在几年前，曾经和婆婆分析过，说能租出去的房子才是好房子。在最近分析房地产的时候，又讲到另外一个概念，说房价什么时间能够调整企稳呢？
其中，如果说租金收益率能够达到 2%以上，而且比较稳定，那么很大概率这个房价基本上企稳了。如果你的房屋租金收益率能够达到 3%的话，相对来说，你的房子价格是比较安全了。
那么为什么能租出去的房子才是好房子呢？这很重要，背后有两个大的逻辑。一个是我们今天谈到房子，不是从“住房不炒”的角度来理解房子，而是哪怕从投资的角度来理解房子，你都要关注房子最终一定要拿来住的。如果这个房子已经丧失了居住的功能，都没有人来这儿居住了，那要么说明在这个地方房子比人多了。要么说明在这个地方人口在不断减少，或者说在这个地方人人不一定有房子了。
如果假设你的房子能够租出去，这说明什么呀？说明房子在当地这个位置还是有需求的。有需求无非是因为要么人口流入了，要么当地这个区域里面经济比较活跃，然后房子相对来说供给还是比需求要少一些，才可能出现有租房的需求，才可能把它租出去。
所以房子能够租出去的背后，也反映了当地的人口、房屋的供给，包括经济的活跃等多个因素。从能够租出去这一件事情，都可以来验证它。我想这是第一个，就是房子是不是所在的这个位置有实实在在的对房子的需求。
大家来试想一下，如果房子人们连租金都不愿意花，租都租不出去，你这样位置的房子又怎么能够卖得出去呢？又怎么可能会有人花那么多的钱来购买呢？这是第一个层次来验证房子在这个位置是有需求的。
那么第二就是如果房屋能够租出去，意味着我们把房子这个不动产的资产盘活了。投资一定要注意，从各个角度来理解，一个真正的好资产是一定要能够产生现金流的。黄金这个资产的确从长周期来看是对抗通货膨胀的好资产。但它最受诟病的地方就在于持有黄金这个资产不能够给你创造稳定的现金流。你持有之后不能够每年有利息，什么都没有。
所以如果你持有房产的话，每年能够把它租出去，获得稳定的现金流，这其实是好资产的其中一个重要特征，就是能够给你带来稳定的现金流回报。当然了，如果这个租出去的租金收益率能够高于我开头所讲的 2%以上，如果能达到 3%甚至更高，那显然你的房子其实比存款放到银行里面所带来的回报率甚至都还是要更高的。当然，以上是从当下的利率水平来看，如果能达到这样的水平，就应该说是比较高的。
其实还有另外一个因素，我们知道当下由于中国没有房地产税，持有房子总体来说没有明显的成本，除了物业费之外。所以持有房子没有成本是当下中国房地产的一个特色。
但是大家也知道，在最近几年，我们曾经谈到房地产税的这种试点，包括未来征收房地产税的研究。一旦在未来经济好转了，不排除房地产税还会择机和大家见面。那么这是从中长期来看。如果你的房子能够租出去，而且租金相对比较稳定，这就意味着即使有了房地产税，也可以通过适当的租金转嫁的方式，把房地产税的成本给转嫁出去。
试想一下，如果你的房子租都租不出去，不但今天你持有成本高，而且有了房地产税之后，你可能会持有房子的成本压力会进一步加大。
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