中国房地产真有泡沫吗？
这似乎已经是公认的事实，有两个人不这么看．
一位是马光远，他是从待销面积５亿平方米推出来了；因为２０２１年销量是１８亿平方米，２０２２年为１３亿，如果目前待销面积只有五亿多平，那不但没有泡沫，而且将出现供不应求。当然，这位一辈子都在研究房地产的专家，多半是没计入二手房存量和建设中的面积，这个总和数没有权威的报道，有的说是３０亿平方米，有的说是６０亿平方米，更极端的还有说是９０亿平方米；但可以肯定的是不会是５亿平方米。‘
另一位坚信中国房地产没有泡沫的人是地产大佬孟晓苏。
地产大佬孟晓苏不但认为没有泡沫，而且认为还有很大的发展空间。这又从何说起？理由是中国的城镇化率不到６０％，而发达国家为８０％以上，这要看和谁比，卡塔尔是１００％，也就那么一座城。
但是，任泽平调查的最新数据表明，中国的城镇化率已经超过了７５％，所谓的发展空间已经微乎其微了。
美国的人均ＧＤＰ是我们的五倍，不能光算谁的房子大，不看口袋里的钱有多少？
市场经济条件下，一切都是供求关系决定的。更重要的是，城镇化率又与农业人口直接相关，我们的农业是精耕细作，是切割成豆腐块状的集体土地所有制，似乎很难发展机械化的大生产，那还比什么城镇化率？总不能农民通通住在大都市，每天一大早开着奔驰去给家里二亩一分地撒尿素吧？
另一个数据是人口，
任泽平是三胎最执着的支持者，认为人口决定着房子的销量。
大而化之地也可以这么说，当然现实中人口的问题是滞后的；虽然河南省人口密度高，但不等于平均房价会高于广东，人口当然是基本的条件，但是，人口不等于有效需求。
有一个事实是清楚的，中国人似乎失去了创造生命的冲动，人口已经开始负增长，生育率只有１．１％，而美国是１．９％，印度为２．２％，我们第一人口大国的美名早晚要让印度干掉。还有一个很大的不同，中国人口老龄化，未来很可能不是房子用来住的，也有可能是用来拆的。
人口与房子，一个在减少，一个还在拼命土拍，还在拿地，还在开发，这一减一加，是不是也可以做一个预言：随着老人时代的到来，而出生率的下降，房子已经接近饱和，未来的黄金赛道将是旧楼拆除。
谁能把废弃的钢筋水泥用比钢筋水泥更低的成本变成新能源，他一定是中国马斯克。
中国的房地产肯定是供过于求了，９６％的城市居民已经有房了，未来的需求只会减少，不会增加。
未来再用房地产这个夜壶，一轮高涨的可能性只能是折旧换新了。
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