西安市高新区华宇·御璟天宸售楼部 中房君/摄
石青玲丨发自西安
9月的西安楼市，成交端尽显疲态。
据克而瑞陕西统计，9月单盘月均来访量440组，环比上涨2%，成交22套，环比下滑10%；从重点项目盘均来访及认购情况来看，在9月营销发力下，案场来访量有一定上涨，但转化率环比降低13%，房企政策频出“剑指”去库存，但需求端仍然理性观望。幸运的是，萎靡的市场在月底迎来了一揽子利好政策，刺激了“十一”楼市的火爆行情。
而在来访量、成交量双双上涨的“喜报”中，有一个项目的登记情况却不容乐观，它就是招商华宇臻境东地块（推广名:华宇·御璟天宸）。西安市住建局官网信息显示，9月28日至10月1日，华宇·御璟天宸进行了线上登记，104套房源仅有1个人进行了登记，最终项目核验人数为“零”。就此，一位置业顾问表示：“现在的市场看登记和核验已经没有意义了，很多都是虚假登记。而且因为项目现在所剩房源不多，除了这批次外，还有一栋楼就要售罄了，所以几乎没有推广，也没有必要再去做类似的动作。”
实际上，营销推广之外，这个项目在产品上，面临着新房的挑战；在价格上，面临着二手房的冲击；在交付上，面临着对资金与品牌的质疑；这些因素都为其此次的登记表现埋下了伏笔。
高新CID再现“零登记”
纵观整个9月，华宇·御璟天宸并不是唯一“挂零”的项目，领航悦峯、雁南朗境、金泰·青龙台、中康华府等7个项目都出现了“零”登记的情况，但是华宇·御璟天宸却是唯一位于高新CID板块的项目，而这里一直是西安楼市的热点区域。
据克而瑞陕西统计，9月西安商品住宅供应90.79万平方米，环比上涨8%，同比下滑55%，成交56.46万平方米，环比下滑5%，同比下滑34%。其中，高新区为主力成交区域，月度成交占比23%，成交量环比上涨1%。
上述项目正位于高新CID仁村板块，这块地是重庆华宇集团于2020年9月竞得，楼面价12514元/平方米，是重庆华宇的TOP级“御璟系”。彼时，仁村板块还处于“开荒”期，在规划利好的加持下，新希望、招商、碧桂园、中海等房企纷纷落子，土地市场热潮不断，当年碧桂园在该板块拿下的GX3-18-25地块，楼面价达到了15215元/平方米，成为该板块的“地王”。
经过几年的发展，仁村板块已是整个CID配套成熟度最高的板块，地铁、医院、学校、公园等公建化配套都已投入使用，如华宇·御璟天宸门口的地铁6号线仁村站已经开通，国际医学中心也已经投入使用等。随着仁村板块的发展成熟，这里的住宅用地也所剩无几，整个CID的发展重点也向未来之瞳的南侧、西侧转移。
如今，该板块在售的项目并不多，仅有招商云墨、越秀铁建樽樾两个项目，华宇·御璟天宸也逐渐显示出了稀缺性。据置业顾问介绍，项目在售的房源主要集中在三个面积段：110平方米、133平方米及143平方米，均价约25939元/平方米，为精装修，2025年年底交房，其向中房君测算的一套133平方米的房源优惠之后单价仅约22000元/平方米，而招商云墨最近一批次的公示价格为约28496元/平方米，越秀铁建樽樾为26836元/平方米。
虽然在新房中具有价格优势，但周边二手房的入市给了华宇·御璟天宸一定的压力。近日，距其不远的新希望·锦麟天玺成交了一套二手房，这套建筑面积约127平方米的顶层房源，成交价为247万元，由于“不满二”业主包税，所以最终成交单价约1.8万元/平方米。
除此以外，作为一个4年前拿地的项目，华宇·御璟天宸在产品上也没有优势。目前，西安市场上以第四代住宅为主，具有较大的赠送面积，招商云墨、越秀铁建樽樾也是第四代住宅，而华宇·御璟天宸仍为传统的大横厅产品。
“房价还会涨吗？这类产品还有市场吗？”一位前来看房的人表达了自己的担忧，也透露了华宇·御璟天宸所面临的困境。
华宇是谁？
而尽管项目已经封顶，但让购房者担心的还有交付问题。
许是为了让购房者放心，售楼处展示了项目的两大股东：陕西业辉企业管理有限公司（占股74%），南京招商招盛房地产有限公司（占股26%），前者由重庆华宇集团实际控制，“现在这个项目由华宇负责。”一位业内人士说道。
虽然有央企招商“背书”，但操盘方重庆华宇在西安市场上的声量并不大。资料显示，重庆华宇集团成立于1983年，系一家集地产开发、物业管理、产商运营、建筑装饰、投资等为一体的多元化城市运营集团，与龙湖集团、*ST金科并称“渝派地产三甲”。
2018年，重庆华宇携手东原进入西安，其开发的首个项目是位于西咸新区的华宇东原·阅境，此后在西安相继开发了招商华宇·长安玺、招商华宇·臻境项目。
可以看到，华宇在西安的发展多为联合开发，其第一个独立操盘的项目是位于大明宫的华宇·锦绣长安，华宇·御璟天宸为第二个，在这个项目之后，华宇在西安土地市场上销声匿迹。
实际上，重庆华宇是目前尚未公开暴雷的重庆房企之一，其实际控制人蒋业华在2023年仍以175亿元的身家，位列胡润中国富豪榜第313位与重庆籍富豪榜第3位。
不过，在此轮行业调整中，其业绩也不可避免地受到了影响，2023年，重庆华宇实现营业收入172亿元，较上年193亿元同比下滑了10.88%；营业利润10.68亿元，较上年的17.72亿元同比下滑了39.73%；净利润8.18亿元，较上年的13.65亿元同比下滑了40%。2024年一季度，重庆华宇营业总收入20.33亿元，同比增长7.45%；归属母公司的净利润0.34亿元，同比增长2435.62%。
财务方面，截至2024年一季报末，重庆华宇的货币资金减少至18.86亿元，较去年底减少了约4.5亿元；一年内到期非流动负债17.45亿元，比去年底减少约1.4亿元；应付账款余额近39亿元，较上年底减少约5.5亿元。
大公国际资信评估有限公司在重庆华宇主体与相关债项2024年度跟踪评级报告中称，2023年末公司货币资金降幅较大，其他应收款规模仍较大，对资金形成一定占用，少数股东损益仍保持较大规模，总有息债务规模仍较大，部分被担保企业存在被执行人、失信被执行人记录以及商票逾期，且部分对外担保借款发生逾期，公司存在较大或有风险。
据上海票据交易所显示，截至到今年6月底，蒋业华实际控制，并由重庆华宇间接控股的绵阳瑞正房地产开发有限公司、陕西瑞众置业有限公司均已逾期，逾期余额分别为871万元、291万元；此外，广州凤凰华宇文化投资有限公司也出现商票逾期，逾期余额3002.32万元。
在此背景下，重庆华宇大规模减持齐鲁银行股份。7月9日晚，齐鲁银行发布公告，公司持股5%以上股东重庆华宇根据自身发展需要，拟在本公告披露之日起15个交易日后的3个月内，通过集中竞价或大宗交易方式减持不超过63,698,900股股份，即减持比例不超过公司总股本的1.32%。粗略估算，重庆华宇此次减持至少将套现约2.92亿元。
而此前，重庆华宇曾在齐鲁银行IPO时承诺，在股票锁定期满后两年内，每年减持股份数量不超过持有的齐鲁银行股份数量的25%。此次重庆华宇计划减持股份约占总持股的24.68%，可谓“顶格减持”，这也引发了市场对其资金的质疑。
集团的状况会影响到西安的项目吗？“目前资金监管较之前收紧了很多，项目也在正常施工中；另外，西安公司也在正常运营，肯定可以保证交付。”上述置业顾问说道。
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