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今年一月丰台大瓦窑拍了两块地，都双双触顶成交。其中一块是和颂九里，另外一块就是西贤府。京能以总价38.41亿，楼面单价6.08万/㎡的价格摇号竞得该地块，销售指导价8.3万/㎡；

京能西贤府售楼处电话：400-168-3161【官方售楼热线】小区地块方正，由7栋11-18层的洋房和小高层组成，产品定位高端，共计428套房。面积覆盖125-154-173平，全部是四居室

首次开盘拿出3个单元，分别户型是125㎡、154㎡、173㎡，位置分布如上图红色方框展示。其中7号楼对应户型125㎡ 总层高11层为一梯两户格局、6号楼，3号楼总层高均18层两梯两户格局，分别对应户型154㎡、173㎡

此外，样板间开设3个，分别154中、边户以及173边户

户型图如下

京能西贤府售楼处电话：400-168-3161【官方售楼热线】从户型上可以看出，南向均有阳台赠送、北侧有露台赠送，得房率由高到底分为从125㎡、173㎡到154㎡，综合得房率约90%

地理位置分析：

首先，我们来看区域的北端，这里与石景山和丰台的交界处，给人留下城乡接合部的印象，稍显落后。

然后，区域的南端和西端，铁路、高速路、环路交织，车流不息，显得有些破乱和嘈杂。

再向西看，永定河穿城而过，河东河西被完全切割。

京能西贤府售楼处电话：400-168-3161【官方售楼热线】最后，区域的东端是四环路，这条环线仿佛形成了一道屏障，将区域与其他地区分隔开来。这样的地理位置，确实给这个区域带来了不小的挑战，不仅制约了自身的发展，也难以享受到周边地区的发展红利

周边楼盘构成：

这片区域内，绝大部分房源都是针对刚需人群的上车盘，出租比例相当高。因此，居住人群相当复杂，人文环境也显得一般；具体来看这里有定向安置房、限竞房，价格相对亲民，此外单位分房也占据一定比例及少量的高端改善盘

总的来说，这片区的房产类型多样，居住环境和人文氛围相对一般

配套方面：

1、商业配套属于该区域的短板，好在该项目北侧配建了一栋写字楼和两栋3层的小型商业，该配建将与商品房同期交付

另外，项目的东侧还有一个商业规划，早在22年就举办了动工仪式，然而工程进度却异常缓慢，甚至在踩盘的时候，似乎已经停工。这无疑给该项目的商业蒙上一层阴影

京能西贤府售楼处电话：400-168-3161【官方售楼热线】14号线往外一站地的园博园板块正在建设一个合生汇，这是一个大型的综合商业体

2、教育方面远洋配建了一个幼儿园，项目的东侧有一块教育用地规划，目前还没确定学校。丰台建华和丰台二中附属实验小学都在板块内，但是离的不近。

3、医院方面：武警总队第三医院距离项目3.8公里

从各个维度考量来看，项目处理轨道交通占据优势外，其他均需等待……

周边竞品对比：

京能西贤府售楼处电话：400-168-3161【官方售楼热线】大瓦窑的商品房土地拍卖始于2020年，万和城和天阅山河两大项目由远洋+城建和首创分别竞得，楼面单价均高达5万+/㎡。

两个项目于2021年初入市，售价均为8万+。如今，三年的时间过去了，这两个项目已全部转为现房，但销售情况并不理想，目前仍有部分房源未售出。非一、二层的房源现在价格约7.6万

从产品力来看，万和城和天阅山河都表现不俗，特别是万和城，远洋在高端市场方面一直有着不俗的口碑。然而，尽管如此，这两个项目的销售仍面临一定的压力。

相比之下，6月开盘的和颂九里均价7.5万，最低单价6.5万起，中低楼层7万出头就能拿下，价格更具竞争力

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