别墅是人类居住的理想形式，也是最为稀缺的土地资源，特别是在市中心的别墅小区更为少有，但凡是有房源挂牌，都会引起土豪们的聚焦。在大众的眼里，别墅豪宅是当下房地产保值属性最强的产品，然而事实并非如此。

福州鼓楼区美之国花园别墅区，是福州规模最大，联排别墅最多，小区年限最新的一个别墅小区。曾经住在这里的业主非富即贵，多数为公司的老板，或者是某单位的高层领导，它是更像是一种身份的象征。

从2004年开始，美之国一期的联排别墅从原值80万开始增长，前几年市场最高峰时期，套均成交价格基本在900万至1000万之间，涨幅直接超过10倍之多。如今随着市场的下跌，即便是在禁墅令之后，大家以为别墅会保值，可是这套拍卖的别墅直接告诉你，别墅要是跌起来，下跌的幅度可以买一套几百万的房子。

首次挂牌1050万——流拍

美之国二期这套房子首次挂拍的价格1053万，其评估价格为1278万元，这个市场的评估价不知从何而来，可以忽略它，因为评估价格只不过是心里的一种预期价格。

首次挂牌拍卖共有15537人围观，286人 设置了提醒，报名的人有3人，最终这3人并没有出价，因此第一次流拍就这么完美的结束。

第一拍卖结束的时间是2023年，2月28日，这个时间节点大家可以记住一下，因为距离二次拍卖有一定的时间周期。

二次挂牌851万——流拍

第二次开拍的时间为2023年8月20日，与第一次结束的时间相距6个月的时间，但是这六个月时间里，房地产市场已经发生了几次大变化。

3/4月份是今年的市场高峰期，5月之后市场逐渐开始下跌，一直持续到今天，如果第一次拍卖挂牌的价格不要这么高，或许这套别墅已经交易成功，也抢得了市场的机会。很不幸，经过连续下跌的市场，被迫二次流拍。

首次与二次挂牌的价格相差202万，这个价格差下调的空间算是比较大的，因为我首次去业主价定价的时候，就给他定在800万的价格能够成交。随着这半年市场的变化，也能遇见800万成交的概率相对较低，因此出现再次流拍的情况。

三次挂牌681万——无人报名

距离第三次开拍的时间还有6天，此次价格的降幅达到170万，以我们对美之国别墅的了解，这个价格段已经是非常有性价比了。目前还没有看到有报名的人，是否会出现第四次的拍卖，我想概率应该是比较低的。

今年的4月份，我们成交了美之国二期最后一排的一套联排别墅，产权243平米，最后的成交价为1120万。同样是联排，成交的那套别墅与这套别墅价格相差了439万，换做任何一个业主都会觉得价格太低了，然而这就是市场。

美之国二期还有叠拼的别墅，目前挂牌一套叠上的价格为698万，联排与叠拼的价格比对之下，大家应该就可以很清晰的知道第三次挂牌拍卖的681万，确实很便宜。

最后小编提示：

当你遇到无法偿还债务的时候，请不要把房子等到拍卖的时候，因为会把自己陷入被动的状态。与其等待法院的拍卖，还不如找专业的房产中介寻找买家，达成交易。主要原因有两点：

一、拍卖的房子都会被定义为捡漏房，会到网上拍卖的人已经认定这套房子业主已经无法支撑下去，他们并不是来买房住，而是来捡漏做投资。

二、房屋被拍卖就进入法定的程序，价格由不得自己调整，每次但凡没有成交，二次，三次拍卖的价格就会开始大幅度的降低。

三、房屋拍卖所得的钱款要用于偿还银行或债务人，不足部分还是需要业主自己填补进去。

这套美之国被拍卖，还出现未腾空的状态，即使价格低，也需要特别留意未来是否有另外的纠纷，拍房需谨慎，一般买家不建议。

福州市鼓楼区洪山镇梅峰路166号美之国花园二期（原保福新苑二期）6#103复式单元【闽（2019）福州市不动产权第9039639号】（不含屋内物品），该财产登记为被执行人林*所有。建筑面积：249.23平方米（产权面积仅供参考，请以最终过户为准）。实际用途为住宅。本标的物尚未腾空，若需法院强制腾空，交付尚需一定时间。

房产教练周小方，做客户的房产教练；

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