北京丰台，一小区内进行大型路面开挖，小区业主事前竟不知道要进行施工，更不知道该工程需动用公共维修基金1925万元，对此小区内的1922名业主集体纳手印表示反对。

（案例来源：新闻报道）

董先生居住在丰台一个小区高档内，2021年11月，董先生就注意到，小区在进行路面开挖作业，刚开始他对此也没怎么在意。

因为小区比较大，经常需要小修小补，路面开挖的事情时有发生，但一般施工会很快结束，施工方也很注意恢复被破坏的路面，对居民生活影响不大。

但这次董先生发现，事情没那么简单，路面开挖越来越长，范围越来越大，施工设备、人员也越来越多，丝毫没有一两天就结束的迹象。

董先生向施工人员了解后得知，他们正在进行的是消防达标工程，一时半会不会结束。

因为施工时间较长，动作较大，造成小区内业主通行困难，越来越多的业主关注到这一施工，了解真相后，业主们都大吃一惊。

原来，早在2020年9月份，该小区由于消防存在安全隐患问题，就被相关部门责令整改，还下发了责令限期整改通知书。

但在规定的期限内，物业没有整改到位，消防部门复查后，依规对物业给予处罚，并要求物业继续整改。

被处罚后物业才充分重视，但按照规范要求整改，工程量较大，需要资金高达19254766.09元，面对巨大的维修费用，物业打起公共维修资金的主意。

公共维修金对小区而言，就相当于养老金，十分重要，不到万不得已不能动用，如果非要使用，也需小区三分之二以上业主同意才可以。

但现在的情况是，小区居民不仅不知道该工程，更不知道动用的是公共维修基金。面对业主质疑，物业称他们启用了紧急维修程序，而且也履行了相应的告知义务。

物业为此拿出一张照片，证明《责令限期改正通知书》与《专项维修资金使用建议公告》，已公示超过一个月。

物业同时还出示了《申请公共维修基金的承诺书》，上面赫然写着“所有程序公开、公平、公正、合法。经过公示也得到了广大业主的支持。”

物业出示的一系列所谓证据，更让业主群炸开锅，在场业主纷纷表示，根本没看过这些文件，不知道动用公共维修基金一事，更不知道得到了哪些“广大业主的支持”。

为了收集了解更多信息，部分业主牵头，对施工及动用公共维修金情况进行调查，结果显示绝大多数业主不知情。

2022年3月5日，小区内1922户业主，签字纳印，表示自己不知道维修工程和动用公共维修基金的情况，而该小区全部业主总共只有2065户。

除了对物业出示的相关材料提出疑问外，业主们还对1925万元工程预算提出质疑，即便是需要维修消防工程，需要这么巨大的工程款吗？

对此，物业方面解释称，预算是由第三方经过检测后独立做出，但对如此巨额款项，认真的业主经过核实，发现了一些问题：

1.检测报告称，有37台风机不合格，但原厂家进行测试后，认为能正常启动。

2.检测报告称，消防管道以及风管应全部更换，但却没有使用超声波泄漏检测仪对管道进行检测。

3.2000多个烟感探测器，没有经过检测，就说全部需要更换。

据介绍，该小区建成使用仅10年，房价在每平米9-10万元左右，每户根据面积从500万元到1500万元不等，可以说是个高档新小区。

物业是否有权动用公共维修基金？

一般情况下，动用公共维修基金需要三分之二以上业主同意，但本案中物业称他们走的是紧急维修程序，什么是紧急维修程序，这个程序动用公共维修基金，就不需要业主同意吗？

根据《北京市住宅专项维修资金管理办法》第26条、29条规定，如果有紧急情况，物业确实可以启动紧急维修程序，启动这一程序，物业确实可以不经业主同意，经过申请即可动用公共维修基金。

第29条规定，消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的，就属于紧急情况范畴之内。

换言之，在消防需要整改的情况下，物业可以直接申请动用公共维修基金加以维修，而不需经业主同意。

这样规定从道理上也能接受，因为消防问题关系公共安全，不需要论证，必须维修。

虽然从理论上而言，物业可以不经业主同意动用公共维修基金，但并不意味着物业可以肆意妄为，公共维修基金相当于小区的养老金，每一分都必须用在刀刃上，不能浪费。

物业要想用这笔钱，需要证明属于紧急情况，本案中物业做得实在太过草率，让人难以信服，若无法提供充分证据，物业的行为涉嫌严重违法。

同时，物业与业主之间属于合同关系，而非管理者和被管理者，对于不把业主利益放在首位，只想从中渔利的物业公司，业主委员会可以根据合同规定予以更换。

对此，你怎么看？