文｜邓浩志
楼市翻转，股市企稳、政策加码都是关键
统计局10月18日发布商品住宅销售价格指数月度报告。由于近期股市大涨，楼市成交量在十一黄金周明显放量，9月70大中城市房价数据也就被有意无意忽略掉了。所谓无意，是市场关注点不在这里；所谓有意，是9月的数据在近来最差的一组，舆论似乎也在刻意回避这个不好看的数据。
实际上9月的数据还是很重要的，它提示我们，楼市最近的确火了，但市场火这只是一种“现象。而9月数据延续了之前的跌势，深市跌幅在进一步扩大，这提醒我们楼市的“趋势”仍没有发生转变。
新房方面，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降4.7%，降幅比上月扩大0.5个百分点。其中，北京、广州和深圳分别下降4.6%、10.3%和8.6%，上海上涨4.9%。二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降5.7%和6.6%。
二手房方面，一线城市二手住宅销售价格同比下降10.7%，降幅比上月扩大1.3个百分点。其中北京、上海、广州和深圳分别下降10.3%、7.6%、12.8%和12%。二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降8.9%和9%，降幅比上月分别扩大0.3个和0.5个百分点。
可以说，楼市获得一波利好，收获一波反弹，但市场转向，仍需更多时间，更多政策。
跌幅收窄非好转信号，规模效应给楼市强大支撑
近日，国家统计局发布房地产市场情况数据。从1—9月份的数据来看，房地产开发投资、全国新房销售面积和销售额、房企到位资金、房屋新开工面积等多指标同比降幅全面收窄。其中，房地产开发投资同比降幅今年以来首次收窄，全国新房销售面积已经连续4个月降幅收窄，销售额已经连续5个月降幅收窄；房企到位资金降幅已经连续6个月收窄，房屋新开工面积连续7个月降幅收窄。有分析认为：房地产的相关政策效应正在逐步释放，而且正在推动房地产向止跌回稳的方向迈进。随着一揽子的房地产政策的推出和落实，对后期房地产市场持乐观态度。
客观地讲，收窄并不能认定为好转的信号。因为中国房地产各方面指标已经连续三年以每年近30%的速度下滑，三年下来已经超跌。所谓超跌是跌幅和实际剩下的体量，已经低于这个人口规模的经济体，其房地产规模已经低于基本折旧需求的速度。在前期超跌的情况下，跌幅收窄是必然现象，因为越继续下跌，越超跌，下跌能量和空间越有限。
所以现在的问题不是跌幅收窄所以判断变好了，而是市场仍然在下行通道中，趋势暂时还未能确定改变。但也可以看出下跌动能已经不足了。中国的庞大刚需规模正在对楼市形成底部的支撑。
保障性住房建设，勿开快车
住建部部长倪虹：1至9月我国已建设筹集148万套保障性住房，障性住房主要是“以需定购”，筹集房源有两种方式，一种是新建，一种是购买。1～9月我国已建设筹集148万套保障性住房，到年底将有450万人住进保障性住房。
倪部长提出的“以需定购”这一点非常重要，尤其是在当前各地方财政较为紧张的形势下，保障性住房工作推进一定要量力而为，一定不能开快车。这既是避免地方财政压力、负债压力过大，否则财政吃不消，而且可能长期吃不消，因为这不是一次性的投入，而是个运维成本极高的投资。 其次也要避免保障性住房出现“浪费”的情况。目前有些城市的保障性住房出现了结构性的过剩的情况，比如远郊的保障性住房，因为距离远，配套不完善，前去居住的人较少，再比如共有产权房，随着楼市下行，共有产权房也陷入了滞销，不但因为楼市预期的问题，还有共有产权这一半产权未来能卖给谁的问题。
当前我国保障性住房面临着总体不足，但又有局部过剩的问题。切忌只求量不关注市场需求的发展方式。
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