阿刘有话说

回顾过去半年，关于楼市的利好政策就没少发过，但是市场的情绪还没有得到彻底的提振。有人认为，现在不是缺政策，不是缺名额，不是缺需求，缺的是资金。只有房价再进一步回撤，才会有机会出现楼市销售行情反扑的局面。房价是否会下跌取决于很多外围的因素，而更多人选择相信：出生率下降，终将会把房价打下来。是真的吗？

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出生率下降，房价反而不会轻易下跌

首先，我们要理解：房价是不可能取平均数计算的，因为如果取平均数来衡量，那么广州的房价很可能还是停留在1-2万元/平米的区间。大众口中所谓的房价，其实是取大部分人意向购买的目标区域中房子价格作为参照物。举例，当下你在大广州范围内，越往郊区走，选择越好、越多，那算不算广州的房价被打下来了呢？当然不算。回归市区，珠江新城的平均房价还在六位数以上，那算不算广州的房价依然居高不下呢？

大部人人认为的房价很高，其实还是看自己喜爱的区域，比如他们都希望珠江新城房价回归到3万元/平米就最好了！事实上可能吗？所以，我们认为的房价下跌的前提是指普遍大众渴望的核心区域房价。“你天天盯着珠江新城、琶洲电商板块的房价，那肯定是居高不下的”。

那出生率下降，居住需求降低，是否会影响供求关系从而令到房价下跌呢？根据日本等发达国家的经验所得，是不会的！恰好相反，房价还会应声上涨。这里再强调一下，是核心区域的房价。如果是郊区盘，早已经不是大部人向往的选择自然没有人会关心。

其实大家可能没搞明白一个道理，今天你能够享受到价格很低廉的产品和服务，除了因为生产力有所提升之外，更重要的是消费基数巨大。同样是面包，在我国的价格很低，是因为消费的基数大，所以价格能被打下来。如果基数不大，那么产品的单价是会持续走高的，否则就是亏本的买卖了。

房地产发展的道理也是一样，你当年能够买到6000元/平米的市区商品房是因为当时的市场需求旺盛，所以开发商批量生产很容易有利润空间，量大从优！但如果开发商只能盖那么十套八套，那么单价肯定是高不可攀的。同样道理，由于人口越来越少，教育、医疗、工商、行政等的资源就会高度聚焦在某一些区域，因为其他区域的消费基数“供养”不起这些优质社会资源。

当三、四城市的人口不断减少，优质的资源就会越来越少，人就会往一、二线城市靠拢。而一线城市郊区的人又会继续往核心区域聚焦靠拢，导致这个核心区域的房价仍然居高不下。日本的出生率很低，但是东京的房价依然是位于全球高位就是这个道理。

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房价的合理水平应该是多少

房地产跟普通的消费品不一样，它有稀缺性，也就是不可复制。所以，房价的合理水平应该是大众平均可以触及的消费水平线略高一点点。可以理解为普通人不能够随随便便买到一个你心仪区域的房产，比如人人口中的3万元买珠江新城，这是不合理的。如果出现这个情况，可能是出现经济大倒退的情况。同一时间，即便珠江新城房价暴跌到3万元，你也买不起，因为当其时你也会受到整体经济问题的牵连。

判断你所在城市是否具有持续的核心竞争力，很重要的一个参考指标是房价的平均水平，珠江新城的房子其实我们普通打工人是买不起的（早期买入的除外），开玩笑说，我们其实不妨“祈求”它高一点，毕竟它的作用是帮我们托起广州房价的天花板，并以论证广州这座城市的核心竞争力仍然犹在。普通人的我们就考虑稍微远一点、差一点的房子也无所谓，这才是一种正常的社会状态。这跟所谓的出生率关系不会很密切，因为这是超一线的城市。

过年期间，你回老家县城，如果核心区域的房价还在下跌，你觉得你会开心吗？如果单一地区的房价一旦调头彻底转下，并不见得是一件完全喜闻乐见的事！最起码在当下，我们还需要这类大宗商品的大消费拉动经济的触底回升。不容置疑地说，他们的历史使命还没远没有彻底结束，只不过回归理性上涨会更好一点。

胜手金句

大部分的消费物价都要保留一定的想象空间才是最理想的状态。

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