文/乐居财经 林振兴
楼市许久没有这么真实过。
6月29日，中海地产发出一张红色的海报，“首开劲销62亿元”。落款：中海京华玖序。
对于开盘数字，绝大部分人是抱着怀疑态度的——内心里打折后又折，只要地产商愿意自嗨，热闹一下就好了。说好的数字，往往大半年都不兑现。
这次，至少中海地产是真实的，中海地产至少是真实的。
北京市住建委官网显示，截至6月30日，中海京华玖序（备案名：都阙苑）网签175套住宅，成交均价约173334.49元/㎡，成交金额合计61.59亿元。官方数据，没有理由怀疑。
这个数字背后是，它的每套单价超过3500万元。是的，175个买家，每套3500万元。
中海京华玖序的开盘时点踩得很准。一是，赶在6月30日前网签，销售业绩就属于上半年；二是，开盘前三天有政策，首套房首付20%，最低贷款利率3.5%；北京户籍多子女家庭买第二套房，认定为首套住房。
和去年中信城四期“开盘即清盘”的神话相比，中海京华玖序或许有些许遗憾，去化率约53.8%。它是个神盘，位于寸土寸金的西城区。
不仅如此，中海地产还特意拿出另外两个“玖序”冲刺半年度业绩，上海中海领邸玖序和中海深湾玖序在6月28日卖出166.58亿的好成绩。
这些热销数字很美，但也折射出中海地产业绩焦虑的另一面。2024上半年，它的销售业绩排在第二位，但拿地成绩滑到第七位了。
最近，中建集团董事长郑学选表态，“不做没有战略意义的负效项目”。作为中建股份助理总裁、中海集团董事长的颜建国，就在他的讲话现场。
“玖序”时间
从6月下旬，中海地产进入了“玖序”时间。
它一口气推出四张海报：中海京华玖序、中海领邸玖序、中海深湾玖序和中海江南玖序四张海报。当时，市场普遍认为，中海地产北京、上海、深圳和南京要四盘联动，同时开盘。
但最终，只有前三地的玖序如愿了。
6月28日，上海、深圳两地两大顶豪同日开盘，总计吸引1148位买家争夺，揽金166.58亿。中海领邸玖序位于上海徐汇滨江，共推出232套住宅，备案均价14.6万/平方米，开盘当天完成清盘，卖出66亿元。其中，总价最低的一套为1494万，最高的一套为3383万。
中海深湾玖序则位于深圳湾超级总部基地，共推出293套，毛坯备案均价约13.3万每平方米，最高一套顶层复式总价过亿。根据中海官宣海报，开盘当日销售100.2亿。
很快，中海地产北京跟上了。
中海京华玖序一共规划14栋楼，6-14层洋房 小高层，共计499户，面积约88-280平的三居到四居，均价17.5万/平。６月24日，它领取了预售许可证，准许销售面积59497.3平方米，共计9栋住宅325套。
它是一个有14年历史的老盘，一期中锦园、二期沁园、三期禧园、四期都阙臺，京华玖序为第五期，也是最后一期住宅。
由于历史绵长，导致中海京华玖序遇到老盘的一个共性问题：户型设计老旧，没有任何赠送面积，进深大于面宽，等等。另外一个难点在于，交房时间太长。
在中海京华玖序开盘前一日，王晴（化名）接到了销售电话，告知她20%首付就能上车。但她还是决定放弃这个项目，“我缺的不是首付，是不愿意把大额资金投到房子上。”
端午假期，王晴抽空去售楼处和销售聊了一个多小时，“同期在聊的只有3组客户，排卡的人不多。售楼处出来以后，我把车停在门口数了下，两个小时5组客户进场。”去完售楼处，她还去考察了项目原址，“还有几家钉子户，没拆完。”
据乐居财经了解到，中海京华玖序的交房时间为2028年年中。有媒体拨打中信城五期的官方咨询电话，相关工作人员表示，对于中信城五期的交房时间、拆迁等相关问题并不是十分清楚，可以预约看房后，请对接的专业人员进行讲解。
需要等4年才能交房，对于很多客户来说，3000多万的资金被占压4年，利息损失就是三四百万。
漫长的等待
中海京华玖序由中海地产并购而来。
2016年，中海地产以310亿并购中信地产，里面就包括北京二环内的百万大盘中信城。中信城也不是中信地产通过招拍挂获得的土地，而是多年前做危旧房改造名义拿下的大吉片区。
在中信城漫长的开发周期里，拆迁是一块难啃的“骨头”。
北京房价从2007年后开始飙升，拆迁费也水涨船高。据媒体报道，2012年8月，某大吉片区的拆迁户通过法律手段，拿到了40万元/平方米的天价补偿。
赵先生曾是这片区的居民，原有位于北京市西城区（原宣武区）迎新街某号自建房一间，于2008年被列入宣武区大吉危改建设范围，由中信地产旗下的北京中信房地产有限公司进行拆迁。
但赵先生表示，中信地产没有给付他任何补偿，就将其房屋拆除。他无奈之下起诉至法院，中信地产出具了一份《长期居住自建房屋拆迁安置补助协议》（简称《安置补助协议》。赵先生才得知，在2008年1月24日，中信地产与所持署名赵先生《授权委托书》的案外人刘建军签署了《安置补助协议》，中信地产拆除了赵先生的自建房。
《安置补助协议》中载明：被补助人赵先生的拆迁补助费共计125925元，其中包括政策规定自建房安置补助费70000元、提前搬家奖励费5000元、电器移机费925元、工程配合奖励费20000元、其他奖励费30000元。
赵先生称，并没有委托刘建军签订任何书面材料。于是，他将中信地产告上法庭，希望法院判令那份《安置补助协议》无效。
中信地产则辩称，本案诉讼时效已届满。涉案协议签订于2008年1月，至赵先生诉讼已经十四年，十四年中赵先生并未提供证据证明诉讼时效中断。
鉴定机构于2022年7月12日作出鉴定意见为：《授权委托书》《安置补助协议》《拆除房屋通知单》原件中的“赵**”签名与样本中的“赵**”签名不是同一人书写；《大吉危改项目拆迁收据》《取款凭条》（银行记账凭证）复印件中的“赵**”签名与样本中“赵**”签名不是出自同一人笔迹。
法院经查，《授权委托书》《安置补助协议》《拆除房屋通知单》均非赵先生本人签署。最终裁判，确认标示为2008年1月24日由赵先生与中信地产签订的《安置补助协议》不成立。
对于中海京华玖序而言，这种隐形的拆迁纠纷有多少？是否会影响未来的交房时间？毕竟，它的交房时间拉到了4年后。
拿地的焦虑
北京是中海地产的重仓之地，不容有失。
自2018年至2023年，中海地产已连续六年霸榜北京市场。在2023年的北京，中海地产销售额478亿元，第二名北京城建375.9亿元，第三名华润置地257.2亿元。
进入2024年，中海地产助理总裁、华北区区首付熙嵬感觉压力山大。
2024年1~5月，北京城建、华润置地、中海地产位居北京房企权益销售额榜单前三位，销售额分别为80.76亿元、75.77亿元和75.17亿元。在北京拿地金额排名TOP10中，中海地产也排在第3位，拿地金额约58亿。
3月最后一个周末，中海地产北京出现了五盘同开的盛景，中海寰宇天下天镜、中海寰宇未来、中海永定玖里、中海公元里、中海丰和叁號院五个项目的地价总货值约380亿。据中海地产方面给出的销售数字，五个项目加起来超过90亿元。
截至6月30日，中海丰和叁號院网签16套房源，去化率不到4%，成交均价约88215.29元/㎡，成交金额合计2.68亿元；中海寰宇天下天镜网签20套，成交均价7.55万/平米，去化率4.48%，成交金额合计2.20亿元；中海寰宇未来网签860套，已签约套数198套，成交均价6.33万/平米，去化率23%，成交金额合计14.28亿元；中海永定玖里网签40套，成交均价5.1万/平米，成交金额合计2.34亿元；中海公元里网签数据为0。由此计算，五个项目网签金额共计21.5亿元。
这些楼盘与网签数字的差距，有一个不可忽略的因素：当时北京楼市政策尚未落地，导致一批虽认购，但不愿意网签，在等待首付比例和利率降低。它们网签的速度，远没有中海京华玖序来得痛快——因为足够稀缺。
据业内人士称，新政之前，北京楼市认购后的转化率只有60%。这就导致一个现象，地产商与购房者退订金的博弈。中海地产也深受困扰。
令付熙嵬焦虑的，或许还不是2024年。因为有中海京华玖序这个百亿大盘托底，中海地产2024年在北京市场占据老大的位置无虞。
中海地产2023年在北京拿了6块地，斥资约255亿，权益在80%-100%之间。除了去年6月份拿的石景山学府里项目地块，剩余的5块地都是在2023年10月之后拿的。截至2023年末，中海在北京的总土地储备共316万平方米。另据中海幸福家小程序显示，目前中海地产在北京的在售楼盘达26个。
而2024年上半年，中海地产北京仅从港中旅集团手上转手了海淀一块地，案名为“西山观复”。它总建筑面积45482.71平方米，共有322户，目前已经领证256套，户型面积在140-167平方米之间，销售指导价为8.5万元/平方米。
北京拿地的现状，是中海地产的一个缩影。
数据机构统计，2024年前6月，中海地产权益拿地却降至谷底，仅120亿，排名掉至行业第九。但在去年，“扫货王”中海地产拿地金额超过千亿。
今年上半年，中海地产销售额（全口径）为1483亿元，去年同期为1802亿元。
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