吕颖雅/发自广州
根据克而瑞数据统计，今年前三季度，广州销售金额最高的三个项目依次是琶洲南TOD、中海大境和保利天瑞，均为纯改善型项目，套均总价均在1000万以上。这在以往的广州市场上，极为罕见。
千万豪宅的热销背后，既受广州供地结构的影响，也得益于广州全面放开限购、首付比例下降和贷款利率下调等一系列政策的刺激。随着年底临近，市场将迎来一波改善型新盘新货入市，这些项目有哪些亮点？让我们来详细了解一下。
中海大境
中海大境即将推售的东区新地块，由三栋楼宇组成，户型为130~142平方米四房，北面可望广州塔，东南向望海珠湖，正南向望果树公园，景观极佳。目前中海大境142平方米以下的中小户型几乎售罄，此次新品将有效填补市场空缺。
值得一提的是，东区组团紧邻年底即将开通的11号线上涌站，周边还有万达广场、合生广场等商业体，与中海大境自带的滨水商业仅一河之隔。目前，项目的高端泛会所已经开放，涵盖多功能会客厅、私宴厅、健身房和恒温泳池等设施。会所的设计由全球知名的CCD（郑中设计）团队操刀，其代表作包括上海外滩华尔道夫酒店和北京文华东方酒店。
中海大境实景图。项目供图
作为广州今年的明星项目，中海大境在品牌、地段、产品、景观以及周边交通、教育和商业配套等方面均好性较高，无明显短板。因此，据开发商透露，自今年3月底开盘以来，项目的销售金额已突破百亿元。
点评：相信群众的眼光。
越秀观樾三期
国贸地产携手越秀地产即将推出越秀观樾三期，将打造天河低密南向湖畔豪宅标杆之作。三期地块容积率仅1.6，将建3栋19层高小高层，以及11栋4层高叠墅，其中叠墅一二层为下叠，三四层为上叠，可俯瞰南向的太阳湖。
越秀观樾以再建一个“二沙岛”为目标，围绕太阳湖与月亮湖打造“绿谷”，通过湖滨公园的衔接，将占地约5.3万平方米的月亮湖和太阳湖打造成生态绿湖公园，形成“两湖一谷”的格局。目前，一期会所已开放，约1万方滨湖商业体（在建）已公布4家意向入驻品牌，配建小学已官宣引进广州天河外国语教育集团办学。凭借天然的环境优势以及靠近天河核心区，吸引了高净值客户的关注。
越秀观樾一期在售140~252平方米临湖大平层，主流价格在“7”“8”字头，但周边竞品缦云广州推出的特价单位仅5.5万~6.3万元/平方米，由于缦云广州的地价较低，成本优势明显，降价到位可能会对越秀观樾的住宅产品造成一定压力。但三期叠墅在天河区本身就属于稀缺产品，其价值仍然看高一线。
点评：市场上，稀缺产品总是赢家。
保利珠江天悦
保利珠江天悦首推的A5、A6两栋已网签184套，去化率超过八成，四季度还将陆续加推。项目是近期改善型产品中去化速度最快的代表之一。
这主要得益于其极高的性价比。保利珠江天悦目前售价5.1万元/平方米起，131~215平方米户型均价约5.6万元/平方米，260~290平方米户型均价约7万元/平方米。产品设计上，配备专梯入户，可一线望江，且拥有南北通厅、创新LDKG、270°揽景主卧等高规格配置。与周边竞品滨江上都和广州幸福湾相比，价格优势明显。
保利珠江天悦江景实景图。项目供图
尽管周边配套仍需完善，但保利珠江天悦作为广州第二座“天悦”，且是唯一围绕港湾而建的高端住区，未来将为业主带来国际化的港湾生活。项目私享约700米滨江岸线，真正实现每栋楼零距离望江，提供IMAX环幕级的江景视野，均衡性极佳，栋栋皆是楼王。
点评：价格决定流速。
琶洲·樾｜华樾
作为广州的地王项目，琶洲·樾｜华樾预计将于11月亮相，由越秀地产和华发股份联合开发，带来全新升级的樾系3.0。项目邀请了冼剑雄、梁志天等六位国际级大师担纲设计，从建筑规划、外立面设计到会所、园林和样板房，均达到国际级水准。产品定位高端，主打255~329平方米的大平层，仅96席。
项目地理位置优越，毗邻地铁8号线与18号线交汇的磨碟沙站，对面是琶洲密集的写字楼区，南向望黄埔涌，其地段甚至优于广州长期豪宅销冠——琶洲南TOD。
但地王项目的定价备受关注。琶洲南TOD因小区规模大，未来整体配套和成长性更具优势。目前，琶洲南TOD在售建面约176~279平方米大平层，均价12万~15万元/平方米，总价约2000万元起。如果琶洲·樾｜华樾定价与其接近，客户可能更倾向于选择琶洲南TOD。但考虑到地王折合楼面价高达75670元/平方米，定价不太可能过低。此外，保利在天河区临江大道的地块（面粉厂地块）一旦入市，可能成为琶洲·樾｜华樾的强劲对手，且以保利的操盘风格，价格或更具竞争力。
点评：地王身价高，但定价之路坎坷。
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