋势。

NO.6 房企销售榜

从2月无锡市区房企商品住宅全口径销售金额排行榜来看：

建发房产凭借建发上院、建发静学和鸣、建发泊月湾等项目的积极销售，位列全口径金额榜第一位。

美的置业凭借上城壹号、美的·云开东方等项目强势上榜，位居全口径金额榜第二位。

万科地产得益于万科梅里上城、万科金域蓝湾、万科青藤公园等项目的积极备案，以3.83亿元全口径金额位居全口径金额榜第三位。

从2月无锡市区商品住宅项目销售金额排行榜来看，新吴区项目占据半壁江山，经开区项目占据4席。

从排行榜TOP10来看，当前市场热销项目主要以刚改为主，这类产品折扣力度较大，带动成交走量；另一类则是位于主城经开的高端改善项目 。

NO.7 板块解读

细分到板块，我们可以看到，2月无锡各板块成交面积排行榜，经开区奥体板块依然是成交最高的板块，作为举全市之力发展的重点板块，区域内高端配套不断完善，高端改善项目也是卖出了加速度。

2月，新吴区的泰山路板块、梅村板块、坊前板块、旺庄路板块表现同样亮眼，尤其是建发上院、龙湖粼云上府、上城壹号等项目，2月成交均位居全市成交排行前列。

此外，据克而瑞数据统计显示，2月也有一些板块成交不理想，比如惠山城铁板块、东港板块、鹅湖板块等。

NO.8 重点营销活动

受政策端刺激，本月市场较为活跃，各项目加大营销力度，活动频率提升。

据不完全统计，2月无锡各大项目举办营销活动超20余场，多项目举办以传统节日为节点的暖场活动，另有部分项目举办购房节推出特价房促成交。

NO.9 二手房成交

据统计显示，2月无锡市区二手房成交4138套，环比上涨115.30%。

不可否认，随着首套房贷利率下调，2月无锡二手房成交迎来“小阳春”，成交套数整体呈现不断走高的趋势，至2月27日，成交套数突破单日300套。

2月，无锡市区商品住宅供求环比大幅回升，市场延续稳步修复行情。展望3月，预计房企将加大供应，从而拉动成交放量，购房者购房信心也将逐渐恢复，“金三小阳春”值得期待。

注： 本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考。


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