作者：周军律师

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在建设工程施工活动中，发包人因资金流动性问题，可能会与承包人签订“以房抵工程款”协议，即以发包人名下的房屋抵偿给承包人，用以清偿工程款。此类协议本质上作为以物抵债的具体表现形式，涉及复杂的法律问题和风险。

一、“以房抵工程款”协议签了就生效还是交房才生效

最高人民法院认为，"以房抵工程款"协议应为诺成合同，不以抵债物的交付作为成立要件。

二、“以房抵工程款”协议的效力

（一）工程款支付前签订的以房抵债协议效力

最高人民法院在一些判例中采纳了让与担保的观点，认为即使是履行期限届满前签订的“以房抵工程款”协议，也可以作为担保债务履行的有效手段。

为了降低法律风险，建议当事人在签订“以房抵工程款”协议时，明确协议的条款，包括但不限于抵债房屋的具体信息、工程款的具体数额、协议的生效条件、违约责任等，确保协议的合法性和可执行性。

（二）工程款支付期限届满后签订的协议

对于工程款支付期限届满后签订的“以房抵工程款”协议，在非恶意串通逃避债务或虚假诉讼的情况下，一般认可其有效性。

三、直接在建设施工合同中约定“以房抵工程款”的效力

（一）施工合同中约定“以房抵工程款”条款的效力

最高人民法院在（2019）最高法民申5468号案件中指出，如果工程刚开始施工，双方尚未形成债权债务关系，以物抵债协议不具备基本内容，不能认为双方达成了以房屋抵偿工程款的合意。

因此，为了避免未来可能出现的纠纷，建议在签订“以房抵工程款”协议时，双方应尽可能明确房产的具体信息、抵偿的工程款金额以及其他相关条款，以确保协议具有可履行性。

（二）施工合同无效情形下的“以房抵工程款”协议效力

即便建设工程施工合同无效，也不意味着“以房抵工程款”协议必然无效。最高人民法院认为，涉及结算和处理结算事项的协议具有独立性，与总承包协议相互联系但彼此独立。“以房抵工程款”协议具有清理既存债权债务关系的功能，具有相对独立性。

据此，“以房抵工程款”协议不具有法律规定的无效事由或其他效力性瑕疵的，应当认定有效。

四、签订“以房抵工程款”协议的实务建议

（一）明确协议内容

在签订“以房抵工程款”协议时，应明确约定房屋的位置、面积、价格等关键信息，以及工程款的具体数额，确保协议的可执行性。

（二）尽职调查

承包方应进行尽职调查，确保抵债房屋无权利瑕疵，可以合法交易。建议法律顾问参与协议的起草和审查，确保协议的合法性和有效性。

（三）公证与备案

对于重要的“以房抵工程款”协议，可以考虑进行公证，并在相关部门备案，增强协议的法律效力。

（四）跟踪与监督

在协议签订后，应持续跟踪房屋的建设进度、权属变更情况等，确保协议的顺利履行。

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