印发《随州市住宅物业服务成本计价测算报告》的通知

各物业服务企业、有关单位:

为完善物业服务价格机制，加快形成质价相符的物业服务市场秩序，提升全市住宅物业服务水平，不断满足人民群众对美好居住生活的需要，根据《湖北省物业服务和管理条例》和《湖北省住建厅关于开展住宅物业服务成本计价工作的通知》(〔2023〕818号)要求，随州市物业管理协会按照相关程序组织测算了我市住宅物业服务成本，形成了随州市住宅物业服务成本计价测算报告，现印发给你们，执行过程中若有问题和建议，请及时反馈至协会秘书处(联系电话:18971790608)。

特此通知。

附件：随州市住宅物业服务成本计价测算报告

随州市物业管理协会

2023年6月29日

随州市住宅物业服务成本计价测算报告

一、适用范围

1.本测算成果适用于随州市范围内普通住宅项目后期物业服务(指前期物业服务合同到期后，业主大会依法续聘或者重新选聘物业服务企业所提供的物业服务)年度成本的计算。

2.物业服务标准超出《关于公布市城区住宅前期物业服务收费标准和服务等级标准的通知》的，可参考调整。

二、工程量计算规则

1.“综合客户服务”工程量，按总户数计算。

2.“日常检查及维保”工程量，按室内物业共用部位(即地上公共部位建筑面积+地下室建筑面积)计算。其中，地上公共部位建筑面积=地上建筑面积×公摊比例(下同)。

3.“出入管理”和“巡逻安保”工程量，按物业共用部位(即地上公共部位建筑面积+地下室建筑面积+室外公共区域占地面积)计算。其中，室外公共区域占地面积=总占地面积×(1-建筑密度)。

4.“卫生保洁”工程量，按物业共用部位(即地上公共部位建筑面积+地下室建筑面积+室外公共区域占地面积)计算。其中，室外公共区域占地面积=总占地面积×(1-建筑密度)。

5.“绿化养护”工程量，按室外绿化总面积计算。

三、相关说明

1.人工单价按照《关于调整我省现行建设工程计价依据定额人工单价的通知》(厅头〔2021〕2263 号)中的工日单价，折算为年度工资收入进行取定。年工资取定为:

(1)普工年工资=104 元/工日×(365-115)天=26000 元;

(2)技工年工资=160 元/工日×(365-115)天=40000 元。

(3)高级技工年工资=241 元/工日×(365-115)天=60250 元。

其中，委托人对物业服务人员配置的年龄结构、学历等作出特定要求的，人工单价可结合具体情况进行协商调整。

2.物业服务成本中材料、机械、管理费等成本核算，以人工费为基数，一级按综合费率 50%计提，二级按综合费率 50%计提，三级综合费率30%计提。

3.物业服务增值税税率按 6%取定，计取基数为“人工费+材料费+机械费+管理费”。

4.“日常检查及维保”按房屋交付使用时间≤10 年考虑，交付使用时间>10 年的，人工消耗量×系数 1.5。

5.“日常检查及维保”工作内容中未包含电梯、消防等应当委托具备相应资质维保单位维保的费用，发生时可通过市场询价另计，计取增值税后单独列项，计入物业服务成本。

6.本通知不包括启用住宅专项维修资金的大中修、更新、改造等费用。

7.本通知自印发之日起试行，试用期 1 年。试行期间，上级主管部门有新规定的，从其规定。

随州市住宅物业服务成本计价参考

一、综合管理服务

1.综合客户服务

工作内容:1.专职客服人员提供接待服务。

2.受理投诉并回复处理。

3.开展客户服务及访问调查。

4.开展宣传及文化建设。

计量单位：每 500 户

二、物业共用部位与共用设施设备管理

1.日常检查及维保

工作内容:1.对物业区域内房屋及附属设施、标识等巡视检查。

2.对公共照明设施、供水供电设施设备、安防设施设备、排水设施设备、通风设施设备等管理。

3.对装修施工现场巡视检查。

计量单位：每 1 万平方米

三、公共秩序维护服务

1.出入管理和巡逻安保

工作内容:1.主出入口有专人 24 小时值班重点区域、重点部位巡逻，并做好记录。

2.访客及车辆进出、物品搬运等记录;劝阻外来人员推销、发放广告等行为。

3.处理巡逻中发现的异常情况。

4.开展消防演练、疫情防控管理。

计量单位：每 1 万平方米

四、环境卫生保洁服务

1.卫生保洁

工作内容:1.楼道楼梯、大堂和首层电梯前室、楼内设施、可人共用屋面或平台、道路和公共场地保洁。

2.电梯、明沟和绿地、水景保洁，四害消杀。

计量单位:每 1 万平方米

五、绿化养护服务服务

1.园林绿化养护

工作内容:整型修剪、除草、施肥、浇灌与排水、补植、病虫及灾害防治。

计量单位:每 1 万平方米

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编辑 / 整理：W.Qian 来源：随州市住房和城乡建设局

出品：随州门户网

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