10年来最强台风，频频造访广东，让打工人反应不过来。
没想到，同样的感受，竟也蔓延到中介行业。
有珠江新城中介表示：一天打近100个电话，可能被骂99次，被拒绝101次，眼看着别人开单，自己还没啥客户...
中介卖房，竞争到底有多激烈？
| 珠江新城航拍图
| 广州楼市发布 摄
壹
要讨论这个问题，先告诉大家一组数据：
在刚刚过去的8月份，广州珠江新城的二手挂牌量超过2650套，比今年3月增加了150套。
| 来源：链家
而31天里面，总共只成交了27套，其中2套是法拍房，平均每天不到1套房。
这是什么概念？
比起7月，8月的成交下跌了43%；比起去年同期，还少了18套。
今年一整年来看，27套月成交相当于传统春节月的水平。
｜珠江新城成交一览
| 广州楼市发布 制
落到每个中介头上，成交几率有多少？
要知道，整个珠江新城有超过200家房产中介门店、1000多名中介从业人员。
这也相当于，平均每10家中介门店，才开得出可贵的一单！
分到个人头上，如果说1个门店有10个人，相当于每个中介开单的概率在1%左右。
| 天河中介门店实拍图
| 广州楼市发布 摄
是谁哭了？我不说。
而且，过去大家都说珠城的豪宅中介，开一旦能管半年。
现在呢，你们看看中介开的是怎么样的单子。
| 珠江新城成交一览
| 广州楼市发布 制
大家仔细看可以发现，有七成以上的成交价，都在10万/平以下。
6.2平方公里的珠江新城，3-6万/平的成交房源，一抓一大把。
相当于说，卖一套房给到中介手上的佣金呢，跟荔湾、海珠的改善小区差不多，很难做到“开单吃半年”。
天河小李告诉楼市君，“现在一个月，一个中介门店能成交2-3单已很不错了。”
|来源：楼市君聊天记录
原本在珠城做豪宅的小吴表示：“现在主要做新房、租房，二手房太难卖了。”
“准确地说，这是捞偏门”。
成交疲软、收入锐减，于是业务重心转向新房，人员辞职现象也屡见不鲜。
但大家换个角度想，还能坚守中介岗位的这批人，都是孤勇者。
贰
过去大家都说，珠江新城是广州楼市的风向标、定海神针，是成交最坚挺的存在。
问题是，在全市数据层面，二手房市场看着并不差呀。
8月，广州全市成交8872套，是2月成交的两倍，甚至比2022年的最高峰都要好。
|来源：广州市房地产中介协会
即便如此，珠城中介们依然感叹：“房子是越来越难卖，比想象的还要难...”
那么，珠江新城的买家，为啥都“消失”了？
主要原因有两个：
第一，珠城的炒房客，都被迫撤退了。
楼市君也报道过，今年广州各个板块的楼盘评估价都有所下降，这里面也包括珠江新城。
最早一批三年期的经营贷的炒家，续贷批量性的到期了。
还有一点变化不能忽略，就是产品迭代。
目前，珠城100平以下的刚需户型，占比68%（来源：链家），在2021年前还能干过新房。
但这两年，产品的迭代比手机还要快。同样80多方，一边是三房两卫+800mm大飘窗；一边是两房一厅还有点旧，显然打不过新产品。
|天河一二手产品对比
我们发现，这些刚需产品成交连年缩小。最直接的影响，就是愿意接盘的人少了。
炒家们咋办？要么各处凑钱再撸信用贷，补交本金差价；要么只能面临断供、法拍...
这几个月以来，珠江新城的法拍豪宅数量明显上升，连10万的起拍价都出现了。
| 来源：阿里资产
缺乏上涨预期、买家不想接盘，炒家撤退是必然的。
第二，新盘多，豪宅客不再“唯珠城不买”。
关于这一点，相信每个今年看过房的人，都有感知。
早几年，天河的大平层一只手就能数的完，然而现在市场上已多到认不清名字。
看一组数据：2018-2020年，天河180平以上的大平层，三年只上新了61套。（来源：中指院）
当时的天河，主要供应大平层的楼盘不过5个。而成交却达到367套，供求比达0.16，几乎5人抢一套。
| 2018-2020年天河一手大平层情况
| 广州楼市发布制
这也是为什么，当年的珠江新城，几乎承包了天河全区近四成的一手成交。
二手就更不用说了，2018年上半年，珠江新城二手成交量为504套，接近今年同期的两倍，均价为85013元/平，同比涨幅达21%。
反观眼下，大平层已从当初的稀缺到了遍地开花的程度。
这两年的天河大平层，楼盘接近20个，大平层供应超1300套，是2018年同期的20倍之多。
| 天河一手新盘
| 广州楼市发布 制
而供求比则达到惊人的2.04，是2018年的12.75倍。
换句话来说，一套大平层至少需要2位客户看过才有可能成交。
更不要说对岸的琶洲、金融城...同样是肉眼可见的扎堆入市，这也间接导致天河一二手的热度分化、互相倾轧。
因此，珠城能卖出30+万/平，只是少而精的豪宅。更多的普通二手只能卖出10万/平以下，甚至腰斩30%。
| 来源：某二手平台
总的来说，炒家的撤退、改善客的转移，意味着支撑珠城成交最重要的两股力量消失了。
落到每一位中介的头上，就是一把生存的“尖刀”。
叁
当然，对于广大买家，更好奇的问题是：
珠城都如此惨淡，它还有没有参考价值？是不是意味着广州楼市不行？
如果有人这么轻易就下结论，显然不科学。
首先，再牛的CBD，也是有周期的。
即便是1929年的美国，核心城市的房价也累计下跌超10%。
而如今的珠江新城，已经经历了超过5倍的房价增长，房价经历“挤水分”也是再正常不过了。
| 天河实拍图
| 广州楼市发布 摄
所以，珠江新城房子作为金融产品，是否能永远保值？很显然是不能的。
只能是相对保值，而不能绝对保值。
其次，从长时间维度看，珠江新城行情并没有外界说的“卖不动”。
众所周知，网签存在一定的滞后性。 因此中介机构的成交量统计，未必能反映出一段时间内的实际情况。
有中介店长表示：“虽然8月份市场表现平静，但上半年总体与去年相比增长约20%，并不像外界所说的‘卖不动’，表现并不差。”
比如前几天， 中海花城湾那套约286㎡楼王豪宅就很经典。
10位玩家参与，抢了51轮，成交总价4155.6万，最终成交价14.6万/平。
| 来源：阿里资产
这也说明，一旦珠江新城有笋盘出现，完全不缺购买力。
最后，楼市君不是一味鼓吹或者唱空楼市，因为过度魔幻的行情里，都造不出好的产品。
反观广州现在津津乐道的那批豪宅，不都是诞生在不温不火的12-14年吗?
再看看身边买卖房的过来人，是不是也最怀念那个时代。没有一味追涨杀跌，互相反价的行为艺术，更多地是为了自住。
| 天河航拍
|广州楼市发布摄
再看当前，广州楼市也确实能感知到产品觉醒、理念焕新。产品力赛道挤满高手，连审美都卷出天际。
房子回归本质，这不就是良性的楼市吗？
不管怎么说，珠城的成交短暂下滑，不能完全代表广州市场，更不代表楼市萎缩。大家应该理性看待房价“挤水分”。
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