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我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过13年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。
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会员
提问
为什么**板块的安置房，就是比不上旁边的商品房价格？明明安置房还有阳台，采光视野都更好，甚至物业费停车费都便宜很多。
房段子解答
关注小区的软实力。
一个案例，关注到某安置小区的套一，户型好，单价低；旁边商品房的套一，户型差，单价高。
但安置房不论是租金，还是流通性，都远低于商品房。
安置房单价8k，成交总价45万，租金1500，今年卖了8套，出租了5套；
商品房单价1.3万，成交总价70万，租金2000，今年卖了16套，出租了22套...
安置房户型好，有阳台，商品房户型差，梯户比高...但安置房就是干不赢商品房。
归根结底还是软实力的问题，粉丝去看了安置房，人员混杂，全是租客，土著房东尾巴翘上天，物业形同虚无，地下室，垃圾堆积如山，分分钟想逃离。
商品房至少还是品牌物业，小区中庭大绿化高，楼道电梯保洁维护管理在线，虽然蜗居但明显更加安全放心。
思来想去，还是要从实际的自住体验，考虑正儿八经的商品房。
会员提问
你好，我这边想卖房子，求支招，温江的jzy，套二73.4平。打算卖了换金牛的，看上了一个老破小学区房，顶楼。目前孩子1岁多，我自己一个人在曦城住，但是太小了，所以想换个大的以后一家人可以团聚，你帮我综合考虑下呢？
房段子解答
是是
较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。
总归来说你们的寻求家庭资产的优化，用以满足更好的保值性以及自住属性。
温江这一套虽然租金在本小区还可以，不过完全没法抵扣月供，而且租售比也只能说是中等吧，不是非常好的回报率。加上算是高位上车的，现在来说贬值不少，长期来说整体还会呈下行态势，加上当前紧迫的自住需求，所以只能忍痛割肉，继续持有的成本还会扩大，留不住了，建议快刀斩乱麻。
当初买的是73.4平，楼盘的确很大，套二套三套四都不少，当初买成97万，不算便宜，而且考虑到贷款多年的利息成本，的确是亏本了，现在同户型，一般的来说挂牌价可以到90多万，但是成交价只有80多万，要做好这个心理准备，假设你的房子本身的楼栋楼层位置很好，再加上装修的确很好的话，卖个90出头倒也理想，我们就按照这个情况来计算，最终能除去贷款，套现60万是不错的数字了。
总之还是要及早去挂，争取早点卖出去吧，我有写过一些卖房技巧，你参考下：https://weibo.com/1551561845/Nx3KicPuh
确定jzy是必须忍痛割爱的前提下，我们再来看曦城，这个盘是金牛花牌坊附近比较典型的一个电梯房，套一在2022年买成77万的话，如今来看，也是略微稍高的，但是行情大趋势所致，你我凡人没法改变这个问题。
这套房当前大概成交价是70出头吧，有点是可以蜗居过渡+通勤+学区保底，缺点是套一始终还是无法满足后面你孩子的分居单独睡的问题，至少我看了下这个户型，很不好改动。
现在无非面临两个方案，方案一就是另外在周边买一套便宜的老房子满足家庭自住，长期持有下去，然后曦城就作为学区房，出租还能回一些血。优点是压力小，缺点是老房子尤其是便宜的顶楼，便利性和保值性很一般。
另一个方案就是把曦城也卖掉，估计能套现30万？
60+30=90万，算是你们的启动资金，然后公积金大概是2300一个月，单纯看你的月薪1万的话，贷款5000也没啥问题，合计月供7300，对应下来估计是可以贷款160万左右的。（此时月供除去公积金抵扣，然后还有差不多5300，和此前jzy的差不多，但是没租金收益了）。
90/（90+160）=3.6成，符合首套房至少3成的比例。
现在来说，就是250万的总预算，可以怎么个买法？
一般来说就更建议周边的电梯次新房，稍微兼顾到学区，但不一定有石笋街这么好的，而是综合兼顾到电梯房，次新房，套二套三或者城市界面，商业配套的买法。
此时我首先建议看看中铁马家公馆，品质小区，小区建成于2014年，总共有两栋住宅，人车分流，环境不错~1栋为3梯5户、3梯6户配置、3栋为2梯4户。目前有一些96平的套三双卫，横厅布局的产品，我看大概是250万可以拿下来，再等等更有惊喜吧。
虽然压力大一些，但实实在在的可以上手更舒服的房子，后期你老婆来成都找到工作了后，可以大大的减轻当前的月供压力，不失为一种积极的买法。
附近的话，马家公馆对面还有个中铁鹭岛艺术城，可选的房源更多，但是对口的是五丁小学，学区表现就很一般了，可能你们不会喜欢。
继续往稍微外围走的话，比如三环内，通勤稍远，但是也远不了很多，依然可以接受，茶店子小学也是很不错的，建议可以看看新雨香沁，是xx部门的单位房，目前单价2万左右可以买到，103平的套三双卫，总价210万拿下也没啥问题，还能自己个性化装修，这样既满足了改善自住，也满足了保值需求和学区问题，都是很不错的买法。旁边典型的还有西西学府里（房龄稍大一点，也可以顺带看看）。
周边来说，能带学区和品质以及性价比的，可能就是马家公馆和新雨香沁最合适，其他的不是没有次新房，但是学区概念并不强。
话说方案一的话，就是你们当前想的，买一套老破小，60万过来再加上20万装修，这种月供压力是明显更小，也可以解决自住通勤问题，但始终是产品不够改善，后面不能拆迁的话，多年住下去的体验感比较差，尤其是顶楼可能会漏水，常年爬楼身心俱疲，而且顶楼也很难再次出手，除非再次压低价格。
这个老破大就是紧挨着曦城的，这房子打拆复原后，是一个标准套二，这个户型能65万买下来的话，说实话，倒也不贵，但也不算捡大漏，就是正常的市场价，和你当年买之前两个房子是一样的感觉。
老房子毛病还是很多的，如果有拆迁迹象或者确实是要减轻负债压力的话，那么考虑倒也无妨，但是如果本身工作稳定，能力和收入也很强的话，那就是的确有些过于保守了。
有句话叫啥来着，总要有一代人努力，你这代人不努力，下一代就要努力。
从我个人的建议考虑的话，是两套都可以择机出售的，尽量全部套现后，掌握主动权，后面遇到合适的好房子再积极买入都没问题，期间你老婆孩子来成都过渡，就算租一套旁边老破小，租金也很低的，压力不是很大，但是这种折腾的过渡很有必要，耐心的卖房和蛰伏买房却很有必要，建议你三思而后行。
会员提问
段老师，越秀天悦云萃二期的洋房户型我们看上了，你建议的选房顺序是啥呢？
房段子解答
➕：djzsihai2007，了解项目最新进展/选房规则/优惠福利，备注“越秀二期”。
越秀天悦云萃二期洋房怎么选？
洋房就是小区东南侧的1、6、8、9栋了，都是7F的真洋房，不过首批次开的应该是8、9栋。
评选顺序其实无非是噪音视野采光等角度，综合下来我认为8栋2号房中高楼层可能是最好的。
从楼栋排序应该是8栋≥6栋＞9栋＞1栋。
8栋对面楼层低，7栋小高在它背后不容易形成压力，与此同时整体的采光日照非常好，东侧的是小路噪音也小，小区南侧是四车道，车流量更大，噪音更大。还能在一定程度上欣赏中庭环境和视野。
6栋基本面也可以，但是有7栋在对面形成一定视野遮挡。9栋主要是双面临街了，但日出东方，采光视野也很好，1栋这边也是双面临街问题，背后是高层，北面视野差一些。
每栋内部的1、2号房，存在噪音差异的话，就选2号房（比如6、8栋），不存在噪音差异就选1号房（比如1、9栋）。
至于说楼层，可以看看房小团的日照模拟，基本上2楼以上都是满级采光。所以从选择的楼层来看，5、6楼最好；3、4、7楼次之、2、1楼最差。
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