最高人民法院于2023年2月14日通过《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（以下简称《批复》），并于2023年4月20日开始施行。该批复旨在解决商品房消费者与其他债权人的权利顺位问题，重申了建设工程价款优先受偿权优先于抵押权以及其他债权，明确了商品房消费者的债权优先于承包人的建设工程价款受偿的条件。

出台的背景

近年来，由于房地产市场“烂尾房”现象频出，对于同一处商品房，可能会发生消费者、承包人、抵押权人以及其他债权人同时主张权利的情况。为解决各方权利顺位的问题，根据河南省高级人民法院关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示，最高人民法院针对人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题，依法作出《批复》。

法条解读

《批复》第一条“建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理”。

该批复第一条重申了《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条所规定的建设工程价款优先受偿权优先于其他债权。

其原因在于，一方面房地产开发公司拖欠的建设工程价款中有很大一部分是建设工程施工方的工资，我国《劳动法》、《保障农民工工资支付条例》等相关法律规定，法律应当优先保护工人的劳动收入，因此，如果建设工程价款不能得到受偿将与法律为劳动立法的原意相违背。另一方面，房地产开发公司通常不会亲自施工，通常是作为发包人将工程发包出去，由承包人完成具体的施工活动。在实践中，承包人往往会垫付工人的工资以及建筑施工材料，若承包人就建设工程价款无法受偿，将会造成承包人破产，进而影响建筑行业的发展。

《批复》第二条“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定”。

该条规定，因房地产开发公司逾期交付房屋而引发的纠纷中，消费者当符合以下条件时，享有请求房地产开发公司交付房屋的优先权。

1. 消费者买卖的房屋应当为商品房

这要求消费者购买的对象应当是房地产开发公司销售的商品房，因此，消费者购买二手房，经济适用房、单位集体房屋等受国家政策影响较大的房屋并不在该批复适用范围之列。

2. 以居住为目的

如何判定购房人是以居住为目的呢？若购房人及其家属均在商品房所在城市并且该商品房为唯一住房的，或者虽然不是唯一住房，但是从人均面积来考虑仍是为满足居住之用，可以认定其为该条所说的以居住为目的的商品房消费者。此外，消费者以居住为目的购买商住两用的公寓时也属于该条所说的商品房购房人，也享有请求优先交付房屋的权利。

而商铺、投资性房屋的购房人或者通过以资抵债等方式获取房屋的购房人获取房屋明显不是用于居住，因此不适用该条的规定。同时，单位或者企业购买房屋的，由于其自身存在办公或者盈利的特质，通常也不能认定该房屋用于居住。

3. 支付全部价款

该要件要求商品房消费者在购房时全款购房或者虽然在购房时只支付了首付，但是在一审辩论终结前已经付清全款。这意味着该条批复要求消费者必须在付清商品房全部购房款的前提下才能优先享有房屋交付请求权。圣运房产律师在此提醒大家，此处应当不包含消费者通过分期付款的方式付清房款。

《批复》第三条：“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”

该批复第三条规定，在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。这意味着消费者享有优先返还价款的条件不仅包括“商品房消费者”、“以居住为目的”，而且还需要满足“房屋不能交付且无实际交付可能性”的条件。例如，房地产开发公司建设的项目已经超过交付期限，但仍在建设施工过程中，并且明显已经停止施工。在这种情况下，以居住为目的的商品房消费者可以请求房地产开发公司优先返还价款。此外，圣运房产律师提醒大家，返还价款优先权并不要求消费者已经支付全部购房款，对于只支付部分购房款的消费者，在符合前述条件的情况下也享有该权利。

《批复》出台的意义

在该批复出台前，我国并没有明确的司法解释规定消费者的债权与承包人建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的顺位问题，即很有可能商品房消费者在要求房地产开发公司交付房屋或者返还价款时，其他主体已经就商品房优先得到清偿，消费者无法收房或者无法被返还全部购房款。

该批复解决了商品房消费者与其他权利人之间的权利顺位问题，即明确了对于同一处商品房，既有消费者要求交付，又存在建设工程承包人、抵押权人要求拍卖以偿还债务时，该按照何种顺序进行清偿。这意味着商品房消费者在遇到“烂尾房”时，有机会被优先返还支付的购房款。

圣运房产律师认为该批复的施行，为购买商品房的消费者提供了更多的保障，让消费者对我国的商品房交易市场有了更多的信心。同时，该批复的出台也督促着房地产开发公司加强对自身的管理，及时向消费者交付房屋，进而促进商品房市场的良性运转。

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文章 | 圣运律师