北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
跟您沟通后，基本确定买房目标是石景山远洋沁山水和丰台益丰苑，实地看过几次房，也让中介随时关注房源。现在有一个新问题，就是孩子在海淀翠微小学入学后（2年后，有学籍，不需要买房解决）。一直到初中毕业，至少9年的时间，大概率还得在翠小附近租房子住，到时远洋沁山水或者益丰苑的房子就要租出去。这种情况，这次买房，直接买在翠微小学附近怎么样？
疑问是：
（1）700左右的预算能哪些小区？什么户型的房子？唯一要求就是距离翠小距离近。
（2）从资产保值增值角度讲，预算能买到的海淀老房子与买在沁山水、益丰苑租出去，在翠小附近租房子，哪个选项更优？
再次打扰，多谢章哥解答。我们夫妻二人，都是新北京人，注定打拼一生，对住房、租房没有特别喜好，出发点就是孩子上学更方便，每天多睡会，然后就是资产的保值增值。
A：
1、直接买在翠小附近，那这就是更多的从自住习惯角度考虑了。也就是说如果不接受租别人的房子，那就只能买房了。优势是自己的房子，劣势是要承担30%左右的学区溢价。
也就是700万享受到500万左右的居住体验，那200万闲置，在用不上学位的情况下是不产生任何效用的。至于溢价部分的保值风险得看明年之后的政策，政策鼓励就能保持，不鼓励的话有可能受影响。
2、具体能买什么房子还是问当地中介吧，这周边老房居多，我不太熟。尽量买板楼吧，有没有电梯无所谓，最好选择原产权单位强势的，保值会相对好一些。
3、买房与换租，那如果从经济角度肯定是换租占便宜了。益丰苑我现在说不好，最近没算溢价率。但沁山水肯定是没什么溢价的，和学区房换租的话占30%左右的便宜。也就是说，如果两边都是700万的房子，那沁山水这边能租1万左右，拿着这笔钱在翠小附近能租到接近千万的房子。
但这只是经济角度的计算，而很多家庭是不愿意住别人房子的，这是习惯问题，还是看自己的喜好吧。
4、总之常规建议是既然有了学位，那再买学区房的意义就降低了，只是居住而已。再有一点，让孩子多睡会儿是所有家长的心愿，尤其是高年级和初高中，孩子们太累太累了，很难保证6小时睡眠。可如果是换了校区或学校，那如果不换房可就未必方便了。很多家长租房子就是想让孩子多睡会儿。
仅供参考。
二
Q:
上次请教过您建议非常中肯。十分感谢！结合我们自身情况目前初步看了西三环的六里桥片区，双方通勤都够得上，另外孩子目前在海淀上学，小升初可以直升，高中考海淀的学校，所以我们不需要考虑学区。如果将来高中能考羊坊店片区的高中，那这个位置也能够得上。
六里桥价格能接受的也不多，目前主要集中在莲怡园北路1号院，有6层板楼，现在房源有2、3、4层朝南户型小三居，比较满意。也有电梯塔楼，不是很喜欢，二梯八户。这边房价有些相对新的房子价格还是不低的，我们看的因为是9几年的房子，价格相对低。但就是不知道这片有没有什么硬伤，比如离铁路比较近等等。您得空了能给点建议吗？这个小区值得出手吗？
A：
1、莲怡园北路1号院，铁路系统的，没什么硬伤，离铁道不算近，应该没什么噪音影响，反正我没听说过。小区就是典型的老公房，既然是1998年之前开发的，那质量大概率属于中上水平，毕竟是本系统内单独产权的公房，比综合开发的小区强一些。
2、觉得满意就买呗，尽量买板楼，有没有电梯无所谓。早晚都会加，三四层的基本不受影响，至少不是利空。二层的次选，加不加电梯都不占优势。
3、总之这种小区没必要太纠结，除了出手时流动性弱点儿，其他保值方面肯定是占不到什么便宜也不吃亏，价格走势就是板块大盘，没有单独的风险。出手的时候尽量选择横盘期，不着急的慢慢儿卖就更不吃亏了。
仅供参考。
三
Q:
请问，我有套东直门的央产房，当年父亲的福利房，空置多年了，市场价700万左右。我的需求是换一套适合养老的房子，目前是朋友转让五里坨万科的翡翠山晓下跃，我看了环境还可以，但就是感觉偏，以您专业眼光来看是否值得卖了房接下来？
A：
1、房子是用来住的，既然是现有的房子住不上，那换成能自住的就合适啊。这其实不用太在意别人的看法，自己觉得舒服才最重要。
2、五里坨的地段儿就是相对偏，典型的两区交界边缘地段儿，又离地铁远点儿，所以配套建设会相对慢一些，也不太好规划。但这对自住也是优势，自然环境好，很适合养老。
不过提醒一句，下跃这种产品属于小众产品，真喜欢的家庭不是太多。所以常规建议是如果没住过，那最好先租一套试试，确定真喜欢再买。另外这种产权的投资性弱，就因为适应人群窄，所以就更得多关注自住角度了。
3、还一点是考察好排水设施，北方这些年雨水越来越多，很多小区的下跃都面临考验，一旦排水跟不上就有可能被淹。还有一点是下跃的装修成本高，最好先做个装修的预算，或者是参考一下其他成熟小区老业主的经验，避免麻烦。
4、总之这种置换是典型的自住改善，跟投资角度的关系不是太大。那就多考虑自住吧，包括成本和维护方面。最好是找个成熟的小区租一段时间，经历过四季才知道自己是否真的能接受。
仅供参考。
四
Q:
我有京户很多年了，但没买房，一直住单位宿舍（大公寓很宜居）。现在是儿子上大学了感觉应该有套房，否则早晚也得买。但北京这房价您也了解，泡沫还是太大，不知入手是否合适。而且我已经50岁了，妻子面临退休，再贷款感觉压力大，甚至是给孩子增加压力，有必要吗？如果您觉得该买的话什么时候入手合适，目前资金能筹集300万左右，家庭收入年30万左右。
A：
1、房子是用来住的，我觉得先甭说儿子，还是先说自己退休后的居住吧。现在能住单位宿舍，那退休后还能继续住吗？如果能的话就不用买，不能的话是选择租房、公租房还是回老家啊？
2、如果是确定说早晚都得买，但又不想贷款了，那就可以持币观望。主要看两点，一是北京是否单独出台刺激楼市的政策，二是看成交量是否持续上涨。如果两条出现一个就尽快准备，两条要都出现那就更得尽快了。
3、不过这也谈不上必要，房子是用来住的，只要有的住就无所谓买不买。儿孙自有儿孙福，还是多考虑自己吧，反正孩子过几年大学毕业也就该独立了。
仅供参考。
五
Q:
我有通州一套房价值600万大平层，家庭收入50w+，想换到城区学区房了，给孩子升初中做准备，您觉得西城和海淀哪所学校更合适？预算1000w左右，再加点月供的话加200万之内也行。朋友建议是海淀上地和西城德胜，您觉得呢？
A：
1、通州600万的大平层，多大啊？如果面积真挺大的话，那换到上帝或德胜可是会降低很大居住体验的。而你们是小升初，如果不是能确定性的走点招，那很可能进不去目标学校，效果可就降低收益了，只是得到了西海的学籍而已。所以考虑一下是否划算吧，我只能说有可能不太划算。
2、跨区小升初在朝阳还有可能用房子确定对口学校，其他区都不行，都是派位看运气。除非是点招，但这又跟房子没太大关系了，只要是有户籍就行的。所以这不是说别人觉得哪所学校合适的事儿，而是看自己的实力和运气。
3、朋友建议的挺好，西城海淀的顶级学区，我觉得也挺好的。
仅供参考。
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