北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
请问，我家老大26年上一年级，老二刚7个月，房山本地人。我想买个城里占坑房给孩子上学，我老公想在原地买个大房子改善目前居住环境，他不认为一个学校对孩子能有什么影响。
目前我俩分歧比较大，请问您有什么好建议吗？您认为花大几百万买学区一家人挤在小房子里就为了孩子能上个好学校值得吗？
A：
1、这外人能有什么建议啊，只能是家庭内部协商。一边是孩子，一边是房子，看自家觉得哪方面更重要了。
或者这么说吧，房子属于消费+投资，就算没什么经济效益，那也是得到了消费的享受。而孩子教育则属于纯粹的风险投资，赢了皆大欢喜，输了则血本无归。
2、另外买学区房只是第一步，只是花掉了30%的溢价而已，是有数的钱。可之后还要花很多没数儿的钱呢，各种补课和考级，都要源源不断的往里砸。
也就是说，如果不买学区房，那有可能就不太鸡娃，花的钱有可能会不多。而一旦买了学区房就融入了那个圈子，极少有家庭能不跟着内卷的，要不然这学区房就白买了。可一旦加入鸡娃就几乎不可能退出，每年花的钱不是小数字。所以考虑好后续的花销吧，买房简单，后续的事情不简单。
3、另外也看孩子的天分。学区房和鸡娃只是对中等孩子的影响比较大，而如果是天牛娃，那就没必要买房，在房山也绝不会埋没天才，中考时靠市级统筹也能考入顶级名校。如果是天分不高的，那就算买了学区房也意义不大，东西城每年考不上高中的也有的是，所有的钱都白花。
4、再者2026年之后也是明确的人口拐点了，竞争比这几年入学的孩子小的多，属于赢在了起跑线上的。所以这就又要看父母的期望值了，希望孩子成绩更好的再去融入鸡娃圈儿，否则就没必要了。
5、最后一点是房子的溢价也考虑好，现在仍然算高峰期，哪儿的学区溢价都不算低。而2026年之后说不好，如果没有政策支持，那溢价部分有可能受影响。溢价未必是直接下跌，也有逐年降低的可能。一个孩子的还能说用完了学位看行情卖掉，两个孩子就得留着了，有一定的保值风险。
6、简单就是这些情况，看自家的情况做选择吧。学区房不是必须的，只不过是个敲门砖而已，量力而为吧。
仅供参考。
二
Q:
我们一家子都是北京土著，一直住在朝内，现在是儿子大了想改善一下，把老破小换成面积大的新房。但我看了不少了，感觉如果是预算800万的话很尴尬，要不就是很远的五环外才能买到还不错的，要不然就只能是二手房了，怎么都觉得不合适，您有什么建议吗？
或者我也有换成两套的想法，但儿子现在刚上高中，搞对象结婚还好几年呢，现在准备的早了点吧？要不就再等两年，等孩子毕业工作了就有明确的方向了，但如果是留着首付的话会不会过两年房价涨了就买不到合适的了？
A：
1、既然是都觉得不合适，那外人哪儿有建议啊。既然是改善就看自己的喜好吧，不用听别人的。不过说实话，其实甭说800万尴尬了，只要是限定了总价，那无论多少钱都尴尬，大多都是买的起的看不上，看的上的就觉得贵了。
2、刚上高中就是18岁，这会儿准备也不算太早了。这就看自己的资金多少，钱多的话可以把子孙后代的生活都安排好。
3、那就再等等呗，房子是用来住的，买完后很快入住才合适呢。过两年有可能涨，毕竟现在是救市的时候。但涨到买不到合适的倒不至于，我不会认为会涨的太多。
仅供参考。
三
Q:
我看你是为了撑北京的房价不遗余力啊。但我告诉你，第一波独生子女的父母已接近八十岁，再有三年他们的现住房将成为遗产，这些房子多位置好面积小，子女不重视必将低价出让，你觉得北京房价还能起来吗？知道我为什么不买房吗？我等着呢，不差这两三年。
A：
1、不买就不买呗，何必盼着人家老人死了之后让你捡漏儿呢？这种心态正常吗？肯定不正常呗，否则也不会把别人子女幻想的那么傻，对位置好的房子“不重视而低价出让”。
这怎么说呢，想买套便宜的房子很正常，但心理变态到这种程度有有点儿过分了。好日子是凭自己的本事努力挣来的，非得寄希望于别人家倒霉和冒傻气就不合适了。您说呢。
2、另外我说几个数字吧。首先是北京的住宅总量是不到800万套，每年成交不到20万套，比例是2.5%。在这20万套之中，老公房数量不超过5万套，地段儿好的老公房更是不到2万套，占比0.25%。
我不知道这2万套中有多少是因为老人去世而卖房的，也不知道有多少是被他们的傻叉子女便宜卖掉的，便宜到多少更是不敢说。但到目前为止，我反正没看到什么低价卖房的。所以只能祝愿你运气好吧，过两年能从死鬼老人的傻儿子身上占到便宜。
3、然后北京的老龄化程度是20%，也就是60岁以上老人占了常住人口的20%，以2200万人来说就是400多万。另外北京的死亡率一直在0.5%左右，也就是每年死去十来万老人。
这0.5%是什么概念呢？就是和北京的总人口相比，每年死去的老人数量偏少，一般得至少翻番才能做到80年左右一个轮回呢。那问题来了，面对北京如此低的死亡率，是不是快把你急死了？
4、总之吧，我觉得你的两三年的规划可能不够，所以还是把格局打开，放长线钓大鱼吧。主要是北京的老人们每年去世的太少，不符合你的幻想。然后卖房的也少，低价卖房的更少。我真怕你着急的走在老人们前面，那就白幻想了……
四
Q:
我有一套人大附的学区房，孩子刚考上高中，想换到我爱人工作单位岳各庄附近的，能卖460万左右，保底450万，有推荐的吗？另外是有些分歧，我爱人是坚决不想再住老公房这种没客厅的了。可现在我看市场和问中介，都说是老破小的性价比最高，您觉得合适吗？另外老公房里也有带客厅的吧？您有推荐的吗？
A：
1、人大附的学区房，460万，哪所分校的啊？不想住老公房了，那就买商品房呗，正规户型的都带客厅，没必要跟老房较劲。可以说老房的性价比高，主要因为没什么公摊，如果再没有电梯就必定是得房率高，所以算是性价比高。还有一点是维护成本低，只关注室内居住条件的话也算性价比高。
再一个，性价比高指的是老房的租金收益率高，也就是租售比更合适，所以也算是性价比高。但是否合适看自己的感受，外人不好建议。
2、老公房里当然有带客厅的了，当年司局级以上干部的标配。另外有的老公房就是直接团购的商品房，自然也是带客厅的了，但这种不太多，大多数集中在90年代后期的。
仅供参考。
五
Q:
我特别想不通，北京真有这么多想买房的吗？而且还都这么有钱？哪儿来的啊？这几天我看了你好几个问答了，都是外地来的，动不动就有个三百万八百万的，你见过这么多钱吗？你知道赚钱多难吗？
我告诉你吧，就算是北京人，每个月赚八千一年十万块钱也是一大关，外地人凭什么啊？不是说外地人不能有钱，而是不可能人这么多，咱编故事的时候能不能认真点合理点啊。
A：
1、不信就不信呗，我这都是给想买房和买的起的人看的，不想买或买不起的就甭看了，免的受刺激。就跟我从来不看豪华游艇和私人飞机的介绍似的，何苦自己找罪受呢？您说是不是？
2、我也不知道外地人的钱都哪儿来的，有可能是凭本事挣的，也有可能是继承的，还有可能是卖了外地的房子换的。小鸡不撒尿，各有各的道儿。既然人家敢明着说出来，就说明不怕查，至少是不在乎别人的质疑。或许人家还享受这过程呢，就喜欢看别人挣不着钱还不理解的样子。
3、我是否见过这么多钱，你猜，你再猜。我知道赚钱难，北京人8000月薪是一大关我也知道，这就是北京收入的中位数，大部分人挣不到。但找我的不都是想买房的吗，没钱的会来提问吗？所以不是别人都有钱，而是只有有钱到能买的起北京房子的才会来提问，凑一块儿就显的多了。您能理解吗？
4、外地人凭什么？我也不知道，要我说就跟高考似的，你说北京孩子还净是考不上高中的呢，外地孩子怎么竟然有那么多考6/700分的啊？他们凭什么啊？其实未必是外地孩子的学习都好，但毕竟基数大，所以学霸的总量肯定比北京一个地方多，这种幼儿园的知识您能理解吧？能理解就好，您真聪明，真给北京人长脸！
5、行了，我听从您的建议，以后多编点儿外地人都没钱的故事，嘻嘻哈哈的咱们天天就爱穷开心。但您最好端着点儿，千万别跟吃了蜜蜂屎似的冒鼻涕泡儿。
仅供参考。
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