户业主起诉应急物业合同违法无效

515户业主 阳X新城小区业主委员会

2023-06-05 22:22

发表于广西

附：

民事起诉状

原告：南宁市阳X新城515户业主

被告一：广西X湾物业服务有限公司，住所地南宁市青秀区金湖路59号地王国际商会中心XXXX号，统一社会信用代码：91450************8A。电话：0771-56***36。

法定代表人：郭*，该公司董事。

被告二：南宁市良庆区大沙田街道阳X社区居民委员会，住所地南宁市良庆区吉象路东三巷XX号，统一社会信用代码：554501************52T，电话：0771-48****03。

法定代表人：覃*光，主任。

诉讼请求：

1、请求确认两名被告在2022年8月15日签订的两份《阳X新城小区应急物业服务合同》无效。

2、判令被告广西X湾物业服务有限公司立即退出南宁市良庆区阳X新城小区的物业服务。

3、判令两名被告向南宁市阳X新城小区业主委员会移交（2021）桂01民终1867号民事判决书所确定的义务（金钱移交事项除外）。

4、本案诉讼费用由两名被告承担。

事实与理由

原告所在的南宁市阳X新城小区，在2020年8月21日成立南宁市阳X新城小区业主委员会，委员任期两年。2021年2月8日，南宁市良庆区住房和城乡建设局、南宁市良庆区大沙田街道办事处联合作出《关于南宁市阳X新城小区业主委员会部分委员不依法履行职责的通告》（下称“通告”），责令小区业委会提请业主大会罢免唐*珩等7名委员，在委员资格被罢免前应当暂停这7名委员的相关工作。随即，良庆区住建局、大沙田街道办、被告阳X社区居委会即以小区“业委会不能正常履职”为由，从2022年6月14日开始，启动为阳X新城小区选聘应急物业进驻的活动。

2022年7月30日，被告阳X社区居委会更是在小区内张贴公告《致阳X新城小区业主的公开信》，公开宣称小区业委会不能正常履职，在前期物业公司——广西润X物业服务有限公司被法院强制执行撤出后，由被告阳X社区居委会接管小区。

经南宁市良庆区住建局、大沙田街道办以小区“业委会不能正常履职”为由提出申请，2022年8月2日，良庆区人民法院也实际将小区业委会胜诉的（2021）桂01民终1867号民事判决书所确定的义务（金钱移交事项除外），执行给被告阳X社区。

2022年8月13日，被告阳X社区居委会以业委会不能正常履职、有20%业主签名要求为小区抽选应急物业为由，抽选了被告广西银X物业服务有限公司进驻阳X新城提供应急物业服务。2022年8月15日，两名被告签订了两份服务费用标准、收费项目均不同的《阳X新城小区应急物业服务合同》，被告银X物业在当天进驻小区。

对于依据良庆区住建局、大沙田街道办的“通告”就认为小区业委会不能正常履职，小区业委会向南宁市兴宁区人民法院提起行政诉讼，要求撤销“通告”。该案经一审、重审、终审。2023年2月20日，南宁市中级人民法院作出（2022）桂01行终240号《行政判决书》，确认了良庆区住建局、大沙田街道办的联合“通告”属于越权违法行为，并予以撤销。

原告认为，两名被告所签订的两份应急物业服务合同中，被告二阳X社区居委会抽选被告一的行为，本质上属于民事上的“无权代理行为”。被告二并不符合应急物业抽选的地方性法规规定的代理条件，也没有获得小区业委会或业主大会的追认授权，不具备民事代理主体资格，不具备缔约能力，两名被告约定对阳X新城小区的物业管理事项，侵犯了原告等在内的全体业主的合法权益，原告等依法有权要求确认该合同无效。

第一，被告阳光社区居委会抽选应急物业，不符合法定代理条件

根据《广西壮族自治区物业管理条例》第六十八条的规定，小区要抽选应急物业提供服务，只有两个条件：一是“物业服务人退出物业管理区域且业主大会尚未选聘新物业服务人的”；二是“没有业主委员会或者业主委员会不能正常履行职责的，经百分之二十以上业主申请”。前者是由小区业委会进行抽选，后者才由社区居委会进行抽选。在被告阳X社区抽选应急物业、两名被告签订应急物业合同期间，均为小区业委会正常履职的期间，不存在没有业委会或业委会不能正常履职的事实发生。

在上述第一个条件中，原告所在的小区实际早已通过业主大会在2022年6月4日选聘了广西旺X物业服务有限公司为小区提供物业服务。旺X物业公司在2022年6月5日也已实际进场提供服务，6月9日被良庆区住建局、大沙田街道办以非法手段逼出小区。即便属于“未能选聘新物业服务人”，抽选应急物业的主体，也只有小区业委会，而不是被告阳X社区居委会。

在第二个条件中，是被告阳X社区居委会作为抽选应急物业的理由。“业委会不能正常履行职责”的说法，被南宁市中级人民法院终审判决已认定为越权违法行政并撤销，被告社区居委会以业委会不能正常履职为由，擅自越权、越位为小区抽选应急物业的行为自始无效。

第二，被告阳光社区居委会不具备代业委会履行职责的资格

在我国现行法律法规中，并没有授予被告阳X社区居委会可以代为履行业主委员会职责的权利。《广西壮族自治区物业管理条例》虽然在特定条件下，赋予居民委员会有抽选应急物业的权利，但也没有赋予居民委员会可以代为履行业委会职责、代管小区的规定。根据法无授权不可为的原则，阳X社区居委会对原告所在小区公告宣称“代管”阳X新城并无法律依据。

住建部规范性文件《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条虽然规定了居民委员会可以代为履行业主委员会的职责，但此规定不属于部门规章，也仅仅为指导性意见，且也限定了严格的条件：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”

在原告所在的小区业委会委员一共有13人，一人因卖房而丧失资格，实有委员12人，也不存在“业委会委员人数不足总数的二分之一”的条件。因此，被告阳X社区居委会代为履行还在正常履职的阳X新城小区业委会的职责，没有任何事实与法律根据。被告阳X社区居委会据此抽选应急物业，并与被告银湾物业公司签订《阳X新城小区应急物业服务合同》没有任何法律依据。

第三，抽选应急物业进驻小区，违反法律强制性规定

被告阳X新城以业委会不能正常履职为由，违法抽选了应急物业。该抽选行为按照《广西壮族自治区物业管理条例》，即便在业委会不能正常履职时，也应当有20%的业主联名申请。

被告阳X社区居委会在抽选应急物业时，由大沙田街道办组织了数百人上门围堵业主进行所谓的“签名申请”，但实际上有没有20%的业主签名、签名的是否为真正的业主，其均没有按照《政府信息公开条例》第十九条的规定：“对涉及公众利益调整、需要公众广泛知晓或者需要公众参与决策的政府信息，行政机关应当主动公开。”

在没有向原告等在内的全体业主公布是否有20%业主签名申请的情况下，被告阳X社区居委会既通过暗箱操作的方式，在不符合法定代理条件、不具备代履行资格的情况下，与被告签订了应急物业服务合同。

应急物业服务合同，本质上也是选聘物业服务人，应当按照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的规定，由业主共同决定，并符合有三分之二以上业主人数、面积参与表决，并过参与表决的半数的强制性规定。被告阳光社区居委会抽选应急物业、签订物业合同等，均违反了法律的强制性规定。

按照《广西壮族自治区物业管理条例》第六十八条的规定，即便聘用了被告银X物业，“应急物业服务合同期限最长不超过六个月”。两名被告在最后公布的那份合同中第六条约定服务期限为“2022年8月15日至2023年2月15日”，但在到期后，被告阳X社区居委会又在没有经过业主大会表决的情况下，自行公告延期为“不定期”。

按照按照《广西壮族自治区物业管理条例》第六十八条的规定，应急物业服务合同的范围，限于“提供供电、供水、垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务”，但两名被告的合同约定中，却擅自约定将小区公共停车场所进行收费，并进行利益分成。违反了《中华人民共和国民法典》第二百七十八条第（八）款，必须由业主共同决定的强制性规定。

综上所述理由并根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条的规定，应当认为两名被告签订的两份《阳光新城小区应急物业服务合同》无效。

第四，被告银X物业非法进驻小区，引发长期动乱

由于被告银X物业非法进驻原告所在小区后，由于被告银X物业只顾收钱，不提供合格的服务，引发了广大业主的不满。小区内污水横流、公共设施破坏不堪等没有得到基本的维护，经常非法拦截业主车辆强行收费等，均引发了小区持续不断的冲突、矛盾。包括原告在内等广大业主对被告银X物业的强行服务均强烈不满。

原告认为，根据《中华人民共和国民法典》第二百八十四条的规定，原告作为小区的业主，有权依法自主选择哪个物业公司提供服务的权利，也有不选择物业公司服务的权利。阳X新城小区是否需要物业服务公司，不应由被告阳X社区居委会来决定，更不应该由其违法抽选、违法代替业委会签订应急物业服务合同。两名被告的应急物业服务合同，没有合法的依据，属于无效合同，应当依法予以确认无效，被告银湾物业应当立即退出小区的物业管理，以免继续侵犯原告的合法权益。

第五，两名被告应将非法取得的财物返还给全体业主

被告阳X社区居委会在小区业委会在正常履职期间，通过不合法手段，已从良庆区人民法院强制执行中，取得了原告所在小区的（2021）桂01民终1867号民事判决书所确定的义务标的。被告阳X社区居委会在“代管”期间，又将该标的移交给了被告银X物业，在合同被确认无效后，应当根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条的规定，返还给包括原告在内的南宁市阳X新城小区业主大会。

根据住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第十五条第二款的规定“业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。”因此，南宁市阳X新城小区业主大会已经在2020年8月21日成立。根据现有法律法规规定，业主大会、业主委员会均没有任期限制（委员才有任期限制），南宁市阳X新城小区业主大会的主体，一直合法存在。包括原告在内的广大业主，已经依法授权指定了业主大会日常工作的负责人，因此，两名被告向南宁市阳X新城小区业主大会移交（2021）桂01民终1867号民事判决书所确定的义务标的，具有法律依据及现实可行性。

原告认为，小区业主大会已经依法选聘了广西旺X物业服务有限公司作为物业服务人，且小区业委会与该公司签订的物业服务合同均在合法有效期间，依法确认两名被告签订的合同无效、责令被告一退出小区管理，才能保障业主依法共同决定的权益。

为了维护原告的合法权益，现依法提起诉讼，请法院予以支持。

此致

南宁市良庆区人民法院

2023 年 月 日