01
最近，隔壁子成都老大哥整得热闹哦。
三天出三个楼市新政。
调整首套房认定标准、公积金可用作购房首付、减免契税、增值税，提高公积金额度等等。
成都，全国楼市销冠城市，楼市王中王。
2023年，成都新房成交量14.75万套，位居全国第一。
二手房成交量21.99万套，也是全国第一。
连北上广深、武汉重庆杭州都要排到它后面。
然而，销冠都被逼到莫法了，接二连三的开放三圈层、开放主城区，你现在还可以在成都一个区买一套房，还都是首套房。
成都真的没得人买房了吗？
并不是，而且反而7月的销量还突破了最近一年多的新高，但是，这是二手房。
7月份成都的二手房成交量为21240套。环比上涨19.2%，同比上涨38.3%
但是新房，7月份只成交了7166套，环比下跌4.1%，同比下跌40.1%。
二手房成交量远超新房。
02
等等，这个画面是不是有点眼熟？是不是觉得德阳也是这幅光景？
紫色那条线就是二手房，简直是碾压新房。
而且不止是成都、德阳，上海、深圳这些大城市基本都是这样子。
其实原因很简单：
二手房是现房，实景肉眼可见，没得烂尾风险。
二手房房东舍得降价，开发商不敢降的价他们敢降，家里头两口子开个协商会议，分分钟降价十多万，但新房降价，就没那么容易了。
所以，成都在这种背景之下，几乎全面放开购房限制条件，就是为了刺激新房销售，去库存。
德阳，面临的情况基本相似，为何不抄一抄作业？
在此单方面呼吁：德阳也可以卷一波购房刺激政策！
03
现在，德阳的购房政策基本都是同步全国的，比如首付政策、利率政策、公积金的首付和利率，这些都是全国性的，而德阳本地的购房政策，其实也还有发挥空间。
比如购房补贴
去年年底倒是出了一波，不过时间短（自2024年1月30日(含)起至2024年2月29日(含)止）、金额较低（符合条件的补贴100元/㎡，农村户籍补贴200元/㎡）、范围有限（车位、商铺不包含），所以后面的效果也一般般。
其实德阳以前出的购房补贴效果就很明显，200元/㎡，最高2万元，正儿八经实打实的帮大家节省真金白银。
再如维修基金
电梯高层的维修基金是80元/㎡，买一套100㎡的房子，维修基金要给8000元；
如果是140㎡以上的中大户型，光是维修基金都要交一万多。
如果能降低标准，少给点，那也是极好的。
还有契税补贴
成都、绵阳、达州等周边城市，都是出过契税补贴的政策。
德阳目前的政策是是：
（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。（三）购买第三套房，按3%计算。
比如说，你在德阳买套100㎡的房子，总价70万，这是你的首套房，那么你需要缴纳的契税就是7000元。
那假如德阳出台契税补贴政策，不说远了，就按照隔壁子绵阳的来：
建筑面积90㎡(不含)以下的全额补贴实缴契税；
建筑面积90㎡至144㎡(不含)补贴实缴契税的80%；（比如我们上面举例的房子，如果补贴80%的契税，那就只需要给1400元的契税了，少给5600元哦！）
建筑面积144㎡及以上的补贴实缴契税的50%。（这个就省得更多了，144㎡以上总价基本都要拉到110万甚至以上，就算是首套房，契税也是2.2万，如果按照这个补贴政策，那可是要少给1.1万哦。）
04
当然，很多网友说：难道不应该是开发商直接降价吗？全部降到三千多，咋可能没人买？
朋友们，降价可以降，而且我还可以给你说，有些楼盘经常都在以搞活动、出特价房的方式悄咪咪降，只是你们可能没发现。
但是，如果现在德阳哪个楼盘突然降价两三千，恐怕，你又不敢买了。
首先你会想：突然降价这么多，是不是要大甩卖准备套现跑路了？
然后你会想：突然降价这么多，就算以后交房，是不是也莫法保证质量？该怕楼板水泥标号都不够哦。
而且最重要的是，开发商也不敢随便降价。
他们怕的是：老业主得不得来把摊摊给他掀了？
更怕的是自己亏得血本无归。
这就要从房价的组成说起了。
房价，主要包括土地成本、建安成本、税费、运营成本、企业利润等等，大大小小几十项，这里面最大头的两样，就是土地成本和建安成本。
我们之前统计了最近4年德阳的住宅用地楼面价，基本在721元/㎡~4918元/㎡左右，差价比较大，其中2000元/㎡左右的土地占多数。
再加上建安成本，带地下室的高层，基本在2500元/㎡，那些舍得投入的开发商，要修高端住宅的，价格就更高了。
所以综合这两个数据，能以现在的价格，平稳的卖起走就算不错了。
如果再降价，无法覆盖成本，那就是卖一套亏一套，开发商的算盘，那可是比哪个都打得精，会这样干的楼盘，那怕就真的是想套现跑路了。
总之，也提醒大家一句，如果哪个楼盘的价格突然大跳水，稳妥起见，还是不要太冲动。
最后，我们来投一票。
你觉得德阳最应该出哪种购房福利政策呢？
下面还有重点
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