作者：周军律师.

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债务人或者第三人为担保债务的履行，和债权人签订《房屋买卖合同》，承诺在债务不履行时，债权人可据买卖合同享有房产权，这种担保形式称为“让与担保”。

让与担保因为本意并非买卖房产，为避免变更登记税费等，通常不过户，仅做预售备案，网签备案或者预告登记。

那么如果债务不履行的，债权人能诉请要求债务人配合办理房产过户手续吗？

最高院在《上海东穗现代农业发展有限公司大丰分公司、南充深龙泉房地产开发有限责任公司等房屋买卖合同纠纷再审案》中明确：

房产让与担保中的《商品房买卖合同》的目的并非真实的买卖商品房，合同中约定的关于商品房买卖的权利义务对双方当事人不具有约束力。虽然法律认可让与担保对债的担保效力，但并未赋予其物权效力，债权人无权要求房产所有人交付标的物以及将标的物的权属变更登记至其名下。

最高院认为，

《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”。

双方签订《商品房买卖合同》的目的并非真实的买卖商品房，而是为深龙泉公司偿还1450万元债务提供担保。深龙泉公司的担保行为不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。故东穗大丰分公司与深龙泉公司之间应按双方真实意思表示认定法律关系，双方仅有担保合同关系，并无商品房买卖合同关系。

东穗大丰分公司请求深龙泉公司交付商品房并办理产权登记系请求深龙泉公司履行《商品房买卖合同》中的义务，但双方签订的《商品房买卖合同》因并无买卖商品房的真实意思表示，合同中约定的关于商品房买卖的权利义务对双方当事人不具有约束力。

双方当事人签订《商品房买卖合同》的目的是以让与担保的方式为债务履行提供担保，但鉴于标的物的权属尚未发生公示变动，双方尚未形成让与担保关系。虽然法律认可让与担保对债的担保效力，但并未赋予其物权效力，东穗大丰分公司无权要求深龙泉公司交付标的物以及将标的物的权属变更登记至东穗大丰分公司名下以构成让与担保。

东穗大丰分公司仍可按照原与金威公司及深龙泉公司之间的债权债务关系主张相关权利。故原判适用法律并无错误。

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