过去一年以来,接到太多这类的咨询,一千多万到底是选中海大境,还是选保利天瑞。

保利天瑞的拿地时间是2022年的10月22日,拿地价4.6万,总价96亿,中海大境的拿地时间比保利天瑞晚一年,是2023年9月11日,楼面价5.2万,总价128亿,看这个总价就知道是巨无霸了。

有很多买家看到保利天瑞没有地铁和配套,就去等中海大境,后来中海大境出来,又发现有些缺点接受不了,所以又犹豫回来了。

到底怎么选,对有些人来说还真是个世纪难题,这两个盘它们看似二选一,其实并不是一个非此即彼的竞争关系,而一个唇亡齿寒、荣辱与共的关系,接着往下看就明白了。

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因为我做过太多咨询,对不同总价区间的买家的需求都有很深的理解,所以才能给大家一个精准的建议。

之所以会对比这两个盘,是因为同总价的二手也没有太好的选择。

1000万出头你只有选择天河海珠,而且也只有三房,楼龄也很旧了。

天河就只有天河北和天河公园,这两个板块楼龄在10年内的就只有三个,峻林、熹园、天逸,南向三房两卫最少都要1500万起,四房都是超过2000万了。

海珠,千万预算同样也很难,新盘里面除了琶洲南能拿得出手,其他都在海珠西,海珠西的千万豪宅都是外非内欧的,周边不是厂房就是老破小城中村,要么就是滨江樾、阅江台这种单体楼,唯有中海大境能拿得出手。

所以他们就只能在中海大境、保利天瑞来选了,另外还有两个可以对比的盘,一个是西派天河序,另一个是大观路越秀观樾,我是没有把它们两个放到中海大境、保利天瑞一起对比的,因为没有可比性。

这两个盘从地段上是要弱于中海大境和保利天瑞的,虽然天河序配套不错,观樾也有想象空间,正因为地段弱了所以他们只能靠产品取胜,靠高科技加100%的使用率之类的去包装。

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另外,它们两个为什么普遍也要去到7.5-8.5万甚至9万多的单价呢,不比大境和天瑞要便宜呢,是因为它们两个都是封顶摇号的地王,都超过了5万的价格,做的又是高端改善,成本下不来,卖价自然不便宜,而保利天瑞拿地的时候虽然不便宜,但是是4.6万的底价拿下来的,当时没有人跟保利抢。

房价贵了有泡沫,地价贵了肯定也是有泡沫的,你看观樾二期三期越卖越便宜,四期竟然流拍,我们还是等等观樾回到合理区间吧,天河序也是一样。

琶洲南卖的是确定性,所以价格比较高,高于上面几个高端改善30%的价格了,不在一条线上竞争,总价超过1500万了,我们就不放一起对比了,喜欢的人去买就是了。

回到正题,中海大境和保利天瑞本身的客群是不同的,大多数会拿来对比的反而是1000万以内的,他们只能上车最小面积和户型的买家,才会犹豫到底是选保利天瑞还是中海大境,而更高总价的,能买得起140的面积的买家其实不会去深究。

举个例子,中海大境最小面积125说是三加一,其实就是个三房,而且位置和朝向都不好,单价和总价最便宜的也是它,望思亲楼的11栋2楼125的都要890万,高楼层都要950万。

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那在保利天瑞也只能买到1/2/3/4栋的107/112/125的三加一和四房,这四栋又是前排望广园快速路,专门给后面大户型挡噪音的,广园路24小时都是噪音粉尘轰炸的,时不时还有动车和火车经过。

这两个面积的总价和单价也是保利天瑞最便宜的,单价8-10万,107的总价850万左右,112的总价950万左右,125的总价1050左右。

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一个有地铁没学校,一个没地铁有学校,而对于刚好上车小四房的刚改型买家来说,这两点都是他们需要的,只有一个总感觉差点意思。

对比完了,你觉得你会不会犹豫,放在谁身上都会犹豫,所以一千万以内的买家真的是挺难的,即便想选个高端一点的改善盘,都还只能选到这个小区鄙视链最底端的户型,当然我们可以说是上车户型。

不是望马路就是望骨灰楼,实在忍不了,也下不了手,居住感受甚至不如刚需盘,要配套又没有二手的好,要通勤也没有二手的方便,所以这个预算我的建议是升不了级就不要硬挤,未来自己住得不舒服,流通性也受影响。

有两个解决办法,一是去看看天河序或观樾这种地段一般的生态盘,二是消费降级去选800万以内的改善盘,改善盘和高端改善盘是两回事。

回到一千万以上的预算来看,1000万以上就比较好选,在中海大境和保利天瑞你都可以选到140以上的套内不超豪宅的正规四房,而且楼栋位置也比较好。

保利天瑞的产品户型会更好一些,总高18层左右,而中海大境是32-37层,户型使用率略差一些,当然这个并不是1000万以上买家所在意的。

1200万以上(140以上的基本超过1200万了)的买家他们不会吹毛求疵,至于保值增值他们看得也比较透,他们赖以生存的是能力圈和生活圈,他们对于地铁和学位的需求偏弱。

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我们再来说一下这两个小区的客群。

中海大境的买家在海珠的会比较多,一方面是周边二手逸景翠园、罗马家园的一些置换买家,还有一部分是海珠西的置换客,以及中大的老板们,有一部分会来自珠江新城或越秀区的买家。

它们的客群主要是老城区的买家较多,而保利天瑞的买家多来自天河,一是天河北的置换客和买家,离天河北较近,开车也比较方便,另一个是南边华景天河公园的置换客,他们需要新房,而且是四房。

整个广园路以南没有拿得出手的一些小区,要不然就很贵,下不了手。

而科韵路沿线是有很多互联网游戏公司的,有一部分的企业主,来自天河的新广会比较多。

另外保利天瑞所在的位置都是以豪宅为主,有一定的豪宅基因,也有高端客群。

保利天瑞还配有省实九年一贯制的学校,比较符合新广在意学位的特性。

中海大境和保利天瑞有重叠的客户群是来自珠江新城和琶洲的买家,这类买家,想买花城湾和嘉裕公馆又买不起,同价位的保利心语南国花园又看不上,1500万也够不上保利天悦和琶洲南,如果在琶洲上班的话,开车的去这两个盘的时间是差不多的。

最后我们回到开头,为什么说是唇亡齿寒的关系。

中海大境代表了整个海珠的中高端购买力和市场行情,而保利天瑞对口了天河的中高端置换需求,如果这两个盘卖不起价或者卖得不好,一是说明置换群体的房子缩水严重置换不起了,二是这部分购买力也在滑坡,收入下降明显。

不过现实状况是它们的销售还不错,目前核心区之内的高端群体一部分是老money为主,资产相对优质,他们还是有钱的,一部分是以高端服务业为主的年轻买家群体,这部分人还是能撑起广州的中高端市场的。

看完这篇文章,你应该能理解了千万豪宅群体的购买逻辑了,如果不明白的话,欢迎做个深度咨询,拿铁团队为你保驾护航。