这或许是深圳最撕裂的片区：
一边是背靠前海，头顶“大空港”、“国际会展中心”光环，房价已经去到4万+。
一边是密集的厂房农民房，一半以上都是小产权房，始终摆脱不了脏乱差的印象。
这就是宝安区的沙井。
沙井位于深圳最西部，说偏吧，也不偏，毕竟乘坐11号线快线，30分钟可抵达南山前海、科技园。说不偏吧，其实也够偏的，已经偏到与东莞的长安镇挨在了一起。
几乎所有人来到沙井，都绕不开小产权房。
按常理说，小产权房虽然便宜，但不能落户、不能读书、产权存在纠纷等一系列问题，在商品房高度发达的深圳，搁在哪儿都不是一个主流市场。
但偏偏在沙井，小产权房却是碾压级别的存在：
在沙井，正规开发商的商品房屈指可数
在沙井，从外观上根本分不清小产权房和商品房
在沙井，一些小产权房甚至建得比商品房还漂亮
据说当年万科、卓越等这些大牌开发商刚进入沙井时，商品房实在是少，不得不拿这些小产权房当作竞品分析...
沙井盛芳园小区（小产权房）就有十几栋楼
地下停车场、小区园林、露天泳池，一样都不少！
为什么沙井的小产权房可以那么牛？
这就和一个名叫“龙哥”的人有关系，“龙哥”原名叫陈圭东，土生土长的沙井人。对，这个“龙哥”一听名字，就知道不是什么好人。
90年代中期，“龙哥”依靠香港的黑势力，在沙井拉帮结派，创立沙井新义安组织，在沙井渗透当地各大村委，并成立各种股份公司控制当地的地产、建材市场。
在沙井新义安的控制下，各大村委以统建楼名义四处盖起小产权房，同时在私底下四处出售，村委、股份公司、普通村民都能够从中受益。
甚至发展到后面，贿赂当地街道办，获得建房默许，低价拿地，再筹资建房，形成了一条完善的小产权房的产业链。
当年，不少想要曝光沙井小产权房的记者，遭到了“龙哥”马仔的谩骂或毒打，沙井的小产权房一度成为“独立的城中城”。
直到2012年，以“龙哥”为首的沙井新义安被全盘端掉。可以说，沙井小产权房相当于深圳小产权房的大本营、发源地。
沙井那么多小产权房，对沙井的楼市有什么影响？
主要影响有两点，一个是商品住宅，另一个就是旧改。
过去由于“龙哥”的垄断，商品住宅很难进入沙井，小产权房一家独大，不管是土地还是市场，都严重挤占了沙井商品住宅的空间，商品住宅供应极为紧缺。
而近些年来随着万科、卓越、海岸等大牌房企的入驻，加上11号线的开通，沙井商品住宅的需求进入爆发期。
供应紧缺+需求爆发，导致沙井的商品住宅供不应求，再加上“大空港”、“西部核心”等概念的炒作，近些年房价水涨船高。
卓越中寰，是沙井今年下半年
唯一在售的商品新房项目
另一个重要的影响是旧改，小产权房严重阻碍沙井的发展，所以，旧改是沙井的重点，而这激发了不少人投机沙井小产权房博拆迁的热情。
据统计，沙井片区的城市更新面积超过160万平方米，项目数量高达23个。大多用于住宅和商业开发。
沙井片区旧改项目一览
要知道，目前深圳最大旧改项目——白石洲，拆除重建面积为45.92万平方米，还不到沙井旧改面积三分之一，从首次提出旧改到拆除就花了14年之久。
而面积更大、情况更复杂的沙井旧改，所耗费的时间一定更长，至少也会在10年以上。10年，对于想博拆迁的人来说，周期太长，不确性太大，又要面对小产权房复杂的利益和历史问题。买小产权房投机？还是洗洗睡吧。
那么，沙井的未来如何？
我们在沙井考察的时候，几乎每一个置业顾问和中介都在给你安利“沙井三大件”：
“大空港”、“国际会展中心”、“海洋新城”，不用质疑，这些都是深圳高规格的定位和规划，也是沙井的未来。
好，我们来一个个分析：
（1）“大空港”：
这个意思是依靠深圳机场和周边港口的联动，建立一个空港经济区。有个说法是未来的经济贸易将由海运升级到空运，沙井正站在未来经济的风口之中！
首先不说海运会不会被空运取代，大家先问下自己：机场、港口这些基础设施是我们最常用的配套吗？
很多人一年去机场、港口的次数十个手指头都算的出来，即使是在机场、港口工作，那也只是工作，对生活的改善还不如楼下一家711便利店。
更重要的是，除非能够解决空运成本问题，不然海运依旧是国际贸易的主流。而且机场的噪音污染大家都知道，大家看看机场附近的楼盘有哪个敢买最高价的？
深圳“大空港”规划
（2）“国际会展中心”：
提起会展中心规划，当地的置业顾问会给你描绘出这样一个美好画面：
会展中心建成，将吸引全球顶级企业展商，带动周边物流、金融、酒店餐饮等产业，最终形成一个大会展经济圈，沙井就位于这个经济圈的核心！
实际上，这只是很多人一厢情愿的解读。会展中心与机场、港口一样，都不是人们的刚需。纵使会展带来千万级人流，但毕竟只是过来参展，临时性太强，给当地产业带来商机是没错，但根本谈不上带动产业发展！
因为真正能带动产业的，是企业，是人才，与之对应的是CBD、产业园、大学城等商业和教育配套，这才是我们应该重点关注的。
如果还不明白，对比下现在福田，房价卖最贵的不是福田会展中心一带，反而是距离会展中心更远的香蜜湖一带。
深圳国际会展中心项目规划
（3）“海洋新城”：
其实就是一个综合了“大空港”、“国际会展中心”而规划出来的一个新城区，而这些概念在前面就已经说过，明显对房价作用不大，“海洋新城”我就不再累赘了。
总的来说，“沙井三大件”仅仅只是概念，能不能成还得要看具体落地，沙井真正的价值不在于这些高大上的概念，而是像我开头说的，沙井距离深圳的新中心——南山区近，又有地铁联通，承接了大量刚需外溢。
最后，沙井到底适不适合刚需？投资又该怎么看？
与沙井同等价位的片区，无非就是光明和龙岗。其中，沙井和光明是受南山辐射，龙岗是受罗湖辐射。这就像马仔跟老大一样，谁的老大厉害谁就牛逼。很明显，南山比罗湖强太多，不管是现在还是未来，南山能够输出最多的刚需外溢。
最靠近的南山的沙井（地铁通勤时间40分钟左右），毫无疑问是最适合在南山上班，预算又不足以在南山、宝安东部片区买房的刚需。
但由于小产权房的利益遗留，沙井在居住环境上明显比不上龙岗，甚至连白纸一张的光明都比不上，这个就需要作出一定的取舍。
值得一提的是，沙井的竞争对手是光明，而光明还在远期规划中，未来6号线、13号线开通，到南山、福田通勤距离会缩短到40分钟左右，光明未来潜力巨大，但毕竟是新城，人少产业弱，又是远期规划，这一刻明显比不过沙井。
沙井、光明区域示意图
最后，总结一下沙井的刚需和投资的建议：
对于刚需：在沙井买房，一切以通勤距离为核心，距离南山越近越好，距离地铁口或者在建地铁口越近越好。
对于投资：不要被概念蒙蔽双眼，不要对小产权房抱有幻想，一切跟着地铁走，特别是在建地铁周边，未来上涨空间更大。
但必须注意的是，沙井在这几年已经上涨了一波，再加上沙井在建的6号线、20号线、12号线都陆续在1-2年内开通，地铁利好的预期已经提前反映到沙井上一轮的房价上涨周期中，未来3-5年房价再次暴击的几率并不大。
更重要的是，还有大量的旧改在拖后腿，沙井的投资周期已经在被拉长到5年以上。这一刻投资沙井，一定要做好长期投资的准备。
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