好酒好菜，都端上来了。
继信达拿下的禺山大道南地块后，刚刚，番禺又新挂出了一宗靓地——
洛浦街新光快速东侧地块。
地块用地面积4.5公顷，计容建筑面积84097.1平，起始总价122547万元，折合楼面价14572元/平。
计划在12月5日，正式进行线上竞价。
在前段时间的秋季推介会，这块地已经浅浅露了一次脸，线上线下的讨论都非常多。
原因嘛，主要有几点：
最关键的，是区位，很能打。
地块地处广州城市新中轴线南延段上，站位足够核心，汇聚城市核心资源。
要知道，上一次新中轴有新地块释出，还是去年遭到房企疯抢的，总价近128亿的上涌果树公园北侧地块（现中海大境），和新光快速东侧地块。
两者位于同一经度，直线距离约5.5公里，从地块旁的厦滘站，到海珠湖旁的大塘站，只有两站地铁，价值有对标。
除此之外，还有两个核心优势：
一是，地块所在的洛溪岛，在此之前，宅地断供近20年，新盘不多，更没有新规后的产品，有一定稀缺性；
二是，地块既能两面望江，又可以看小蛮腰、东西塔、万博CBD等地标，坐拥双重景观。
具体的，我们往下聊。
洛溪岛“岛中”，交通便利
如果以新光、华快为分割线，把整个洛溪岛划分为西、中、东三部分，那么新光快速东侧地块所在，就是交通最为便利的岛中。
自驾，可以走番禺大桥-华快，也可以直接走新光，一路向北，不太堵车的情况下，大约20分钟就能到珠江新城。
如果是地铁，附近有18号线沙溪站，步行大概700米，3站到冼村，西侧还有3号线厦滘站，4站广州塔，不过距离稍远，需要接驳。
等到明年广佛东环城际开通，以及规划的洛溪岛至大学城隧道落成后，通达度还会更高。
两面望江，抬眼就是CBD
更重要的是，得益于洛溪岛的地形地势，地块手握江景+CBD两张景观王牌——
不仅两面望江，还能远眺小蛮腰、东西塔等地标。
江景方面：
地块南临三支香水道，往北则是珠江后航道，虽然不是一线，但基本没有高楼遮挡，两面视野都很开阔。
并且，从规划条件来看，并未提出建筑控高要求，开发起来会更灵活，江景确定性强。
CBD景观，也是没得说的。
从地块旁的番禺“白宫”（丽江明珠酒店），到新光大桥，到小蛮腰，到珠江新城东西塔，再到天河北中信等等，新老地标共同构筑了高低错落，上下起伏的城市天际线。
直接看图，感受一下：
短期配套能级不高，但增量明显
地块周边，虽然有学校有商业有医院，但只是相对完善，满足日常所需可以，但谈不上多好。
现状周边城市面貌也相对比较老旧，以批发市场为主，这是客观的事实。
不过，这两点有很强的改善预期。
一是旁边占地面积约2.6万平的“白宫”，目前已近动工开始改造。
新头衔是“容屿·ISLEMo”，将建设成一座10万方的非标商业体，涵盖生活方式、人文艺术、餐饮与娱乐体验等多元业态，弥补洛溪无大型商业的不足。
｜规划效果图，图源网络
二是附近的沙溪旧改，也在今年7月迎来了星河湾入局。
项目体量高达365万方，规划有“ 医养教文体产”的全方位配套 ，板块有增量。
板块调性高端，适合做刚改产品
整个洛溪岛，虽说已经多年没有新宅地入市，但本身其实不缺供应。
不过，几乎是清一色的改善豪宅，扎根多年了的那种。
岛中有绿茵岛水岸别墅，岛尖呢，东有星河湾半岛，西有霍家的南天名苑，都是老牌豪宅代表，圈层氛围都不一般，价格自然也不亲民。
其中最典型的代表，是星河湾半岛。
今年7月，项目5期，即星河湾半岛五号，有一套1260平的复式，卖出了2亿+的“天价”，成为今年全国首套网签价突破两亿的豪宅。
板块调性，无疑是再次被拔高了。
｜地块周边实拍，拆神摄
但有一个问题，也更突出了：
对普通买家来说，并不友好，门槛太高了。
想买新房，只能把目光投向岛外，比如大石，番禺广场等。
准备出来的汾水码头地块，一线望江，住宅体量不大，实际地价会更高，大概率做的也是改善产品，比如墅类产品，而非普通住宅。
毕竟，旁边就是星河湾豪宅。
新光快速东侧地块的出现，关键作用，我觉得有几点：
1）打破板块单一的产品供应体系；
2）把珠江后航道江景总价门槛打下来；
3）带来岛内首个的新规后产品。
当然，这里还有一个预设的前提：地块定位为刚改。
为啥？
这块地，做不了纯粹的改善。
城市界面摆在这里，虽然有旧改的预期，但需要兑现时间，江景也不是一线，高净值人群接受度不高。
如果是做刚需，又浪费了地段、景观，以及2.5的容积率，总价段也会和对岸的滨江和著打架，不卷不行。
刚改，会是一个相对合适的定位，在板块也有稀缺性，面积段方面，可以做105以上。
客群清晰，溢价空间可观
项目未来的客群，也是比较明确的。
除了天河、海珠的外溢，主要还是本地置换，比如周边楼龄超过20年的二手业主，可能不愿意搬离原有的生活圈，或者想享受新一代的产品，会考虑；
另外就是周边商圈小老板了，如酒店用品批发，茶叶城等，图的就是一个生活氛围，通勤方便和自住舒服。
操盘思路，类似龙湖御湖境。
在良性的市场竞争中，说服了一部分客户转向把143，190的产品当作资产购买，而非传统意义上的改善。
豪宅板块买刚改，半价，甚至是3-4折，相信还是会有不少买家愿意考虑的。
至于地块价格，1.4万/平+，番禺显然是给足了诚意。
要知道，对岸去年都拍到摇号的龙湖迎宾路地块（御湖境），保利新光西（滨江和著），地价都窜到了2字头。
地块体量，大约8.4万方，比迎宾路略小，资金占用也就12亿+，风险也是可控的。
需要说明的是，地价低了，不代表地块素质不如前两宗。
江景面更开阔，更靠近市中心，有地铁，自身又配建幼儿园，小学有可能是珊瑚湾畔（具体招生政策及范围，以教育局官宣为准），周边也有旧改的预期，完全不逊色。
只是，当下的市场行情，需要对市场，对房企，释放更多诚意。
去年摇号没摇中的房企们，可能已经蓄势待发了。
说起来，9.29，广州限购全面放开之后，很多人都觉得失去了一大优势，会被中心区抢客。
但从近一个月的成绩单来看，楼市不仅没熄火，反而还更旺了——
成交套数，位居榜首，一共卖了1474套，环比上涨15.4%（数据来源：中原数据发展研究部，2024.9.26-10.25）。
这些都是买家真金白银用脚投票出来的，彰显的是市场对番禺的认可，以及后市表现的乐观预期。
原因么，和番禺自身在产业、教育、交通等方面的优势密不可分，能匹配买家真实的购房+投资需求，有很强的市场虹吸效应，当然价格也是关键影响因素，不少项目以高性价比，维持住了活跃度。
像新光东这种在区位、交通、景观以及地价上都有突出优势的靓地，安全性还是很高的。
从现场情况来看，地块也早已经拆平围蔽，对于开发商来说，这也是一张安全牌，拿地就能开工。
龙争虎斗的番禺市场，又要迎来一个搅局者了。
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