最近的世界，大事小事可太热闹了。
那厢，特朗普遇刺的消息铺天盖地挂满了头条，这厢，万年不开花是铁树越秀区，再冒新盘，还是准现房！
就在20多年没有新盘的环市东商圈，且跟执信中学仅隔了一条马路。
不卖关子了，这个全新项目就是保隆越禧府。
恰逢最近它开放了实体样板间，所以，我放下了在热搜吃瓜的心，赶紧到现场了解情况！
据了解，项目主打建面约71-153㎡二至四房，覆盖了刚需、刚改、改善三大群体。
环市东商圈
强六边形配套
大家可能还不太熟悉该项目，为了避免一头雾水，在看板房前，先给大家简单介绍下。
保隆越禧府坐落于越秀区寸土寸金的环市东商圈，往东即是宇宙中心珠江新城CBD，配套相当牛。
项目距离5号线6号线交汇区庄站（已开通）直线距离约700米，而到12、13号线二期建设六马路站仅约500米（在建），自驾或是交通出行，都非常方便。
医疗方面，项目一路之隔是中大附属防治中心、中大眼科中心两所三甲医院和中山大学北校区。
周边的三甲医院还有中山大学附属第一医院、广东省人民医院等，即越秀区的超强医疗矩阵，项目都能快速享受。
项目直线约1km范围内，还聚集了广百百货和王府井百货两个老牌商场。
星罗密布的配套背后，项目还有更凡尔赛的杀手锏——教育资源。
距离项目百米处便是执信中学，参考2023年越秀区学位划分情况，保隆越禧府估计会被划分到建设六马路小学的招生范围。
重点来了，建设六马路的小升初派位组中，覆盖了十七中、省实越秀天胜、十六中实验、二中、执信本部、广大附中、豪贤中学。
即七所对口初中，六所省一级，不乏二中、执信本部、广大附中等名校，是家长圈中梦寐以求的“神一般的第三组”。
无论地段、交通还是医疗教育，保隆越禧府都非常能打，绝对称得上超强六边形配套。
特别值得一提的还有，因为越秀区宅地供应稀缺，占比本身就小，能用于园林建设的面积就更小，而保隆越禧府不一样。
保隆越禧府的绿化面积高达6000㎡，还打造了小区可供活动的小区园林，这也是越秀区很多新项目难以企及的一大优势。
效果图
效果图
当然，加分项还不止园林，项目还规划了约8000㎡商业体，下楼即能吃喝玩乐一条龙。
“外在”如此全能的项目，那么“内里”的产品做得怎么样？
产品亮眼
园林、商业加持
看完产品和板房，我的评价是：很有看头、值得。
板房主要做了三个面积段，分别是建面约71㎡、108㎡、153㎡。
让人惊喜的是，每个户型都在入户玄关处都配备了智能化面板，一键控灯、新风系统、电动窗帘等配置一应俱全，甚至鞋柜内部还有杀菌消毒机。
板房实拍图
追求教育资源的刚需买家，小户型建面约71㎡很适合一家三口，户型方正，没有奇怪的缺角，这对于越秀区来说，实属难得。
玄关一侧预留有收纳柜空间，方便灵活布置。卫生间干湿三分离，能快速缓解早高峰洗漱问题。
又譬如少承重墙限制，可实现当下流行的LDKB一体化设计，灵动性很强。
主卧大面积采光，可以参考板房布局，在床边安置一些置物柜和化妆区。
建面约71㎡主卧板房实拍图
建面约108㎡同样适合一家三口，三代同堂也可以考虑。
LDKB一体化搭配双阳台，公区空间更宽阔，户型方正的同时还做到了南向三开间，这可以说吊打越秀区不少产品，刚需或刚改入手还是很不错的。
主套有充足的位置，做一个超大“L”型衣柜完全没问题。
建面约108㎡主卧板房实拍图
次卧空间也足够富余，除了床外，还能摆放床头柜，书桌灯。一胎家庭也可以考虑将其中一间卧室改做书房。
建面约153㎡四房是改善之选，动静分区，若是一家四口，可以考虑将其中两个次卧合并，扩展为大房间。
若是执着于收纳空间，也可以参考板房，在玄关两侧布置一整面的收纳柜或酒柜。
建面约153㎡板房实拍图
餐客厅一体，无需打通一个空间，室内采光和活动范围都很宽敞。
建面约153㎡板房实拍图
厨房可操作空间也大得惊人，同时容纳4-5人也不在话下。
建面约153㎡板房实拍图
总的来说，保隆越禧府的产品设计得很不错，户型方正，采光通风好，预留改造的灵动性强。
这对于约20年没有新货供应的环市东而言，无疑是久旱逢甘露。
那么，到底谁会买，又会卖多少钱呢？
地缘客居多
价格将参照周边
目前，越秀区在售的新盘中，多数以改善大面积为主，保隆越禧府主打建面约71-153㎡，面积段上有很大优势。
譬如万科瑧樾府，主推建面约107-180㎡三至四房；广东城投·东园公馆在售建面约91--178㎡，均价约13万/㎡（来源：贝壳）。
覆盖了部分小面积户型的港汇台和君煕府，在售均价在10万/㎡上下浮动（来源：贝壳）。
二手房方面，数据显示，环市东板块今年6月的成交均价在5万/㎡上下。
成交热门小区都是楼龄超过20年的老房子，均价还都不低。
换句话说，保隆越禧府的开盘价预计参考周边的新房项目，也会在10万/㎡上下浮动。（需以开发商最终说辞为准）
至于潜在客群，前面也提到，环市东断供已久，周边二手房都是20年高龄，地缘客的置换需求大。
而项目附近学校和医院密集，这部分高知人群更大几率会选择离上班地点近的环市东板块。
所以，周边地缘客、高校及医院等高知人群都会是项目的潜在客户，圈层上也更纯粹。
最后，据了解，项目近期会再有新动作，近期有计划置业越秀的买家们，建议先趁着板房开放到项目现场了解情况。
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