已经多年未见北京土地市场呈现跌宕起伏的景象：曾经风靡一时的"壳公司"集体退出舞台；一些久违北京土地市场的房企开始重新回归；曾经引起广泛争议的摇号+竞现房出让模式，逐渐被价高者得的规则所取代；市场的复苏使得多年未见的百亿级地块频繁出现。随之产生的，是监管部门对产品力的要求越来越高。历经政策大年的北京土地市场，正在回归市场化，迈向高质量出让。今日的"面粉"预示着明日的"面包"。谁能成为2024年北京土地市场的领头羊？谁将在2025年新房市场抢得先机？回归的房企作何打算？消失的"壳公司"背后又有怎样的玄机？北京商报新北京楼市频道将陆续推出跨年特别报道：北京土地市场求变。
截至12月26日，北京2024年共成功出让40宗涉宅用地，总成交金额约1533亿元。加上即将于30日挂牌竞价截止的昌平北七家镇用地，全年土地出让金总额将不超过1600亿元。央国企依然占据主力、陌生房企不再贸然拿地、优质地块开始回归价高者得、产品力要求更是成为拿地条件中的"必选项"，2024年的北京土地市场已经生变。
百亿地块与核心区小而美同行
北京2024年土拍即将落下帷幕。从成交数量来看，截至12月26日，2024年北京共成功出让40宗地块，与去年同期的61宗相比，同比下降33%。其中，底价成交地块28宗，占总数的68%；溢价成交地块13宗，占总数的32%。与去年同期相比，底价成交地块的比例有所提升。
从供地区域来看，2024年供地的14个行政区当中，以拿地宗数来统计，丰台区7宗为之最，海淀区、昌平区、顺义区各5宗持平，大兴区4宗，朝阳区、房山区、通州区各3宗，东城区、石景山区、亦庄开发区、延庆区、怀柔区各1宗，平谷区、密云区则为0。
值得一提的是，时隔七年，北京核心区再次供应涉宅用地，东城区金鱼池地块经过31轮报价后触达地价上限进入摇号环节，最终被河北鑫界房地产开发公司（以下简称"河北鑫界"）竞得，溢价率高达25%，成为北京自2021年以来首宗溢价率突破15%的地块。
在溢价率创新高的同时，2024年北京土拍市场还迎来新变化——百亿级地块的出现，这是自2020年以来首次。北京商报记者梳理发现，2024年共有3宗地块成交价超过百亿元，分别是酒仙桥+前苇沟+中关村组合地块、酒仙桥+小红门+十八里店组合地块以及万泉寺地块。
2024年北京土拍市场中，央国企继续成为拿地主力，占比高达88%，较2023年提高了4个百分点。其中，中建系房企表现尤为突出，共拿下7宗地块，拿地金额超500亿元，并独揽了2宗超百亿级地块。北京建工、北京城建、金隅集团、华润置地、招商蛇口等央国企也积极参与，共计拿下35宗地块。
相比之下，拥有中交背景的绿城拿下1宗地块，纯民企龙湖与懋源地产各1宗，而福州裕诚、河北鑫界两家新面孔房企摘得余下2宗地块。
值得注意的是，保利发展在2024年表现不如上一年，仅与北京建工联合竞得1宗地块。而在2023年，保利发展不仅以溢价率12.07%独揽石景山区广宁村棚户区改造项目，还联合京投发展竞得朝阳区东坝北西区域棚户区改造项目2宗地块，共计投入93.4亿元。
金隅、海开与金茂的回归
有别于中建系房企在近两年稳健的拿地节奏，金茂、金隅集团以及海开控股则在2023年北京土地市场沉寂一年后重新回归。
北京商报记者梳理发现，作为北京地方房企，海开控股和金隅集团分别在2022年9月以及11月在北京摘得西北旺地块及朝阳区崔各庄乡地块后，便再也没有摘得任何一宗住宅用地。
2024年，金隅集团和海开控股重回北京土地市场，两家房企在北京共摘得4宗地块，分别耗资102.76亿元以及79.17亿元，拿地金额位列北京拿地房企排行榜中第四名和第九名。值得一提的是，权益拿地金额中，金隅集团和海开控股分别位列第二名和第四名。
与其他央国企全国范围内"广撒网"的拿地策略不同，海开控股和金隅集团则选择深耕北京区域。合硕机构首席分析师郭毅认为，海开控股和金隅集团，作为北京本地的市属企业，在拿地方面展现出了独特的策略与责任感。2024年，两家房企均加大了在北京的投资拿地力度，积极响应北京市建设的号召。特别是海开控股，作为海淀的区属企业，在海淀拿地方面具有天然优势，其主要聚焦于海淀区域，如拿下的永丰南地块，不仅涉及住宅开发，还包括配套设施的综合性建设以及在西二旗获得的商业用地，这些都体现了海开控股在海淀区城市建设与产业引进方面的积极贡献。
相比于海开控股和金隅集团的高调"杀"回北京区域，金茂则显得低调许多。根据记者统计，2023年金茂在北京并未摘得任何一宗地块，最后一次在北京拿地还要追溯到2022年9月23日以38.1亿元竞得大红门FT00-0516-0008地块。
相较于海开控股和金隅集团在北京区域的高调回归，金茂则显得低调许多。根据记者统计，2023年金茂在北京并未摘得住宅用地，最近一次在北京获得土地的记录要追溯至2022年9月23日，当时以38.1亿元的价格成功竞拍了大红门FT00-0516-0008地块。
时隔25个月，金茂在经历董事长更迭并取消了销售业绩领先的北京、上海、广州等城市公司的独立地位，改为由区域平台直接管理后，重新"杀"回北京市场。2024年10月23日，金茂以底价40.13亿元成功竞得丰台区东铁营棚户区改造和环境整治项目地块。
据悉，该地块是2024年3月金茂发布了"金玉满堂"四大全新产品线后，打造的首座璞系产品，地块案名为璞逸丰宜。值得一提的是，该项目是金茂首座璞系产品。
在中国城市房地产研究院院长谢逸枫看来，海开控股、金隅集团以及金茂增加北京的土地储备面积，主要因为北京房价相对稳定，未来上升空间较大，谢逸枫表示，北京的房地产市场供求关系相对平衡，意味着未来仍有很大的挖掘潜力与空间。此外，对于北京房价未来上涨的预期判断也是促使三家房企加大投资力度的重要原因。
价高者得与产品力同行
在全国楼市快速升温、市场信心回升的背景下，群众对"好房子"的需求日益突出。为了让房企能够打造出更好的产品，满足群众对居住"好房子"日益增长的需求，政府从政策端和土地出让条件都进行了调整。
从政策端来看，北京时隔三年再次推出不限价地块，如已经成功出让的万泉寺地块，地价与房价均无限制。北京商报记者梳理发现，自万泉寺不限价地块推出后，北京又陆续上新了3宗不限价地块，分别为昌平区北七家镇CP01-1503-0002、0008、0009地块；海淀朱房村0029、0030地块；丰台西南郊冷库及周边改造项目FT00-2404-0005地块。
取消地块各种约束条件，满足拿地房企预期的利润空间，从而使房企有更多资金打造好产品。与此同时，供地模式的创新也让开发商对于提升产品力、进一步满足群众对于"好房子"需求有了更多的可能性。
例如北京市朝阳区酒仙桥+孙河乡前苇沟+中关村组合地块，首次采用了住宅+产业+配套联合供地模式。此外，同样围绕酒仙桥为核心，打造"酒仙桥+X"模式的还有酒仙桥+小红门+十八里店地块，通过引入产业用地和商业配套用地，可以吸引更多的企业和商家入驻区域，形成产业集聚效应。
值得一提的是，相关部门还针对地块规划条件进行调整，例如，将酒仙桥、十八里店地块的建筑高度局部提高至80米，降低了十八里店朝阳港地块的配建规模，并允许L01、L02地块B4综合性商服用地整体转让等。
从北京土拍的出让形式到整个规划尺度的宽松，不难看出北京在优化增量方面所做的努力。开发商作为离一线市场更近的主体，对地块的前期定位（如限高、容积率指标、配件产品等）及未来规划是否能够实现良好去化有着深入的了解。同时，开发商也更了解购房者的实际需求。因此，在拿地过程中，政府结合市场需求作出了调整，这体现了一个更加市场化的过程。
郭毅认为，这一过程对北京楼市未来的发展至关重要。它不仅有助于提升产品力，还能让开发商在拿地后呈现出更高品质的产品，同时确保各类产品都能切合市场实际需求，保证产品的流速表现。此外，在优化增量的过程中，北京新房与二手房的成交基数相对较大。随着新房产品力的提升，有望吸引一部分原本计划购买二手房的购房人群转向新房市场，从而提高新房在整体成交结构中的占比。
北京商报记者 王寅浩 李晗
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