美国要降息了,全球经济将进入拐点,那我们的房价会不会再涨?很多人掰着手指等这一天,他们相信,只要美国降息了,国家就会放水,这样一来,房地产又可以迎来一波繁荣,毕竟之前几轮房价上涨,无一例外都是放水造成的,这些人要么手里有空余的房子,要么绝大多数资产都押在房子上,他们的想法,真的靠谱吗?
先揭晓答案,房地产的春天短时间都不会来了,国家放的水已经够多的了,决定房地产走势的不是美国降不降息,国家放不放水,根本在于,地产的历史使命已经完成了,除非你是刚需,否则我劝你,未来十年房子都不要碰房子。
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那么,什么叫做房地产的历史使命呢?从大的角度来看,一个国家的经济模式都是有窗口期的,80年代,是倒爷的时代,那个时候你要是开个小卖铺、做点小生意,没准现在能和娃哈哈的宗庆后一样成功,人家就是推着自行车走街串巷叫卖出来的,90年代是进出口的时代,东部沿海的纺织业、服装和印染,承接了又一波红利,到了2000年以后,终于轮到房地产了,为什么房地产在那个时候脱颖而出,这是国家全面工业化的需要。
国家要实现工业化,必然需要很多钱,钱不能乱印,货币一旦超发就会导致经济过热,从而出现恶性通胀的问题,这个时候我们需要一个蓄水池来消化货币,同时又能支撑起工业化的任务,放眼望过去,经济体系中有这个实力的只有股市和楼市。
一开始,国家想的是两个池子一起用,结果发现,股市这个池子不好控制,07年大牛市的下一秒就是股灾,没有价值的资产被炒出了泡沫,等到泡沫被刺破的时候,经济将元气大伤。
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既然股市不好控制,还是靠楼市吧,这就是为什么,07年股灾之后,立马就是一轮浩浩荡荡的房地产大改革。国内排在前几名的地产公司,几乎都是在07到10年上市的,比如碧桂园、恒大,这就是楼市的时代红利,房地产也顺势成为了国家经济的支柱性产业。
现代社会史告诉我们,除了像英国、西班牙这样的早期工业化国家,可以通过出海、掠夺和殖民来获取资金,其他的后发工业化国家毫无例外都选择了发展房地产,因为地产有两个天然的优势。首先,房子是不会长腿跑路的,他一定是本国的资源,第二,这个大饼人人都能咬上一口,最后就是全体居民来承担债务,稳定性极强,别人想干预都插不了手。
正是由于房地产强大的债务驱动能力,在国家快速城市化的过程中,GDP一定会腾飞,同时还伴随着上下游产业的崛起,包括钢铁、水泥、建材、装修甚至家电,这些行业创造了大量的就业,各行各业都赚到了钱,这些钱变成首付,这些人呢,背上30年的房贷,这样一来,钱又流回了房地产。
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过去的二十多年,大家觉得国家发生了翻天覆地的变化,收入涨了十几二十倍,收入增长的背后,是国家工业化的全面进步。国家越来越有钱,居民的生活水平也越来越高,城市建设日新月异,各行各业欣欣向荣,从这一点来说,房地产确实是功不可没。
那为什么到了2020年左右,房价又开始下行了呢?这难道是美国加息导致的吗?肯定不是的,2020年,美国还没有开始加息呢,特朗普时代的货币政策一直是宽松的,而国内房价下行的根本原因,本质上还是居民的负债率水平被拉得太满了。
房地产循环表面上是资金在流动,本质上却是债务在流动,当居民通过房子承载的债务,超过了经济增长所能消化的程度时,房地产的循环就转不动了。有些城市的房价还是太高了,甚至到现在都是高的,为了有一套房,大多数家庭的六个钱包都已经被掏空了,不少人未来三十年的收入也搭进去了,2020年,居民杠杆率高达62%,历史性见顶,再加上,上面对房地产的态度也发生了变化,从房住不炒到三条红线,背后的意思很清楚,房地产已经完成了历史使命。
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当然了,完成了历史使命并不是意味着就要被完全抛弃,只不过在未来的十几二十年,甚至更长的时间里,像以前那样卖地、盖楼、卖房的高周转已经维持不下去了,房子供过于求了,按照经济学的规律来说,它的价格必然是下降的。
那么问题又来了,楼市总不可能一直跌吧,什么时候房价才会企稳呢?别去看那些租售比、人口出生率,利率,这些数字都是忽悠外行人的,你就看什么时候大家的工资收入开始上涨,一旦工资开始企稳,房产的行情才可能真正好起来。现在这个时候,要是有人信誓旦旦说房价要涨,劝你上车,赶紧让他有多远死多远。
有人可能要问了,房地产不再是主角,接下去该哪个行业登台唱戏呢?是半导体还是新能源,还是和养老产业密切相关的医药?
不好意思,目前一个都不是。以前央妈印钱,可以通过楼市进入市场,开始正向的经济循环,最近三年,央妈印的钱一点没少,但这些钱大多还在金融系统里打转,说明能够真正取代房地产的巨型产业还没有真正出现,这也就是为什么,现在大家觉得日子这么难熬,钱越来越难赚,这就是转型的阵痛,什么时候日子会好起来呢,我们还在等待一场真正的产业革命,甚至可以说,全世界都在等,这也就是为什么,中美的科技博弈会越来越激烈。
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