此刻如果有人提问：2024长沙最值得期待的江景房会在哪？

10个人里10个都会回答是开福中心S10地块。

S10地块规划效果图‍

市中心+江景+地王+运达，豪宅BUFF叠满，从拍地伊始就一波三折，注定了长沙新地王的含金量。

但预计3万+甚至4万+的售价价格注定只是少数人的狂欢，我们不妨把眼光稍微降低一点，随着湘江核芯城区的开发殆尽，未来的江景房只能往城市南北延伸。

当前长沙尚有新房在售的江景板块排布大致如下，核芯区位价格飞涨且房源不多

长沙新房市场江景房分布图，仅供参考

南向延伸的局面很清晰，河西大王山的江景地块已经蓄势待发，河东的冬瓜湖也进入规划，只待出手；

北边的潜力则更大，在望城滨水新城的规划里，约6.8公里的江岸线还大有可为。

那我们应该提前关注哪里？

当然应该是价值高，价格低的土地，目前还未完全开发，但未来潜力十足。

不卖关子，直接上图：

在望京大道和香炉洲大桥之间，大学城以南的片区，尤其是湘江大道以南的精华部分，我们可以尝试把它称为「滨水湾区板块」，或许才是未来江景爱好者们需要提前关注的遗珠。

NO.1丨壹

宜居潜力

为什么叫「滨水湾区」？

第一，位置在滨水新城江岸附近，也是湘江流经主城，一路向北去的地段，沿着湘江大道可以一路直达。

第二，湘江正好在此形成了一个湾区。

在整体南北流向的湘江，由于香炉洲的存在，湘江在这里发生了恰到好处的偏转，主城湘江两岸东西分布的格局唯独在此处接近南北分布。

独特的地势下，如果置于江景房参考系下，这个片区比长沙其他江景地段又有三大优势：

一、距离

现在沿着湘江北路一路向北，就能到达临江板块，地块与湘江中间只有短短的绿道相隔，论距离，比滨水新城河西地块离江近得多，而且视野无遮挡。

滨水新城效果图

如果打造住宅，这个地块可以做到真正意义上的临江！.

从滨水新城效果图上就可以看到这里几乎就是公路跟湘江之间无意造就的绝佳地块。

这跟我们以往看到的“临江”项目不太一样，他不是距离湘江xx米，而是真的0距离。

二、景观

湘江转向带来的不但有水流缓，江面宽等景观要素，近距离看还有烟波浩淼的意境。

更重要的是，这次巧夺天工的水道偏转造就了地块独一无二的南向瞰江风光，意味着地块头排住宅上，南向阳台上就能直面浩瀚的湘江水。

见惯了长沙主城区的江岸天际线，这里的江确实与众不同。

三、居住氛围更纯粹

曾经我们看好的城市江景房往往是核心地段的繁华盛宴。

超高层、高容积率、楼下就是灯红酒绿。

但在居住愈发偏向低密、宜居的未来，更纯粹的居住环境，更宁静的社区，或许是更多改善客群看重的要素。

按这样的标准，滨水湾区板块几乎是长沙绝无仅有的存在。

南向是江，西北是山，东面和丁字中心板块又有一整段段绿地相隔。

就像一处世外桃源，是真正的安家归心所在。对那些偏好纯粹住区的客群，这是极大的加分项。

整体来说，这是真正的湘江黄金岸线旁，远眺800亩香炉洲，背靠麻潭山脚，这一段水岸其实是长沙另一个版本的山水洲城。

NO.2丨贰

产业交汇

那为什么这块罕见的滨水地块此前相当低调？

因为香炉洲大桥开建之前，滨水湾区板块只会和河东板块进行比较，作为城市北延的考量，无论价格还是声浪都在低位。

但在大泽湖的崛起下，一个关键开关被打开了——香炉洲大桥预计今年5月就将通车。

近在咫尺的大桥大幅拉近了滨水湾区与河西的距离，未来一桥之隔的范围内，完全能够成为海归小镇那些高净值人才的承接地。

再加上丁字片区航电枢纽板块、大学城、以及北部临港区域的建设，未来定位的商贸物流产业区，也将提供大量就近的产业人群。

从产业视角看，河西的大泽湖、河东的航电枢纽交汇下，滨水湾区会是望城东西产业衔接的交汇点。

尤其是最近土地、产业都逆势上扬的大泽湖片区，产业大规模引进、人才大量流入，会成为滨水湾区重要的引流前哨。

大泽湖片区规划效果图

论定位，早在2022年，大泽湖片区就被确定为“十个重大城市片区”之一。去年长沙确立“建设全球研发中心城市”的目标后，望城大泽湖片区成为实现此目标的三基地之一。

论投资额度，仅2023年大泽湖共计铺排37个子项目，总投资约189亿元，包括海归学院、研发平台、国际学校、国际医院等一系列配套。

去年年底，长沙四大名校之一的师大附中确定落户大泽湖，结合长郡去南部融城、雅礼到会展、一中奔赴大王山这个整体趋势，四大名校新校区未来分居东西南北，本身就是一个信号极强的标志动作，是未来城市发展的风向标。

很明显，如此重量级的投入下，不用十年，预计三年内，重点开发的大泽湖就能发生天翻地覆的变化。

大泽湖片区规划效果图

但在大泽湖腾飞的过程中，我们更应该分析未来产业人口的落户区域。

上个月，望城区区委书记秦国良在调研大泽湖时曾说过一段意义深刻的话：

“我们把最好的地块留给研发机构，最好的风景留给研发人才。‘一江两岸’是望城最核心的资源、最宝贵的财富，从大泽湖·海归小镇研发中心向南，望城拿出380亩沿江黄金地段，不搞房地产开发，一心一意招引研发机构和企业，这充分彰显出我们要瞄准科创‘主赛道’赶超跨越的决心和魄力。”

这意味着望城区对待大泽湖滨水地段这个片区最宝贵的地方，不会采用出让住宅土地。

翻出望城去年的土地推介手册，大泽湖的规划中，或绿地、或商业的阻隔下，片区确实没有一线看江的住宅。

遗憾中其实是远见卓识的显现。

在望城对大泽湖的期望里，未来不是卖地的一锤子买卖，而是吸引金凤凰的梧桐树，在最核芯的区位布局产业、吸引人才。

人口大盘见顶时，这是几乎望城后发制人谋求整体高质量发展的唯一通道。

滨水湾区作为与大泽湖一桥之隔的所在，随着大泽湖腾飞，一定会拥有更多的曝光。

未来望城引入的大量人口中，偏好灯红酒绿的定居滨水新城河西，偏好纯粹住区的住在滨水新城河东，这才是滨水湾区正确的打开方式。

NO.3丨叁

文旅期待

不过，千万别以为滨水湾区只有承接产业人口的价值。

地块还有一个隐藏属性值得关注——文旅地产的想象空间。

但注意，这不是传统文旅项目那种远离城市、紧邻景区的远郊小镇，而是和城市中心、核芯景区都保持适当距离度假社区。

以前我们关注望城，更多的目光放在海归小镇、总部引进等高科技产业的流入上，但在科技产业和文旅产业两条发展路径上，望城始终是双轨并行。

文旅方面，望城区先后建成国家4A级景区6个、3A级景区3个，拥有省级旅游度假区1个、国家级考古遗址公园2家，还是国家级全域旅游示范区，文旅年产值过百亿。

望城古镇群

看看淄博和哈尔滨的旅游热度，未来网红长沙到文旅版图中，拥有“一处湘江古镇群，半部湖湘文化史”积淀下的望城，何尝不会是下一个爆发式增长点？

而在望城的文旅图鉴里，滨水湾区身处湘江水岸线，拥有南向瞰江的视野，显然会与望城全域文旅产业碰撞出更多火花。

计算一下，从五一广场开车到地块大约45分钟，从地块驾车到华侨城欢乐谷（建设中）约15分钟，大批铜官窑约20分钟，到靖港古镇大约30分钟，到黒麋峰约45分钟，香炉洲大桥通车后，从大泽湖到片区预计只要10分钟。

作为住区，一桥之隔到达大泽湖足够满足日常生活的需求，未来还有地铁1号线北延线的规划，构筑了离尘不离城的生活方式。

作为度假居所，自带江岸景观，又与景区保持刚刚好的距离，养老、养心亦不会觉得太过孤单。

未来湘江风光带北延提质后，由湘江北路串联起的整个水岸线景观上，滨水湾区是必经节点，由此延伸的滨水住区也将更具价值。

结语

相较于曾经的内五区，第六区望城是一座年轻的城，也是属于年轻人的城。

轰轰烈烈的工地塔吊下，这里每天都在发生翻天覆地的变化。

对于滨水湾区来说，它的定位，将是整个望城腾飞王冠上的明珠，它的光芒，不会单独存在于城市之间。

好在，望城正在成长，长沙正在成长，这个隐秘的江景宝地，也正在自己的节奏上，一路向前。

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