摘要：关键是要扩大宅基地的使用权流转范围，使之能够在城乡之间自由流转，从而最大化体现宅基地的真实价值
近日，江苏南通、安徽凤阳、湖北鄂州等地出台鼓励放弃、退出农村宅基地相关政策，引发市场关注。
中国的宅基地制度确立于上世纪50年代。其主要特征是“集体所有、成员使用，一户一宅、限定面积，无偿分配、长期使用”。
改革开放前，这一制度契合了传统村庄封闭性和社会保障二元性的特点，为保障农民居住生产需要、农村社会稳定发挥过一定作用。但随着市场经济的发展、城市化的推进，城乡二元分割体制逐步瓦解，原有的宅基地制度不适应社会经济发展的状况逐步显现。
当前，伴随人口的大规模进城，农村“空心化”日益严重，很多宅基地常年闲置。农民虽然拥有着宅基地的使用权和占有权，但由于退出渠道不畅，财产权和收益权未能体现。农民的合法财产无法流通变现，这就导致私下非法交易禁而不止，并造成了大量土地资源浪费。
在国家日益强调粮食安全，但农业人口持续下降，农业生产逐渐由个体小农分散经营向种植大户集中开发的大背景下，任由闲置的宅基地大量分布于田间地头，将农田切割成一块一块，显然不利于土地资源的整合及大规模机械作业的开展。
所以早在2015年，中央便在全国33个县（市、区）启动了包括宅基地制度改革试点在内的农村土地制度三项改革试点，探索建立宅基地有偿使用和退出机制，下放宅基地的审批权限。此后每年中央一号文件都对宅基地改革进行部署，重视程度可见一斑。
在总结前期试点实践的基础上，2018年中央一号文件进一步提出“探索宅基地所有权、资格权、使用权‘三权分置’”的改革思路，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。
2019年中央农办通知，对进城落户的农村村民，可以多渠道筹集资金，探索通过多种方式鼓励自愿有偿退出宅基地。
2020年，中央全面深化改革委员会第十四次会议审议通过《深化农村宅基地制度改革试点方案》。随后全国104个县（市、区）和3个地级市启动新一轮农村宅基地制度改革试点。
据农业农村部2023年8月消息，宅基地分配、流转、退出，闲置宅基地盘活利用等关键环节改革取得实质性进展。比如《关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》《关于保障和规范农村一二三产业融合发展用地的通知》等文件相继出台，一些试点地区尝试通过出租、入股、转让、互换等多种方式流转宅基地。
而此次南通、凤阳、鄂州等地发文鼓励农村居民放弃宅基地，基本上也是延续了近年来的改革思路。之所以会引发那么大的关注和争议，主要是这一次地方政府直接把退（宅基）地与买房挂上了钩。
比如湖北鄂州就规定，村民退出宅基地后，在“双集中”区域购买新建商品房的，按退出的宅基地面积给予购房补贴。而江苏南通则要求退（宅基）地农民进城购房，才给予奖补。
考虑到目前楼市的不景气，新房滞销严重——4月份全国100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为20.1个月、23个月和34个月，比2019年4月的去化周期分别多出了6.6个月、13.8个月和23.5个月，此举难免给人更多想象空间。
另外，给予的补贴力度太小也是一大槽点。比如作为中国农村改革发源地的安徽省凤阳县，给予退（宅基）地农民的一次性购房奖励仅有区区5万元，而且还是与货币、房票安置、购房补贴不同时享受。问题是，5万元即便是在凤阳这样的皖北县城，想要安家也难啊。
事实上，中国的城市化率虽然已经达到66.16%，但乡村常住人口数仍高达4.77亿。这其中一部分是故土难离。对于这些人，政府应该尊重他们的选择。
但还有相当部分不是不想进城，有些甚至已经在城里待了多年；也不是不想住商品房，实在是没有那个经济条件。对于这部分人，复制连片特困地区的扶贫模式，完全由政府提供置换房源是不现实的。可行的办法就是发挥土地的价值，让农民从宅基地流转中间受益。
毕竟很多闲置的宅基地对于已经进城的屋主可能是鸡肋，但对于民宿创业者来说，却是绝佳的施展手脚的场地。这种情况下，把宅基地交给市场，所产生的收益将远大于由政府统一处置。
2020年，自然资源部与住建部、最高法、农业部、税务总局共同研究后答复人大代表，农民的宅基地使用权可以由城镇户籍子女继承，并办理不动产登记。今年中央一号文件也提出盘活利用农村闲置宅基地、闲置房屋、“四荒地”等资源资产，创造条件多渠道增加农民财产性收入。
至于如何盘活，关键是要扩大宅基地的使用权流转范围，使之能够在城乡之间自由流转，从而最大化体现宅基地的真实价值，提升农民的财产性收入。
就此而言，凤阳等地鼓励农民退（宅基）地换房的做法引发争议，问题出在以政府的一刀切规定代替了市场之手，从而大大压缩了宅基地所能带给农民的收益值。之所以会这样，关键还是因为目前宅基地流通、退出的渠道不畅、机制不明。而这理应成为下一步农村改革的主攻方向。
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