突发新政！40年公寓，可改住宅！

就在近期，长沙市自规局、住建局联合下发《关于支持公寓等类住宅商品房调整为住宅有关事项的通知》。

通知中明确写到，长沙市辖区范围内停止新的公寓等类住宅项目规划审批，并支持公寓等类住宅商品房调整为住宅。

公寓实际上就是商业性质，公寓可以改住宅，实质上就变相地打开了“商改住”的口子了，未来写字楼改住宅，商铺改住宅等等，都是可以期待会发生的。

文件具体内容如下：

1、在市辖区范围停止新的公寓等类住宅项目规划审批。

2、已完成项目总平面图审批，但开发、去化存在困难的公寓等类住宅商品房，在确保满足公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下，经论证可行后可依规依程序调整为住宅。

3、公寓等类住宅项目调整为住宅原则上应符合居住建筑相关设计规范以及套型住宅设计要求，无法满足套型住宅设计要求的小户型公寓不得进行调整。

4、符合要求的公寓等类住宅商品房，经资规、住建等部门论证方案可行的前提下，由属地政府提出规划修改申请，按程序优化地块规划指标，合理调整规划条件和设计要求并完善土地出让合同后，推动项目继续开发建设。

事实上，在此次通知发布之前，长沙就已经有多个项目先行试水“商转住”。

最早在2017年，长沙启动限购，公寓行情一路高涨，从投资性质的小面积公寓、到顶级豪宅商业大平层，价格节节高升，一度升至周边住宅的1.5倍。

场面火爆，许多开发商大建特建商办及公寓项目，导致库存量极大，在疫情过后诸多公寓乃至商办项目，降价潮一波接一波，有的甚至打到了成本价，但去化仍旧艰难。

据@湖南克尔瑞 统计，截至今年初，长沙酒店式公寓库存达约367万方，去化周期高达16年。

2021年，湖南省住建厅就曾发布《关于推进非住宅商品房库存的若干意见》，明确将严格控制非住宅商品房用地增量。

并对去化周期超过36个月的区域，暂停新的非住宅商品房用地挂牌出让，支持对已出让尚未建设的非住宅商品房用地进行调规等。

2023年，在长沙多个相关商业地块中，也明确“不得建设公寓”。根本原因也是长沙公寓库存过大。

住宅与公寓的具体区别，又有哪些呢？

1.土地属性、享受资源不同

最重要的就是住宅的土地属性为住宅用地，住宅和城市的多种资源绑定，拥有更多的权益，比如落户，上学等基本的社会功能。

而公寓的土地属性一般为商业用地，本质上属于经营用途，因此公寓并不能享受落户和学区等城市资源。

2.水电费、税费等成本

公寓类商业住宅水电费往往高出普通住宅好多，在购房时首付和利率更高，后期交易税费也高于普通住宅。

从此次长沙推行的新政来看，公寓改住宅涉及到土地性质和产权年限的改变，所以之前类似的政策大都是以商水商电改为民水民电的方式来实现。

虽然少部分地区有过商业改为租赁住房的先例，但是像长沙这样如此大胆的政策还是比较罕见的，也势必会对房地产市场产生非常重大且长远的影响，后续也有其他城市跟进的可能。

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