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我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过13年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。
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会员
提问
小白一枚，今年刚毕业来成都，在成都买房有什么避坑的傻白甜行为吗？
房段子解答
1、只看颜值，只听宣传，买刚需板块的豪宅楼盘。
错配。
市场价值200万的区域买400万的类似产品，行情好的时候强调界面，但忽视了内核的地段，人口购买力和配套价值。
中这招的人很多。
2、唯低价论。
不买贵的，只买最便宜的，买整个小区乃至整个板块最便宜的瑕疵房。
但市场是相对成熟的，一分钱一分货，瑕疵房必然是瑕疵价格，未来的居住体验和流通性也要大打折扣。
3、超前布局学区房。
有些家庭的孩子要三五年后才读小学，有些甚至还没孩子，也有一些孩子才读小学又开始考虑初高中了。
提前布局学区房意味着当前就要对其溢价，多年后的人口学区价值分化演变，还很难说。
4、只看户型。
或许是住够了7090的小户型，所以对改善户型心生向往，不过我建议要考虑到实用性问题，好户型带来的额外溢价问题。
户型虽然重要，但不是绝对的主导因素。
会员提问
请问下成都二手公寓可以买吗？广都地铁口的名著思南和融创香璟台的公寓。我之前买了崇州恒大房，伤心自己扛，延期烂尾很久，最终才装修入住，但没有下证，打算起诉达到退款或者补偿目的。而且我在高新上班，距离太远了，开车单边都1.5小时，所以只能周末住，平时在公司附近租房。所以想70万的二手住宅或者45万内的公寓，之前重点看了这俩小区的公寓，单价基本是住宅的50%以下，总价在45W左右。目前那套住宅的学区应该是只能上崇州的学校，如果要上成都的学校怎么办？我想落户成都需要什么条件吗，我有高新区多年社保。
房段子解答
是是
较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。
目前你们买的是恒大**，这个在崇州**板块了，说实话三圈层+恒大，基本是无解，挺头痛的，现在卖也不是，租也不是，自住也不是，解套很难，算是一个比较血泪的教训，目前恒大直接是摆烂的状态，质量、证书和下产权都比较恼火，你们现在走的行政诉讼，我觉得是没办法的办法，只能这样执行下去了，能退款或者补偿一点的话也好，但要做好最终也徒劳的准备。这套房子不要去再投入任何的钱装修（软装）了，只能说后面积极申请产权，然后积极出售，尽量亏钱套现，摆脱出来这个泥潭即可。
现在你们是高新南上班，距离崇州太远，自住是没意义的，的确要考虑下就近自住的问题，要么是租房要么是买房，租房涉及到租金成本，买房涉及到买公寓还是住宅。
按照租房来计算，一个月2k（不算高），一年就是2.4万，加上杂七杂八的10年的费用也是差不多25万打底了。但是按照2k当作利息的话。差不多是可以贷款40万的。
也就是说，基本上你们买套房（40万贷款+本金X万）的话，当前的房租可以和月供差不多抵消的状态下。考虑到你们的预算不太高，我觉得还是建议上手住宅为妙。
公寓的话，一是市场认可度确实很低，二是交易成本税费很高，三是自住的水电气便利度不高，一般来说看自己的能力，在能力范围内，买更好的产品自然是首选。公寓更像是消耗品而不是保值的自住产品。
比如名著司南的公寓，目前挂牌大概是五六十万一套，砍价到45万不知道难度大不大，关键是广都周围大多都是租房群体，从租房层面上是内卷很严重的，住宅尚且很多而且价格不高，更何况公寓呢？你买房始终是要考虑进去两个点的一个是自住的便利性，一个是流通性（再看看崇州的买法，是不是都陷进去了？）。
融创香璟台这边的公寓也大多类似，虽然界面环境好一些，但是缺乏地铁所以实际的这种自住属性还更差一点。
最好的，我还是建议回来70万的预算，买个住宅，这种产品不仅能满足自住，而且未来的流通和保值性更强，最关键的是——孩子可以读书（公寓不行）。
比如典型的，可以看看***楼盘本身是电梯次新房，很多年轻人自住蜗居，整体生活氛围和安全性都比较好。现在70多万，再砍砍价格，我估计60甚至50多拿下来基本没多大问题，我也有粉丝近期都上手了这类房源。
真的，这个价格说实话真的很低了，板块好，次新电梯，住宅，配套不错，真的不好找到第二个答案。
至于说落户孩子读书的话，你现在崇州的房子的确只能落户崇州，但是你买了高新南的房子，比如我前面说的**那么你就可以落户高新了。以后孩子也跟着这里的户口，读高新的小学初中。
至于落户的条件，可以在微信小程序“成都公安微户政”上查询，一般来说是三种，要么是市域内迁移（比如你户口在崇州，然后高新有房可以迁移过来），要么是学历落户，比如你外市户口，然后高新有房，可以直接落高新房子上。要么 是积分落户，社保是其中一个方向，可以看看这篇文章，链接略。
会员提问
想买成都首套刚需自住，预算300左右，目前看高投汇悦府98平米（有机会买到）或143平米（需要挤资金）和天府中海湖光玖里（102平米和129平米均可）。现在纠结这两个楼盘怎么选。感觉前者地段更好，但是资金上更符合98平米的，后者可以入手129，且感觉小区质量更好。其他情况我另外给你信息描述了哈。
房段子解答
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买房我常说选房的话，先定预算，在预算范围内买最好最改善的产品（不是一味的追高，要符合市场接受能力，也要考虑单价性价比），然后是定板块（配套，板块价值）最后才是产品。不要把产品和板块能级反过来了，一旦反过来，后面的价值上限就很低，或者说宁要凤尾，不当鸡头，作为一个板块的鸡头产品，拉涨整个板块的价值，是非常心累的。
汇悦府的98户型，虽然是T4格局吧，但是套三双卫，经典的刚改起步户型，不知道你是不是人才资格，如果是的话，还有额外的优惠，我认为这一点是很不错的性价比，并没有多大的槽点，一些所谓的风评的开发商，物业，质量，户型什么，都不是很严重的问题（当然也确实存在，这个不可掩盖），不然也不会那么多人争先恐后的买入。
你垫脚上143户型的话，总价400万左右了，相比98户型一下多了100多万，踮踮脚就垫了这么多？
我前面说了总价预算看能力，能力范围内的话，我支持你考虑产品更好的T2板楼143户型，加上单价不高，其实性价比是可以突出的了。
反过来看中海湖光玖里，其实产品价格我觉得没什么好吐槽的，还是比较到位了，但是板块格局确实不能共情，本质上来说是属于万安的，蹭不了麓湖公园区或者天C的概念，学区短期是可以同时看多个片区，但这种学区的划片是理论上每年一变的，存在极大的不安全性，未来接手你的人，能不担心这种学区划片的安全性吗？
这里发展还任重道远，未来可能会很高，但是也可能会塌陷下去，这也是一种风险性，再加上当前中海这边的人气配套产业，说实话还是差很多的，不如新川稳重，你买印悦府，是绝对的新川核心区之一，当前买房，早就过了炒房翻倍思维了，反而是安全感最重要，要守住安全感，可住（功能性、通勤，配套舒适性）性以及保值性（印悦府这个价格，相比新川印这类同预算的，可以说是很保值的了）。
所以总的来说，我是比较建议你直接入手印悦府143户型的，其次是98户型，最后才是考虑中海这边（真的慎重，他们到处打广告，但是效果和市场认可真的远不及新川）。
中海是平价（市场正常价格）而且存在学区和板块发展的风险性，汇悦府是略有剪刀差，而且是一个板块很确定的核心区。
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