成都新楼市文丨黎小小

本文为行业资讯，非广告

市场行情变幻，如何买到更具性价比的二手房，已经是大众关注的焦点之一。

自2024年开始，我们将推出不定期新栏目#捡漏房源速报#，为广大二手房意向群体发现更多优质、优价好房，同时也提供一个市场行情参考。

房源大多来自贝壳、线下中介、个人房东，以及法拍渠道，展示前我们会核实基本情况，房源确保真实。信息完全免费，纯净无广，请放心了解。

进入正题。本期捡漏房源，来自天府新区，是挂牌于阿里司法拍卖平台的法拍房。

△图据阿里司法拍卖

今日，一套位于天府新区华阳海昌路99号的房源，以155万总价底价成交，也就是那个开盘前摇号登记一度让报名系统崩溃的神盘——新鸿基悦城。

而该房源正好是2022年新鸿基悦城三期一批次销售房源的其中一套，位于24号楼。当时现房取证，报名即“三倍熔断”，按照早前规定，该房源如果按普通二手房交易流程买卖，原本有5年限售期。

该房源建面约98.07㎡，当时售价为97.2万。也就是说，虽然是底价成交，但持有近2年时间，该房源的价差仍然达到了约57万！

△该房源2022年预售价

而且这还是一套住宅式公寓，在采光方面可能存在一点问题。

△图据阿里司法拍卖

△新鸿基悦城24栋1单元1502号内部情况，图据阿里司法拍卖

但即便如此，因为是底价成交，相比该小区目前普通二手房成交价，也还有捡漏差。我们发现还有3套新鸿基悦城三期房源正在法拍流程中。

△截自阿里司法拍卖

先来具体看下小区情况：

❖小区名称：新鸿基悦城

❖位置：天府大道以东、梓州大道以西

❖总占地：约245亩

❖容积率：3.99

❖总户数：4256户

❖总楼栋：25栋高层

❖车位比：1:1.175

❖物业公司：上海启胜物业

❖物业费：2.1元/㎡/月

❖总层高：25-37F

△新鸿基悦城区位图 截自百度地图

小区位于天府新区海昌路板块，地处天府大道和梓州大道两条主干道之间，项目西侧即国家AAAA级景区成都极地海洋世界。板块经过多年发展，目前城市界面和生活氛围已相当醇熟。

商业方面，隔梓州大道对面，一公里范围内有天府和悦广场、山姆会员店；在天府大道地铁海昌路站旁边，还有在建的三利广场。如果不愿走远，小区附近的社区底商，也完全足够满足基本生活。

△天府和悦广场实景图

△ 新鸿基悦城周边底商，市井烟火气十足

交通方面，周边有天府大道、梓州大道两条主干道。轨道交通也较为方便，项目距地铁1号线与18号线换乘站海昌路站直线距离约600米；周边还有1号线五根松站和6号线。

教育方面，新鸿基悦城位于天新A学区，服务A学区的小学有14所，其中，距离新鸿基悦城较近的学校为天府新区第五小学。 （此处仅为地缘性信息展示，具体以当年官方划片为准）。

说回小区本身。

2007年，新鸿基以入股的形式，买下大连海昌集团位于成都航空港双流县境内一宗约245亩的住宅用地股权，即如今的新鸿基悦城。

△新鸿基悦城小区实景图，成都新楼市实拍

项目总占地约245亩，容积率为3.99，由25栋层高25-37层的高层住宅楼组成，分为三期打造，一二期销售及交付时间较早，时隔8年后，三期部分楼栋，也在2022年取证后不久即现房交付。而截止目前，新鸿基悦城三期还仍有剩余19-21号楼在建待售，共计约546套房源，但取证时间尚不确定。

△新鸿基悦城三期

该小区此时仍在挂拍流程中的3套房源，均位于其三期。

新鸿基悦城三期，共规划有8栋高层，围合式布局，共计约1452套房源。在2022年，分两批次推出18#、22-25#号楼共计906套房源，清水现房销售，两次单价分别10052元元/㎡、9975-13532元/㎡。

△2022年5月、8月新鸿基悦城三期报名情况

清水、现房、万元单价，超高性价比，让新鸿基悦城三期成为了成都神盘中的“社保巨子”。

而仅仅一年时间，新鸿基悦城也成为了法拍住宅中的常客，而且热度很高。截止2024年3月2日，阿里司法拍卖平台上已经该小区住宅房源成交48套、流拍8套，且多数都是溢价成交。

最夸张的一次，是去年3月和5月时，该小区两套房源法拍分别吸引了57人、48人报名参拍。其中3月28日拍出的18号楼房源，法拍成交价约420万，比2022年该房源取证售价高出了约236万！中间持有时间不到1年！

而且这样的情况在该小区的法拍结果中并不少见。

△截自阿里司法拍卖

△2022年新鸿基悦城18栋1单元1704预售价

以目前起拍价看，该小区正在挂牌的3套房源，最低仅需130万起，若底价成交，均价仅约1.3万/㎡。

而目前，贝壳找房上显示新鸿基悦城小区挂牌均价约2.25万/㎡，最小面积88.9㎡的套二总价需要约198万起。另外小区目前成交均价保持在1.8-1.9万/㎡。对比该小区普通二手房价格，这3套法拍房源如果底价竞得，则仍有空间。

△截自贝壳找房

具体来看该小区接下来3套法拍房源情况：

房源一

建面约98.25㎡

△新鸿基悦城24栋2单元23层2302号内部情况，图据阿里司法拍卖

△该房源2022年预售价

房源二

建面约128.83㎡

△新鸿基悦城22栋2单元35楼3502号内部情况，图据阿里司法拍卖

△该房源2022年预售价

房源三

建面约145.49㎡

△新鸿基悦城23栋1单元9层903号内部情况，图据阿里司法拍卖

△新鸿基悦城23栋1单元9层903号内部情况，图据阿里司法拍卖

△该房源2022年预售价

不过最后仍要提醒一句，楼市有风险，入市须谨慎，拍卖勿上头。

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