“一个案例胜过一打文件”
杨浦区人民法院在“研思一刻”专栏内特设“人民法院案例库”专辑，收录最高人民法院发布的指导性案例和经最高人民法院审核入库的参考案例，更好服务司法审判、公众学法、学者科研、律师办案。
第 17 期
某建材公司诉某投资公司等
房屋租赁合同纠纷案
本期栏目刊载杨浦区人民法院第2篇入库参考案例，聚焦特殊用途房屋租赁合同纠纷适用法律关系，供学习参考。
某建材公司诉某投资公司等
房屋租赁合同纠纷案
出租改变原建设工程规划许可的
作者介绍
关键词
民事/房屋租赁合同/合同无效/特殊用途/未取得许可
基本案情
JIBENANQING
2015年12月2日，某建材公司（签约甲方）与某管理咨询公司（签约乙方，后将合同权利义务概括转让给某投资公司）签订《协议书》，约定甲方拟将其拥有的上海市某路X号房屋经改造后设置成养老机构，实施对外经营，该项目改造所需的行政许可手续正在办理中。2017年9月1日，某建材公司（签约甲方）、某投资公司（签约乙方）与某养老服务公司（签约丙方）签订《房屋租赁合同》，约定某投资公司承租某建材公司所有的上海市某路X号房屋一幢。2017年11月9日，某建材公司向某投资公司及某养老服务公司发出《要求支付合同约定款项通知函》，要求某投资公司及某养老服务公司向某建材公司支付租赁保证金、首期租金、租赁补偿金、装修款、物业管理费共计11,203,137元。
2019年1月21日，某投资公司向某建材公司发出《关于上海市某路X号项目催告函》，认为根据2015年12月2日的协议书约定，某建材公司应在不晚于2016年6月1日前，负责办理完成与承租范围及面积相匹配的养老机构经营相关所有证照原件，养老床位数不低于220个等交付条件，某建材公司至今未能办理完成，要求某建材公司在2019年1月31日前办理完毕。
某建材公司向一审法院起诉请求：
1.解除某建材公司与某投资公司于2015年12月2日签订的《协议书》及2017年9月1日签订的《房屋租赁合同》；
2.某投资公司支付从2016年6月1日至2017年8月31日租金5,850,000元、自2017年9月1日起至2019年11月29日租金11,060,238.90元、物业费1,446,461.28元、剩余装潢款6,650,000元、水、电、燃气费533,653.52元，合计26,063,573.70元；
3.某投资公司支付解除合同违约金12,000,000元；
4.某养老服务公司对某投资公司的上述第二、三项诉讼请求承担连带付款责任；
5.判令房屋内装潢残值及不可搬离的设施、设备均归某建材公司所有。
某投资公司辩称：
《房屋租赁合同》无效，某投资公司无需向某建材公司支付租金，某建材公司主张的水、电、煤费用系装修过程中产生的费用，不应当由某投资公司负担。某建材公司应当将符合合同约定的租赁标的出租给某投资公司，因某建材公司未能按约提供相关证照和交付房屋，某投资公司无需支付装修款，鉴于本案的实际情况，装修补偿款同意由法院判决。
某养老服务公司辩称：
同意某投资公司的答辩意见。因《房屋租赁合同》无效，故担保合同无效，某养老服务公司不承担任何民事责任。《房屋租赁合同》也未约定某养老服务公司需承担的担保责任，故未明确约定担保方式的，担保关系不成立。
某投资公司提出反诉诉讼请求：
1.某建材公司返还某投资公司保证金100万元；
2.某建材公司赔偿某投资公司以100万元为本金，按照中国人民银行同期同类银行贷款利率计算，自2016年7月1日起至实际清偿之日止的逾期利息损失。
某建材公司辩称：
某投资公司反诉要求某建材公司返还租赁保证金的基础是解除《协议书》，不应当合并审理，应当另案诉讼。双方签订的《协议书》已转为《房屋租赁合同》，即便解除《协议书》，也是某投资公司违约在先，不同意反诉诉讼请求。
裁判结果
CAIPANJIEGUO
上海市杨浦区人民法院于2020年1月3日作出（2019）沪0110民初6089号民事判决：
一、某建材公司与某投资公司签订的《协议书》于2019年7月8日解除；
二、某建材公司与某投资公司、某养老服务公司签订的《房屋租赁合同》无效；
三、某投资公司应于本判决生效之日起十日内支付某建材公司损失4,000,000元；
四、上海市杨浦区某路X号房屋内四至八楼、三楼裙房、九楼机房中的固定装修、尚未搬离的设施、设备归某建材公司所有；
五、某建材公司应于本判决生效之日起十日内返还某投资公司保证金1,000,000元；
六、某养老服务公司对上述第三条某投资公司应向某建材公司支付的全部款项中不能清偿部分的三分之一承担清偿责任；
七、驳回某建材公司其余本诉诉讼请求；
八、驳回某投资公司其余反诉诉讼请求。
某建材公司不服一审判决，提起上诉。上海市第二中级人民法院于2020年6月4日作出（2020）沪02民终3014号民事判决：驳回上诉，维持原判。
裁判理由
CAIPANLIYOU
法院生效裁判认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。某建材公司将原1-4层插层改建为8层，并将其中的四至八层租赁给某投资公司，但未就改建部分办理相应的行政许可，各方签订的《房屋租赁合同》无效。虽部分房屋系有证建筑，但拆分履行必然会影响合同的效果，也无法就有效部分单独履行，租赁房屋的合同目的已无法实现，各方已无继续履行2015年《协议书》的可能。各方均要求解除该份协议。为避免当事人诉累，法院认定该份《协议书》于2019年7月8日解除。
某建材公司作为出租方，将未取得产权证或建设工程规划许可证的部分房屋出租，未履行《协议书》承诺的办出改建项目的行政许可，导致合同无效，应当承担主要责任。某投资公司在明知改建项目尚未办理相应行政审批手续之前即与某建材公司签订《房屋租赁合同》，未尽合理审查义务，应当承担次要责任。结合双方过错大小，装修价值、当事人是否可以利用等情况，综合考量，酌情判令某投资公司赔偿某建材公司损失，固定装修、未搬离的设施、设备归建材公司所有。
裁判要旨
CAIPANYAOZHI
出租人承诺办理相关特殊证照或许可证并按照承租人的要求装修房屋，租赁双方书面约定满足条件后双方再签订的《房屋租赁合同》，较之一般房屋租赁合同具有租赁标的特定化，办理证照、许可证专业化，签订前期协议涉及利益金额巨大等特点。特殊用途房屋租赁合同约定由出租人装修的，可以参照承租人装修合同解除、无效时立法精神和处理原则，即由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失，充分考虑出租人的资质、营业范围、行业情况，双方过错大小等情况，谨慎平衡当事人利益。
关联索引
GUANLIANSUOYIN
《中华人民共和国民法典》第153条、第157条、第562条、第566条（本案适用的是1999年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》第52条、第58条、第93条、第97条）
《中华人民共和国民法典》第682条（本案适用的是1995年10月1日施行的《中华人民共和国担保法》第5条）
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条
一审：上海市杨浦区人民法院（2019）沪0110民初6089号民事判决（2020年1月3日）
二审：上海市第二中级人民法院（2020）沪02民终3014号民事判决（2020年6月4日）
部分配图源于网络
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