周二，海哥直播重点聊了一个话题“西安3万+房价的后市影响”。
26盘次3万+元/㎡豪宅价格豪横刷新西安楼市豪宅天花板，也直白的透露出一个趋势：
在改善市场需求以及不限价宽松政策作用下，持续的高端改善需求会让房企在房价、产品力上做出更全面的产品赋能，也势必会让区域价格表现上，由点及面的出现豪宅群。
但不用过度担心的原因在于，豪宅的本质是对区域价值的体现和对区域人居顶层能力的彰显，而市场本身更多还是由刚需和改善组成，那么西安房价在今年有怎样的变化？又有哪些趋势需要我们重点关注？
一起来看看~
根据我们（公众号：四海为家）对今年销售的住宅项目信息统计，各区域的推盘量在大家意料之中，推盘量较大的区域当然是大家熟悉的浐灞国际港·港务板块和高新。
但房价的变化却和大家想象中全部看涨或都在下降的市场情况不同，整体房价呈现出9区域上涨5区域下跌的趋势。
推售量：意料之中高新港务是主力
主城区中，14个区域前11个月均都有楼盘供应，除了前面我们说到的“老朋友”浐灞国际港·港务板块和高新外，雁塔、航天以及浐灞国际港·浐灞板块也均贡献出30盘次左右的推售，成为市场供应了较高的板块。
丨各区推盘次数
新城区、碑林区以及灞桥区目前由于区域在售楼盘数量不多，因此推盘量较少，尤其是几乎没有新盘供应的新城区，前11个月仅有两盘次推售，并且就价格来看，三个区域也成为目前14个区域中整体均价相对较低的区域，基本在1.75万元/㎡及以下。
区域均价：9涨5跌让人意想不到
最新房价数据显示，14个区域中6个区域的均价基本稳定在2万/㎡左右，价格相对较低的板块是莲湖区，均价16939.15元/㎡。
仔细观察莲湖区，今年基本是以华发利君都荟城央的推盘为主，区域选择性较小。不过在此前我们（公众号：四海为家）发布的中有统计到莲湖区接下来有新盘中隆·凌云天境和金辉望雲峯尚推出，因此想在这个区域购房的朋友们在关注在售项目的同时，也可以期待后续新盘的推出。
丨港务区为浐灞国际港·港务板块
浐灞为浐灞国际港·浐灞板块
再来看整体房价的涨跌情况，和大家想象中全部看涨或都在下降的市场情况不同，9个区域房价相较年初有所上涨，5区域房价下跌。
先来看都有哪些区域下跌：
说实话在看到数据时，海汐和海弟以及一众小伙伴都惊呆了，浐灞国际港·浐灞板块和航天这两个市场端表现不错的区域竟然成为降幅排名前两名。
丨浐灞为浐灞国际港·浐灞板块
其中浐灞国际港·浐灞板块从1月（均价25460元/㎡）到现在1-11月（均价22514.73元/㎡），而航天基地也从1月（均价26934.99元/㎡）到现在（均价22261.15元/㎡），年初年末均价变化差异如此之大，是什么原因？
航天基地
从登记来看，今年年初航天基地供应产品为叠拼和大面积产品，也让价格表现在年初十分坚挺，后续随着区域刚需、改善的产品供应，一定程度上让整体的区域均价表现出现变化。
从目前区域供应来看，暂时没有纯新盘上新，想要在区域置业的朋友可以重点关注龙湖御湖境、大华锦绣年华、保利天珺二期等楼盘。
浐灞国际港·浐灞
浐灞板块也同样存在这样的原因，年初自然界和二季度的世园润府，让区域价格表现和航天、高新成为均价TOP3板块，随后随着区域产品供应中刚需产品的不断出现，也让均价开始出现变动。
从目前来看，由于板块大，产品以及区域影响也让豪宅、改善、刚需产品均有供应，一定程度上属于置业的万金油区域。生态以及部分区域的规划成为置业的重点核心，目前豪宅选择主要集中在世园润府、源邸滨湖，改善主要选择可以重点关注能建长誉府，而刚需方面如果在区域有置业需求，可以添加小助手微信，我们会根据实际需求以及产品匹配度来给您更精准的置业建议。
曲江新区
曲江新区这次竟然也是房价“下跌”队伍中的一员，也是令人感到意外。从1-2月（均价36484.89元/㎡）到现在（均价35874.87元/㎡），虽然猛地一看，均价都是3万+元/㎡，不过还是有600元/㎡左右的降幅。为什么会出现这种情况？
在梳理销售数据的过程中能发现，年初九曲松间（均价4.8万元/㎡左右）的推售，整体拔高了区域价格，不过后续随着二季度开始中铁阅唐府的频繁推售，均价3万元/㎡以下的价格也给区域均价起到了一定的“降温”作用。
下半年开始，金茂璞逸曲江和曲江星河湾的稳定“上分”也让曲江新区的均价开始维持在3.0万元/㎡左右，而随着曲江一期大唐不夜城旁稀缺豪宅泰发祥檀府（均价4.5万元/㎡）的推售，也让3.5万元/㎡的均价成为曲江新区目前的置业参考。
这里需要注意，目前曲江新区房价3万+元/㎡已经是常态，同时本月金茂两宗住宅用地的成交，一座“璞”系一座“金茂府”，也打开了曲江新区的置业选择空间，从我们（公众号：四海为家）得到的一手资料来看，金茂府产品规划在170-200㎡，璞系新作“金茂璞逸东方”面积将在220-330㎡，后续产品信息释放，我们也会为大家带来更多解读。
再来看价格上涨的区域：
作为持续蝉联市场热榜的高新和浐灞国际港·港务板块，虽然不是涨幅排名第一位，但房价也是依旧保持稳中小幅上扬态势。
丨港务为浐灞国际港·港务板块
高新区今年的整体推盘情况来看，可以用两个字来总结：稳定。一方面，是房价的稳定，从1月（均价26020.45元/㎡）到现在（均价26072.83元/㎡），房价变化在50元/㎡左右。
另一方面则是产品的稳定，推售产品的面积段以140-150㎡为主，基本都是四代大平层，并且拿出的产品都是房企开发的高端改善产品系。
同时，无论是在售老盘、即将加推的新盘亦或者拿地还处于前期咨询阶段的项目，能发现周边配套落地的速度较高，也值得高新置业者们保持关注。
这里需要注意，除了高新目前普遍的140-150㎡、均价2.6万元/㎡产品外，还有如高科云天、高新玖號院这类亮眼的产品重点关注。
作为区域高端改善的标杆，高科云天不仅是精装在售，并且从最新3号楼的价格公示信息中能看到出现了380㎡的户型，也是改变了高新目前现有的置业格局。而高新玖號院作为罕见进入高新的民企，从目前释放出的信息来看，产品也是值得期待。
浐灞国际港·港务
1-11月港务板块的整体均价也是稳定小幅上涨态势，从1月（18295.2元/㎡）到现在（均价18561.75元/㎡），前后涨幅266元/㎡；而目前在售的项目也以刚改和改善为主。
不过需要注意的是，9月底招商摘得奥体核心地块打造的西安玺项目，目前来看将会打造出相对高端的产品，而这是否会拉高整体区域均价也需要关注。同时目前秦汉大道以北在售的项目对刚需和刚改来讲相对友好，同时港务大道以东也有性价比好房，可以捡漏。
对于购房者来讲，在区域价值上升价格也有所涨幅的情况下，港务板块置业优先关注教育和产品本身的性价比，例如面积的赠送、实际优惠等等，例如在售的中国铁建语澜溪和目前刚刚亮相的鼎诚潮前，目前打造的产品对青年群体也相对友好，这类购房者有需求可以优先关注。
从高新和港务的价格变化，很明显的一点就是区域内价格的稳定性，浐灞国际港·港务板块的刚需1.5万/㎡、改善1.9万/㎡以及高新区2.6万/㎡，稳定性意味着区域的产品与选择相对宽松，选择压力和难度不大，产品力和性价比成为“卷”的核心。
而除此之外，曲江大明宫、莲湖、经开、灞桥、碑林等区域，由于今年节奏的放缓，大部分区域目前的可选择目标较少，但随着部分项目的节点释放，曲江大明宫的大明宫金茂府三期、西派天著等，改善购房者不妨可以重点关注。
雁塔、长安，从房价趋势来看保持相对稳定的微增长态势，均呈现出刚需、改善两阶段供应。
其中雁塔区刚需集中在1.6-1.8万元/㎡，而改善则集中在2万元/㎡左右，在选择时优先关注区域发展、配套以及产品力。
长安区刚需集中在1.4-1.5万元/㎡，面积相对适中，价格不错就可以买一个百来平的房子，也是不少刚需朋友的选择重点，而改善方面集中在1.9万元/㎡，从选择性来看，重点还是看品牌和配套。
从整体均价表现来看，
哪个区的均价是你的意想不到？
西安目前的房价表现你认为如何？
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