市场下行叠加疫情影响，令这几年的逾期交房问题颇为普遍，由此牵扯出的违约金争端层出不穷：低了业主不干，高了开发商不肯。那么，如何计算违约金的合理范围呢？

先来看一则案例吧。

市民黄先生于2020年5月与一家全国知名的开发商签订合同，以148万余元的总价买下位于青岛市黄岛区的一处房屋，约定的交房时间是2022年12月底。

合同约定的逾期交房违约金为房价款的万分之一，按日计算，差不多每天148元。

不出意外的逾期了，最终各方认可的逾期天数是265天，按照合同约定计算的话，违约金为3万9千余元。

开发商觉得这个违约金数额太高了，理由是周边房屋的月租金为1200元，而合同约定的违约金按月计算差不多要5000元，也就是说，违约金严重高于实际损失的30%。

违约金严重高于实际损失的30%，是个什么理由呢？

法律规定，通常情况下违约金超过损失的30%可以认定为过高，一方可以要求法院予以调整。

黄先生与开发商谈不拢，于是诉至法庭。

但是法庭并没有支持开发商的诉求，而是判定开发商以合同约定的数额支付逾期交房违约金约3万9千元。

超过30%，不是可以调整吗？

调整也是有规矩的，按照相关的司法解释，合理的逾期交房违约金标准为每日万分之一到万分之三。标准之外的可以结合具体情况按照实际损失调整，标准之内的，原则上不予支持。

黄先生这起案件的违约金在标准之内，所以不予调整。

那么，标准之外该如何调整呢？

早年间中铁公司曾经与购房者约定了每日万分之五的逾期交房违约金，一审法庭的判决调整为每日万分之二点一，二审改判为中铁公司逾期交房期间占用业主已付房款贷款利息的130％计算。

而最高法的再审判决，支持了二审。

也就是说，业主的实际损失是利息损失，按银行同期贷款利率计算，法庭调整标准以损失的130%为限。

所以，如果逾期交房违约金为每日万分之一到万分之三，就是合理的，如果在此区间之外，那么就以贷款利息计算损失，不超过130%。

编辑：董楠