房产律师直击：拆迁房屋未办产权证售他人，合同是否有效？|产权证|原告|当事人隐私|房产律师|法院|约定

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例背景

原告林启万向法院提出诉讼请求，要求判令原、被告及第三人于2012 年 7 月 17 日签订的房屋买卖居间合同及补充协议无效，被告支付房屋占用费并返还位于北京市门头沟区一号房屋，同时承担本案诉讼费等。林启万认为涉案房屋为经济适用房，不满 5 年不能上市交易，且合同违反法律法规强制性规定应属无效。被告苏明炯和第三人 C 公司则认为合同有效，涉案房屋并非经济适用房，且合同不违反法律强制性规定。

二、当事人信息

1. 原告：林启万

2. 被告：苏明炯

3. 第三人：C 公司

三、原告诉称

原告林启万向本院提出诉讼请求：

1. 判令原、被告及第三人 2012 年 7 月 17 日签订的房屋买卖居间合同及补充协议无效。

2. 判令被告支付原告从 2012 年 8 月 15 日始至实际搬出该案涉房屋之日止的房屋占用费。

3. 判令被告返还位于北京市门头沟区一号房屋。

4. 判令被告承担本案诉讼费等。

事实和理由：2012 年 7 月 17 日，原告和被告及第三人签订房屋买卖居间合同及补充协议，约定：原告将一号房屋以 41 万元的价格出售给被告。合同签订后，被告共计向原告支付购房款 39 万元。北京市经济适用住房管理办法试行第二十一条规定，购买经济适用房不满 5 年的，不能上市交易，中华人民共和国城市房地产管理法第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的不得转让。北京市住房和城乡建设委员会回复丰台区人民法院的复函，也可体现出经济适用住房不能上市交易。三方签订的房屋买卖居间合同及补充协议由于违反上述法律法规的强制性规定，应属无效。对于房屋占用费，申请法院进行网上询价，以便确定具体数额。为维护原告的合法利益不受侵犯，特诉至人民法院，请求法院支持原告的各项诉讼请求。

四、被告辩称

被告苏明炯辩称：被告和原告及第三人签订房屋买卖居间合同及补充协议，上述合同没有违反法律强制性规定，是当然有效的，双方就应当遵守并履行合同，而且，一号房屋也不是经济适用房，而是按照经济适用房进行管理的房屋。故被告不同意原告的诉讼请求。

第三人C 公司述称：首先，案涉合同是有效合同，本案中的房屋不是经济适用住房，不适用原告主张的经济适用房管理规定；第二，原告拿出复函作为合同无效的法律依据，该复函不能对抗合同法、民法典的规定，其不属于国家法律强制性规定，因此不符合合同法和民法典中关于合同无效的规定。第三，关于原告主张的赔偿损失，原告主张赔偿的金额并不明确，应当由原告明确自己的诉讼请求。第四，关于原告主张的腾退房屋，本案中合同是有效的，不需要腾退或者返还房屋，请求法院依法驳回原告诉讼请求。

五、法院查明

2011 年 3 月 21 日，林启万签订北京市门头沟区国有土地上房屋征收补偿协议，林启万可获得建筑面积约 36 平方米的一居室安置房一套，安置房屋产权为“按经济适用住房产权管理”的房屋。

涉案房屋即一号房系林启万获得的一居室安置房。

2012 年 7 月 17 日，林启万、苏明炯、C 公司签订房屋买卖居间合同及补充协议，约定的主要内容为：林启万将一号房屋以 41 万元的价格出售给苏明炯；苏明炯于合同签订当日给付林启万定金 30000 元，第一笔房款 330000 元于 2012 年 8 月 15 日前给付，剩余房款 50000 元于房本下发过户当日同时支付；苏明炯应支付 C 公司居间服务佣金 15000 元，签订本合同当日即付 5000 元，剩余服务费在房屋交钥匙时一次性付清；当房屋所有权证办理条件成熟时，林启万必须于 7 个工作日内办理房产证，当林启万房屋所有权证办理完毕后 7 个工作日内与苏明炯办理房屋网签及产权转移登记手续；林启万、苏明炯于 2012 年 8 月 15 日进行房屋交验，交验完毕当日将房屋钥匙交予苏明炯；随房出售的设施有整体橱柜、烟机、灶具。一手产权费用由林启万负责，二手转移登记费用由苏明炯负责；林启万收到苏明炯 3 万元，剩余 2 万元尾款，过户时一并付清。合同中还约定了三方的权利义务、违约责任等内容。

合同签订当日，苏明炯给付林启万定金30000 元。2012 年 8 月 7 日，苏明炯给付林启万购房款 330000 元，2013 年 4 月 18 日，苏明炯给付林启万购房款 30000 元。2012 年 8 月 15 日，林启万将一号房屋交付给苏明炯。

六、裁判结果

驳回林启万的全部诉讼请求。

七、房产律师点评

依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原中华人民共和国合同法第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

本案中，林启万主张，其与苏明炯及C 公司签订房屋买卖居间合同及补充协议因违反法律及行政法规的强制性规定应属无效。对此法院论述如下：

一、一号房屋性质并非经济适用房，而是按经济适用住房产权管理的房屋，“按经济适用住房产权管理”的房屋与经济适用房等保障性住房在性质、购房资格和审查程序上存在根本区别，法院认定经济适用房买卖合同无效的核心理由是损害了等待摇号的不特定的多数人的利益。本案房屋属于按经济适用房管理的房屋，并非摇号取得，不会出现损害等待摇号的不特定的多数人利益的情形。故林启万据此主张房屋买卖居间合同及补充协议无效，法院不予采信。

二、中华人民共和国城市房地产管理法第三十八条的规定不属于效力性禁止性规定，不能作为认定合同无效的依据。

综上，林启万要求确认其与苏明炯及C 公司签订房屋买卖居间合同及补充协议无效的诉讼请求，理由不成立，法院不予支持。

办案心得

一、准确认定房屋性质

在房产交易中，准确认定房屋的性质至关重要。本案中，原告将按经济适用住房产权管理的房屋误认为是经济适用房，从而主张合同无效。这提醒当事人在进行房屋交易前，要充分了解房屋的产权性质、交易限制等关键信息。

对于一些特殊性质的房屋，如按经济适用住房产权管理的房屋，其与经济适用房在法律规定和交易限制上存在差异。当事人应通过查询相关政策文件、咨询专业人士等方式，确保对房屋性质有准确的认识，避免因错误判断而引发不必要的纠纷。

二、理解法律规定的适用范围

原告依据北京市经济适用住房管理办法试行和中华人民共和国城市房地产管理法第三十八条规定，主张合同无效。但法院认定这些规定并不适用于本案中的房屋类型。

这表明在处理房产纠纷时，要准确理解法律规定的适用范围。不同的法律规定针对不同的情况和房屋类型，不能一概而论地套用。当事人和律师在分析案件时，应仔细研究法律条文的具体含义和适用条件，确保依据正确的法律规定来判断合同的有效性和当事人的权利义务。

三、专业咨询的重要性

房产交易涉及复杂的法律问题和政策规定。在本案中，如果原告在签订合同前咨询专业律师，了解房屋的性质和相关法律规定，可能就不会陷入这场纠纷。

无论是购房者还是售房者，在进行房产交易时，都应寻求专业律师的咨询。律师可以根据具体情况，提供准确的法律意见，帮助当事人制定合理的交易方案，审查合同条款，降低法律风险。在纠纷发生后，律师也可以为当事人提供有效的法律支持，提高维权的成功率。