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城市更新是城市化发展进程的必然结果。当大城市和特大城市的空间增速开始减缓，新增土地稀缺已成为现实。在这样的背景下，空间结构从增量扩张转向存量提质是必然趋势，城市更新成为未来城市空间供给的重要途径。

而几个核心议题——土地利用与整合、产权界定与调整、剩余评估价值的确定、再更新后的业态选择、创新的商业模式探索以及项目的退出路径与策略——是城市更新进程中必然面临且需要妥善解决的问题。

近年来快速发展的租赁住房业态独有的优势，不仅为传统的城市发展模式注入新的活力，更为上述的核心议题提供了高效且可持续的解决方案。

（1）存量土地及物业的利用与整合

✦居住是刚性需求。存量土地和物业往往地理位置优越，建设或改造为租赁住房有利于城市职住平衡进一步形成。而超大和特大城市的“城中村改造”，与租赁住房、产业、养老等多种业态相结合，形成新的城市发展格局，实现存量土地和物业的最大化利用。

（2）产权界定与调整

✦在多地保障性租赁住房认定政策中都明确规定可以通过“非居改保”的方式进行保障性租赁住房的筹集，这在很大程度上规避了城市更新类项目需要先行变更土地原有规划及属性再利用的痛点，提高了改造类项目的再利用效率。

（3）剩余评估价值的确定

✦按照目前的政策规定，土地续期费用的设定与土地的规划性质密切相关。对于“非改租”与“非居改保”的商业、办公和工业用地，在其作为租赁住房的使用阶段，土地年限到期后，可考虑以租赁的方式来延长这些土地使用年限。而对于续期费用的支付方式，考虑住房租赁行业是一个微利且与民生紧密相关的行业，也许进行创新：采用类似年金的形式进行缴付。这种分期缴付方式不仅可以确保续期费用的承受性、有效减轻住房租赁企业“一次性支付”的经济压力，还能间接起到平抑租金水平的作业，从而更好地服务于新市民、青年人。

（4）再更新后的业态选择

✦随着城市更新的推进，会有更多的产业人口流入，为租赁住房创造了巨大的市场需求，实现这一业态的长期稳健运营。

（5）产权界定与调整

✦创新的商业模式探索：租赁住房是一个生活居住场景，有人的地方就自然形成流量。租赁住房与社区商业结合、与宠物经济结合、以及其他异业合作的新商业模式和服务方式，不仅能够满足现代城市居民的多元化需求，更能为租赁住房业态带来正向激励和非租金收入的增长。

（6）剩余评估价值的确定

✦项目的退出路径与策略：保障性租赁住房通过公募REITs退出已经成为行业成熟的商业闭环模式。而公募REITs也带动了其他退出渠道的活跃度。