吸引开发商拿地，推出更高使用率的产品，从而提升楼盘的市场竞争力。
吕颖雅/发自广州
卖房如今比以往任何时候都要艰难。
“市场萎缩、竞争激烈、产品同质化严重、价格战不断——这就是当前广州天河区楼市的真实写照。” 一位天河区楼盘的操盘手如是总结。
过去，天河区的楼盘只要品质过得去，几乎都会成为抢手货。特别是在2020至2021年的楼市高峰期，天河区几个热盘销售火爆，价格一路飙升。
然而，近两年来，楼市发生了巨变。随着大量中心城区的宅地出让，2024年天河区成为广州楼市的供应大户。
根据克而瑞的数据，2021年，天河区的供应面积仅占全市的3%，在11个区中排名倒数第三。然而，到2024年1~7月，这一比例飙升至15%，与番禺区并列全市第一。天河区也是唯一一个在楼市低迷期间，供应面积连续三年增加的区域，去化压力显而易见。
豪宅去化优于刚改项目
数字是最直观的“成绩单”。在供应激增的背景下，曾经炙手可热的天河区，如今不少楼盘的销售情况却不如预期。
一位业内人士透露，目前天河区在售楼盘超过20个，涵盖豪宅和刚改项目。尽管一些千万级别项目位置优越，具备优质景观资源，但今年以来，这些豪宅的成交规模却有所下降。加上近两年不断涌现的高价地，市场竞争愈发激烈。
实际上，在广州楼面价TOP10项目中，天河区占据了四席。保利华创都荟天珺、中国铁建招商蛇口西派天河序、合景臻颐府、越秀天河和樾府、越秀观樾一期的楼面地价均突破5万元/平方米。此外，越秀观樾二三期、保利天瑞、侨鑫保利汇景台的地价也都超过了4万元/平方米。
数据来源：阳光家缘
不过，由于大多数楼盘的开盘时间相对较短，根据阳光家缘的数据，去化率基本集中在30%~60%。销售表现最好的保利天瑞去化率已超过60%，在全市范围内也算亮眼。
紧随其后的是越秀天河和樾府。该项目在2022年底开盘时市场竞争较少，尽管大部分户型价格在“8”字头，开盘时仍能迅速去化。然而，随着去年下半年竞品增多，以及中国铁建招商蛇口西派天河序的入市，项目的去化速度开始放缓。目前，大部分产品的价格已回落至“7”字头。
合景臻颐府的情况则比较特殊。该项目大部分已网签的单位是2022年售出的，但由于合景成为出险房企且交付多次延期，项目的销售几乎陷入停滞。而开售已久的侨鑫保利汇景台因长期定价过高，导致去化缓慢。
今年开售的几个新项目，如越秀观樾、中国铁建招商蛇口西派天河序、保利华创都荟天珺，受大市影响，其去化表现也平平。特别是保利华创都荟天珺，作为2023年最受关注的地块，曾吸引了二十多家开发商争夺。然而，从开盘至今近半年，仅售出46套，去化率不足1/3。去化率最低的缦云广州，在越秀观樾面市后，去化压力进一步加剧。
相比千万豪宅，天河区的刚改项目表现更为逊色。除去在2021年前已开售的珠江花城、保利天汇和天河壹品这“三剑客”去化率较高外，其他项目的去化率普遍低于30%。
数据来源：阳光家缘
上述业内人士分析，天河区的刚改楼盘面临一些尴尬的局面。尤其是天河东部的几个新盘，虽然总价不高，约400万元就能买到三房，但这些项目周边城市界面一般，交通、商业和教育配套存在一定短板。与这些新盘相比，同等价位的荔湾和番禺的项目配套则更为成熟。此外，珠江花城、保利天汇等老盘虽然开售多年，但仍有不少房源在售，并且已形成一定的居住氛围，对刚需购房者更具吸引力。
在竞争白热化之下，不少项目不得不降价以争夺市场份额。
例如，位于天河区智慧城板块的广州城投天禧，最初6月开盘时售价为4.7万元/平方米，到了7月中旬，内部团购价已降至4.1万元/平方米。根据公开资料显示，加上配建成本，项目可售住宅的楼面地价超过3.7万元/平方米，如今却以接近成本价甚至亏本出售。尽管如此，项目开售3个月，仅网签了5套单位，去化率在天河区楼盘当中垫底。
同样位于智慧城板块的能建·天河麓誉府，价格战下80平方米三房开盘价仅360万元起，创下了天河区近年来房价新低。但由于该项目刚刚开盘，真实成交数据仍需时间验证，目前网签仅6套，去化率仅2.8%。
另一个典型的例子是华润置地的天河润府，目前仅售出92套，去化率仅18.8%。项目在今年3月开盘时价格为5万~6.6万元/平方米，由于价格不够“亲民”，去化情况较差。目前，项目的价格调至4.7万~5.7万元/平方米，以90平方米三房为例，总价450万元左右，半年内降幅达10%。
值得注意的是，相邻的珠江花城88平方米3+1房特价单位总价仅为380多万元，单价约4.4万元/平方米，价格优势明显。天河润府的楼面地价约为3.8万元/平方米，即便后续继续降价，也难以在价格战中超越珠江花城。
宅地供应源源不断
中原研究发展部数据显示，截至今年7月底，天河区一手住宅库存量高达75万平方米，去化周期为23.4个月，“内卷”程度堪比增城、南沙这些供应大户。
在这样的市场背景下，天河区的优质地块也开始令开发商感到压力重重。今年第二季度，天河区金融城东区两宗地块和世界大观四期地块接连终止出让，引发了市场的广泛关注。以金融城东区两宗地块为例，位于地铁车陂南站上盖，位置优越，可南向望江，周边配套成熟。但受当前市场环境和未来预期的影响，最终未有房企出手。
尽管市场挑战重重，天河区的宅地供应却丝毫没有放缓步伐。在8月份公布的《广州今年第三批拟供商品住宅用地清单》中，共有50宗地块出让，其中天河区占了6宗。
特别引人注目的是位于天河区临江大道北侧的AT080722地块，即南方面粉厂地块。该地块总建筑面积17.5万平方米，起拍价高达88.15亿元，刷新了今年广州宅地的起拍价纪录，折合楼面价约为5.02万元/平方米。如无意外，该地块将刷新广州楼面地价榜单TOP10。
可以预见，未来的天河区楼市，将会越来越卷。
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