JLL发布《厚积薄发重塑韧性中国商业地产物业与资产管理白皮书》|厚积薄发重塑韧性中国商业地产物业与资产管理白皮书|房地产项目|物业管理|租赁

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“继去年发布《行舟绿水前——物业与资产双碳管理》白皮书之后，我们再度针对物业与资产管理领域的热点议题发布研究成果。过去几年间，行业经历了从‘讲好故事’回归到‘做好服务’的过程，当前，物业管理机构需要在履行传统职能的基础上，充分融入资产管理思维，进行全局性、长周期规划，唯有‘笃实’和‘创新’，方能穿越市场波动，行稳致远。”

白皮书指出，物业管理并不是资产链条中最末端的一段，而是项目生命周期中存在时间最长、最重要的一环。从楼宇生命周期的角度来看，资产与物业管理的价值与资产楼龄密切相关。在不同的时间节点，房地产的投资策略有所不同，在物业管理方面的侧重也存在差异。良好的资产战略和物业管理则相对可控，能够帮助项目有效对冲潜在风险，跨越市场周期。

在白皮书中，仲量联行以北京三座均建于上世纪90年代的办公楼项目为案例，说明物业管理对楼宇租赁表现的巨大影响力。依托高品质管理，项目A和项目B的租金水平二十多年来稳居市场前列；但物业管理相对缺失的C项目，租金水平已经回落至二十多年前的水平。这充分说明优质的物业管理不仅能够帮助项目应对市场挑战，还能通过对资产的长期维护和提升，确保楼宇在变化的市场周期中保有竞争力。

在市场下行和存量时代的双重影响下，领先的管理优势和长周期规划视角对资产价值的影响力进一步凸显。传统物业管理往往注重日常的设备维护、清洁和安保等基本服务，然而，随着市场环境的复杂化，单纯的维护已无法保障资产的长期收益，物业管理机构迫切需要在服务内容增加的基础上实现思维模式的进化，以资管逻辑指引服务升级，实现由“辅助者”成为“经营者”的角色转变；这一转变也意味着更高要求：物业管理方应当具备更为前瞻的战略视野，通过前介顾问服务，预判和规避项目各方在建筑规划和建设阶段遗留或引发的问题，从终端用户的使用体验出发，及早提出专业切实的意见，为项目的长效运营奠定基础。

在项目运营过程中，物业管理的职责也不再仅仅局限于对客户需求做出被动响应，而要通过优化租户结构、提升租赁业务的稳定性与收益表现，为业主方提供更多价值；相应地，物业管理团队也要具备与租赁相关专业知识，能够通过与租户的紧密沟通，把握需求和行业趋势，帮助项目适时调整策略以应对市场变化。仲量联行认为，在市场下行时，与一味压缩物业管理成本相比，引入具备资管逻辑的成熟物业管理战略才能从根本上解决问题，系统性地提升资产的整体运营效率与长期收益，使其在全生命周期中实现增值保值。

“目前，在北上广深这四个一线城市，楼龄超过15年的办公楼已接近三成，楼龄超过10年的办公楼约占半数。一些项目的空调、供电等系统因设备老化，能效低下，不仅面临高昂的维护成本，硬件条件更与用户当前的需求存在断层。”

针对这一情况，白皮书指出，资本性改造是有效延长建筑使用寿命、提升运营效率和资产价值的关键。例如，一栋楼龄近20年的商业建筑，如果没有进行必要的资本性改造，其租金和入驻率可能会随市场波动下降；然而，经过合理的改造规划，该建筑的租金表现和入驻率仍能优于周边楼宇。仲量联行测算显示，经过资本性投入后，五年内不仅能收回改造成本，还能带来潜在的盈余和长期增长。

传统物业管理模式主要聚焦于“硬件”，而在一定程度上忽略了“软服务”。实际上，“以人为本”的个体体验已经成为了影响租赁需求和消费需求的关键因素。通过精心服务于“客户的客户”——即直接享受服务体验的人群，能够显著增强整个物业项目的综合价值。

在白皮书中，仲量联行创造性地将美国心理学家马斯洛的五级需求层次理论应用于建筑资产与物业管理领域。其中，能够关注和实现使用者的社会需求和尊重需求的项目，将成为市场表现前30%的优质资产。除了满足基本的生理和安全需求外，这些项目往往通过营造社群氛围、促进社交互动等方式，强化企业租户粘性，提升使用者的归属感和尊重感，因此能够脱颖而出。